Доходный подход и его методы целесообразно применять только тогда, когда имеются достоверные сведения, позволяющие оценщику делать обоснованные прогнозы.

Методы оценки недвижимости при затратном подходе

Затратный подход основан на расчете затрат, которые понадобятся для полного воссоздания точной копии объекта оценки с учетом всех его устареваний, износа, а также материалов и технологий, использованных при создании.

Также здесь уместен принцип замещения, когда оценщик определяет затраты на создание точной копии объекта с помощью тех материалов и технологий, которые применяется на дату оценки.

При этом подходе рассчитанная стоимость недвижимости не должна быть больше, чем стоимость создания аналога. А оценщик должен обладать всей необходимой для этого подхода информацией: цены на строительные материалы, оборудование, инструменты, а также размер заработной платы строителей в регионе и величина накладных расходов. И если объектом оцениваемой недвижимости является здание, то нужно учитывать еще и стоимость земельного участка, на котором гипотетически воссоздается недвижимое имущество.

В рамках затратного подхода применяются такие методы оценки недвижимости, как: метод сравнительной единицы (расчет стоимости строительства аналогичного объекта с корректировкой на имеющиеся различия, например, планировка, права собственности и т.д.), поэлементный метод (метод разбивки по компонентам с определением стоимости каждого из них), сметный и индексный метод(метод расчета затрат на воссоздание, при котором затрат по строкам сметы из базисного уровня цен пересчитываются в текущий при помощи индексов цен).

Затратный подход и его методы целесообразно использовать при оценке новых объектов недвижимости, обновлении действующего объекта, анализе эффективности использования земельных участков.

Для получения итоговой стоимости в ходе определения стоимости недвижимости оценщик должен согласовать полученные результаты по всем использованным подходам и методам, применение которых должно соответствовать целям оценки и видом определяемой стоимости, указанным в задании на оценку.

---

2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Определение стоимости недвижимости на примере жилого комплекса методом рыночного подхода
После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости – это экспертное и обоснованное суждение оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированном в задании на оценку.

Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации). Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%. Стоимость замещения с учетом износа не всегда точно отражает стоимость объекта на рынке, кроме того, данные, использованные нами в расчетах данным методом е проверены, т.е. к ним нет достаточного доверия.

Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 90%;
Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости и доходный подход в расчетах не использовался. Поэтому вес доходного принимается равным 70 % от номинальной стоимости компании.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 2.
Таблица 2 - Определение рыночной стоимости объекта оценки

Подходы к оценке объекта недвижимости	Стоимость объекта оценки, руб.	Весовой коэффициент	Стоимость объекта оценки с учетом весового коэффициента, руб.
Затратный	9.450 млн.руб	0,8	7.560 млн.руб
Сравнительный	9.450 млн.руб	0,9	8.505 млн.руб
Рыночная цена	9.450 млн.руб	1.0	9.450

---

Таким образом, на основании вышеприведенных расчетов стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Краснодар. Ул. Стасова 108. Можно считать равной:

Затратный – 9.450 x 0.8% 7.560 млн.руб

Сравнительный – 8.505 x 0.9% 8.505 млн.руб

Рыночная цена – 9.450 x 1.0% 9.450 млн.руб

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки; стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах; объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки; цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки; оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами на основании имущества организации.

На основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.

Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.

---

Прибыль. Это разница между доходом и расходом.

Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.

Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.

Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.

Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.

Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.

Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: при отчуждении имущества для государственных нужд; при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества; при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал; при установлении стоимости имущества должника-банкрота; при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

Повышение эффективности работы предприятия.

Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.

Определение стоимости при планах на продажу компании.

Необходимость выделения доли одного из участников.

Ликвидация организации.

Подготовка к поглощению организации.

Разработка плана развития компаний.

Достижение финансовой устойчивости.

2.2 Определение стоимости методом затратного подхода
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

---

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Случаи, когда может быть применен затратный подход:

• 
  когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
  
• 
  когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
  
• 
  когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
  
• 
  для оценки объектов незавершенного строительства; для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
  
• 
  для оценки в целях страхования; для итогового согласования стоимости.
  

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода; Оценка рыночной стоимости земельного участка.

Оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания.

Расчет величины износа.

Определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки.

Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

---

Смотрите также файлы

• Методические указания к выполнению контрольной работы для студентов заочной формы обучения всех направлений и специальностей Курган 2021.pdf

• Отношение к игре Типы по функции Жанры.docx

• Статья 346. Умышленные уничтожение или повреждение военного имущества Умышленные уничтожение или повреждение оружия, боеприпасов или предметов военной техники.docx

• Модуль 3 Пять заданий на развитие естественнонаучной функциональной грамотности.docx

• Маркетинг.doc