Файл: Отчет по прохождению производственной практики пм 04 Определение стоимости недвижимого имущества для специальности 21. 02. 05 Земельноимущественные отношения.docx

К данному отчету приведены принтскрины распечаток материалов по аналогам (Приложение 1)

В ходе анализа к ценам аналогов нужно внести корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

1. Дата продажи/предложения. Данный фактор учитывает изменение величины стоимости объекта аналога, по которому уже совершена сделка до момента сравнения с оцениваемым объектом. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется изменение цен в соответствующем сегменте рынка за период между этими датами в результате сезонных и циклических колебаний.

Корректировка применяется к объекту оценки и аналогу №1

2.Вид сделки. Данный фактор существенно влияет на стоимость комнаты. Выделяют два типа предложения: «обмен» - продавцы не будут продавать объект, пока не найдут для себя выгодный вариант покупки жилья, «чистая продажа» - продажа возможна по готовности покупателя. Как правило, покупатель готов заплатить большую сумму, чтобы не зависеть от ожиданий и предпочтений продавца, который подбирает «обмен».

3. Количество и тип санузлов. Данный фактор влияет на стоимость комнаты. Так, например, предпочтительнее наличие нескольких санузлов в квартире сопоставимой площади. У объекта оценки и аналогов санузел совмещенный, Корректировка 0%

4. Этаж расположения. На стоимость комнаты оказывает влияние этаж, на котором она расположена. Стоимость квартир, расположенных на первых и последних этажах при прочих равных условиях ниже стоимости квартир, расположенных на средних этажах. Объект оценки и аналог №1 расположены на средних этажах с 2 до 9, аналоги №2 и №3 расположены на верхнем этаже. Корректировка для аналогов №2 и №3 составляет 6,38%

5. Площадь объекта. На рынке недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. недвижимости в зависимости от общей площади: чем больше площадь комнаты, тем меньше удельная цена 1 кв.м. общей площади. Общая площадь объекта оценки и аналогов находится в диапозоне 50-90 кв.м. Корректировка не применяется.

6. Наличие балкона/лоджии. Наличие балконов и лоджий влияет на стоимость комнаты, стоимость комнаты с балконом/лоджией выше, чем без. Объект оценки и аналоги имеют балкон, корректировка не применяется.

---

7.Высота потолков. Данный фактор отражает влияние высоты потолков на стоимость объекта. Чем выше потолки, тем выше стоимость квартиры. Объект оценки и аналоги имеют одинаковую высоту потоков, корректировка не применяется

8.Материал стен. Материал стен влияет на стоимость комнаты. Например, дома с панельными стенами дешевле, чем с кирпичными. Объект оценки и аналоги имеют кирпичные стены, корректировка не применяется.

9. Уторгование. Рынок недвижимости имеет специфику, при которой цена предложения и цена сделки могут отличаться. Это связанно в первую очередь с возможностью торга между продавцом и покупателем. Поскольку для определения рыночной стоимости анализируемого объекта чаще всего используются цены предложений, то эти цены необходимо скорректировать. Применяем к объекту оценки и аналогам корректировку -5%, так как они относятся к категории «массовое жилье советской постройки».

10. Физическое состояние дома оказывает непосредственное влияние на стоимость комнаты. Стоимость комнаты, расположенной в доме в хорошем состоянии (новом доме) выше, чем в доме в удовлетворительном состоянии. Выбор конкретного значения корректировки отражают следующие факторы: год постройки жилого дома, дата последнего ремонта, материал несущих конструкций, качество строительных материалов, состояние конструктивных элементов, среда эксплуатации (регион РФ, климатические условия). К объекту оценки и аналогу №3 применяется корректировка -1%.

11. Тип отделки. Объекты жилой недвижимости с повышенной отделкой стоят дороже, чем те объекты, отделка которых выполнена из более дешевых материалов или требует ремонта. Объект оценки и аналог №1 имеют простую отделку, аналоги №2 и №3 имею улучшенную отделку. Корректировка для аналогов №2 и №3 составляет 1,00/1,06= 0,9434 или -5,66%.

12. Наличие мебели. Наличие мебели в доме влечет к увеличению стоимости. Объект оценки и аналог №1 без мебели, аналоги №2 и №3 продаются вместе с мебелью и техникой. Корректировка для аналогов №2 и №3 составляет 1,00/1,02=0,9804 или -1,96%.

---

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки.

Объект оценки - квартира

Цель оценки – определить стоимость объекта

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру. Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. 

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

После проведения корректировок различия между объектом оценки и представленными аналогами незначительны, поэтому рыночную стоимость принимаем равную средней между аналогами.

Таблица 4 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Наименование	Значение
Площадь оцениваемого объекта, кв.м.	29,7
Стоимость 1 кв.м., руб.	28868,71
Итого по сравнительному подходу, руб.	857400,69
Итого по сравнительному подходу с учетом округления, руб.	857000

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, с учетом округления, составила: 857 000 (Восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек.

ПК 4.4. Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.

Сметная стоимость - сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

---

Основанием для определения сметной стоимости строительства могут являться: исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости потребности оборудования, решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС), пояснительные записки к проектным материалам, а на дополнительные работы - листы авторского надзора и акты на дополнительные работы, выявленные в период выполнения строительных и ремонтных работ; действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь; отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения органов государственной власти.

При расчете стоимости работ, учитываются следующие факторы:

1. Объем работ

2. Технологии, которые будут применяться

3. Сроки строительства

4. Каким образом будет финансироваться проект
Принтскрины с ценами на использованные материалы (Приложение 2)

Таблица 5 - смета на косметический ремонт прихожей -8 кв.м.

Параметры	Составляющие	Цена за 1 кв.м/1 штука	Стоимость
Квартира	Однокомнатная
Этаж	1-й этаж
Площадь прихожей	8 кв.м.
Вид отделки стен и потолков	Стены-обои Потолок-окраска	Обои флизелиновые — 741 рублей рулон / 10 метров(4 рулона) Клей для флизелиновых обоев - 250 рублей упаковка. Краска для потолка - 316 рублей на 8 м2. Плинтус потолочный — 60 рублей штука, длина 2 метра.	2 964 рублей 250 рублей 316 рублей 360 рублей
Покрытие пола	Линолеум	Плинтус напольный 217 рублей штука, длина 2.2 метра. Линолеум — 446 рублей за м2	1 183 рубля 3 568 рублей
Количество и вид осветительных приборов	Одна люстра	2 988рублей	2 988 рублей
Расходные материалы	Розетки, выключатели, кабели, кисти, рабочие перчатки	2 500 рублей	2 500 рублей
Привлечение работников	Привлечение работников для укладки линолеума Привлечение работников для поклейки обоев	3000 рублей 3000 рублей	3000 рублей 3000 рублей
Отопление	Центральное
Кондиционер	нет
Итого		20 129 рублей

---

---