9,12 × 10 000 кв. м = 91 200 (д.е.)

Эту сумму убытков по арендной плате дисконтируют с использованием рыночной дисконтной ставки в размере 12 % для оставшегося срока аренды:

ΔV = а (10 лет, 12 %) × 91 200 = 515 300 (ц.е.), на которую нужно увеличить цену аналога. Здесь а (10 лет, 12 %) — фактор текущей стоимости равномерного 10-летнего аннуитета платежей (см. главу 2).

Иногда продается так называемое право аренды. Продавцом в этом случае выступает арендатор. Происходит это тогда, когда договор аренды предусматривает платежи по ставкам ниже рыночных ставок и у арендатора есть возможность продать это право льготной аренды третьим лицам. В этом случае говорят, что продается имущественное право арендатора.

Например, допустим, что так же, как и в описанном выше примере, необходимо оценить полное право собственности на офисное здание. Оценщик нашел информацию о продаже права аренды аналогичного здания. Он установил, что договор был заключен на 10 лет по ставке 200 д.е. в год за 1 кв. м помещения на условиях чистой аренды, которая возлагает на арендатора обязанность оплачивать практически все расходы: налоги на недвижимость, расходы на техническое обслуживание, страхование и другие расходы, связанные с поддержанием арендуемого имущества в хорошем рабочем состоянииI. При этом рыночная арендная плата за квадратный метр аналогичных офисных помещений опять же на условиях чистой аренды составила на дату оценки 300 д.е. Оценщик также установил рыночный показатель потенциальной доходности объектов, аналогичных оцениваемому объекту, на уровне 10 % годовых.

Размер корректировки оценщик рассчитал следующим образом. Сначала он определил текущую стоимость контрактных платежей:

PV1 = а (10 лет, 10 %) × 200 × 10 000 = 6,14 × 200 × 10 000 = 12 280 000 (д.е.) Затем он рассчитал текущую стоимость рыночных арендных платежей после окончания срока аренды методом модельной капитализации по формуле Гордона с учетом 2-процентного годового роста цен на недвижимость:

PV2 = 300 × (1 + 0,02)10 / (10 % - 2 %) × 10 000 × (1 + ОД)-10 = 17 624 067 (д.е.) Итоговая корректировка цены аналога была найдена как сумма двух текущих стоимостей: ΔЦ = 12 280 000 + 17 624 067 = 29 904 067 (д.е.). Эту сумму необходимо прибавить к цене аналога, который был продан на условиях права аренды, чтобы получить рыночную стоимость объекта оценки.

Разберемся подробнее в логике данного примера. Из условия задачи следует, что право аренды, судя по всему, было рассчитано как капитализированная разность рыночной и контрактной арендных ставок с учетом 2 % роста в год: а (10 лет, 10 %) × (300 - 100) × 10 000 × 1,078 = 6 625 311 (д.е.). Прибавим к этой величине результат корректировки:

---

6 625 311 + 29 904 067 = 36 529 378 (д.е.)

Близкий результат можно получить, если капитализировать рыночный арендный платеж по формуле Гордона:

300 × 1 000 / (10 % - 2 %) = 37 500 000 (д.е.)

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.

Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) - общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов.

Скользящий доход, PH - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы, PA - доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений.

Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая - к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Потери дохода (ПД или V&L) - потери, обусловленные недогрузкой - вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.

Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:

---

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки K_v, K*_v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (k_j) объектов недвижимости данного типа в течение m_j последних месяцев, следующим образом:

Где k_j - доля, n - общее число проанализированных объектов, Y_j - весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо

---

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей K_l, K*_l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (a_j) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев g_j, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:

2.4 Рекомендации по увеличению итоговой стоимости недвижимого объекта
Экономические показатели на объекта недвижимости в наши дни, как показывает статистика растут с каждым днем. Поэтому ниже были разработаны методологии по увеличению стоимости объекта недвижимости.

Для повышение стоимости объекта недвижимости, стоит разработать определенные планы, такие как:

Реализовать площадки благоустройства на территории недвижимости.
Таблица 3 - Площадки благоустройства.

	Наименование	Норма на чел., м2	Требуется по норме (215чел)	Реализовано, м2
1	Площадки для:		419,3	419,3
2	игр детей	0.7	150,5	172,0
3	отдыха взрослого населения	0.1	21,5
4	занятий физкультурой	2.0х0.5*	215,0	215,0
5	хозяйственных целей	0.3х0.5**	32,3	32,3

Так же, стоит добавить парковочные места на территорию объекта недвижимости, повысив рыночную стоимость объекта.
Таблица 4 - Парковочные места

Наименование	Норма м/м	Требуется по норме (215 чел, 144 кв.)	Реализовано, м2
для жилой части:		117 м/м	117 м/м
хранение личного транспорта жильцов	0,75 м/м на 1 кв.	108 м/м	108 м/м
гостевые	40 м/м на 1000 жит.	9 м/м	9 м/м
из них для МГН	5м/м от мест	1 м/м	1 м/м

---

Так же, стоит добавить обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту недвижимости.

Спланированные проезды обеспечивают удобную транспортную связь проектируемого Жилого комплекса в соответствии с требованиями по организации движения автотранспорта и противопожарным требованиями.

Таким образом, добавив благоприятные условия, парковочные места можно увеличить экономические показатели объекта недвижимости и как следствие его рыночную стоимость на рынке недвижимости.

Для увеличения рыночной стоимости жилого объекта недвижимости, можно дать рекомендации, такие как;

Законная перепланировка квартиры с нуля до проекта и завершенного ремонта занимает от трех месяцев до полугода. «Изменение стандартных параметров квартиры или законная перепланировка поможет увеличить ее цену на 10% и выше. Стоимость согласования перепланировки зависит от сложности», - пояснил руководитель агентства согласования недвижимости. Он предложил несколько вариантов качественно изменить жилое пространство.

Балкон и кухня. Одним из наиболее популярных вариантов увеличить стоимость жилья при помощи перепланировки является объединение балкона и кухни. Однако, по словам Паршина, здесь крайне важно соблюдение норм закона.

Убедиться, что межкомнатная перегородка не является несущей. Получить такое техническое заключение можно у автора дома или проектировщика с лицензией СРО. Демонтаж несущих стен запрещен.

Приготовиться к установке панорамного окна во всю стену между лоджией/балконом и кухней, его еще называют «французским»;

Не выносить радиатор отопления на лоджию, это запрещено.

Ванная и коридор. Еще один способ повысить цену на жилье - это увеличение ванной комнаты. Однако законной такая перепланировка будет лишь в том случае, если расширение площади произойдет за счет территории коридора. Согласование пройдет легко, если помнить о строгих запретах, под которые подпадают: установка душевого трапа в новообразованном помещении; изменение уровня пола на 2–4 см ниже исходного; удаление переливных порогов; организация прямого выхода из ванной в жилую комнату; демонтаж вентиляционных шахт и коробов.

Гардеробная в спальне. Просторная и организованная гардеробная - это весомый аргумент к удорожанию стоимости городской квартиры. «Если площадь спальни позволяет разделить ее на две зоны межкомнатной перегородкой, одна из которых будет отведена под хранение одежды и обуви, то на плане БТИ гардероб должен быть обозначен уникальным номером. Вместе с полноценной гардеробной самостоятельным помещением будет считаться и встроенный шкаф. Согласования не потребует лишь отдельно стоящий шкаф-купе».

---

Смотрите также файлы

• Методические указания к выполнению контрольной работы для студентов заочной формы обучения всех направлений и специальностей Курган 2021.pdf

• Отношение к игре Типы по функции Жанры.docx

• Статья 346. Умышленные уничтожение или повреждение военного имущества Умышленные уничтожение или повреждение оружия, боеприпасов или предметов военной техники.docx

• Модуль 3 Пять заданий на развитие естественнонаучной функциональной грамотности.docx

• Маркетинг.doc