Файл: 1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости 4.docx

Содержание

Введение

Актуальность темы исследования определяется тем, что в последнее время в связи с тем, что методы массовой оценки признаны Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки в качестве основного инструмента для определения кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость становится основой для начисления налогов на недвижимость, интерес к ним существенно повысился. В связи с выше сказанным появились публикации и монографии следующих авторов: В.Б. Безруков, В.Н. Бердникова, В.А. Боровкова, О.П. Гришина, В.А. Горемыкин, А.Г. Максимова, А.В. Пылаева. Это также дополнительно подчеркивает актуальность темы курсовой работы.

Кроме того, прокатилась волна семинаров, на которых проводится обучение методам массовой оценки практикующих оценщиков. При этом одной теме, наиболее важной, уделяется явно недостаточно внимания - теме точности методов массовой оценки и анализу последствий, к которым приводят в масштабах страны ошибки в определении кадастровой стоимости. Ее обсуждение чрезвычайно важно с точки зрения методологии определения кадастровой стоимости и перспектив ее дальнейшего развития. Тема точности оценки также важна с точки зрения проблемы ответственности оценщика и проблемы оспаривания результатов оценки и кадастровой стоимости. Следует отметить, что за рубежом вопросы точности давно вышли за рамки научных дискуссий и стали объектом методических разработок и стандартов.

---

Все сказанное выше определило цель курсовой работы - рассмотреть порядок и особенности массовой оценки объекта недвижимости.

При этом в качестве объекта исследования выступает процесс оценки объектов недвижимости, а в качестве предмета - массовая оценка.

Достижение цели потребовало решения следующих основных задач:

- описать методы массовой оценки объектов недвижимости;

- на конкретном примере рассмотреть оценку рыночной стоимости методами массовой оценки в Центральном федеральном округе;

- сформулировать предложения по совершенствованию методов массовой оценки рыночной стоимости недвижимости.

Цель и задачи исследования определили структуру курсовой работы: работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости

1.1. Назначение и особенности массовой оценки недвижимости

Массовая оценка недвижимости применяется для определения стоимости большого числа объектов. Для этих целей используются стандартные методики и статистический анализ. Контроль качества полученных результатов на последнем этапе позволяет скорректировать главный недостаток этого вида оценки - отсутствие точности и индивидуального подхода к каждому конкретному объекту. Результаты также проходят процедуру сравнения с реальными рыночными ценами, и специалист оценивает степень отклонения по каждой группе объектов.

Раньше методы массовой оценки применялись для оценки имущества крупных организаций страны, таких как Сбербанк, Газпром, Роснефть, РЖД.

В настоящее время массовая оценка недвижимости активно применяется для определения кадастровой стоимости объектов городского, областного, регионального и федерального имущества, а также для целей налогообложения организаций и физических лиц, владеющих недвижимостью (оценивают, как городские земли, так и цеха предприятий

---

, квартиры граждан). Именно данный вид оценки для этого подходит лучше всего - поскольку необходимо в сжатые сроки оценить сразу множество объектов различных видов.

Массовая оценка применяется и для целей приватизации: в настоящее время множество крупных государственных предприятий и организаций готовятся приватизировать большое число объектов недвижимости, которыми владеет.

Другими словами, всегда, когда речь идёт о необходимости оценить миллионы имущественных единиц, запускают массовую оценку. Она способна обеспечить потребности как государственного, так и частного сектора.

Базовая методология используется та же, что и при индивидуальной оценке. По сути массовая оценка недвижимости является подходом, который позволяет упростить процедуру оценивания большой группы объектов. Но они при этом должно соблюдаться главное условие - объекты должны быть однородными, т.е. обладать одинаковыми техническими и прочими важными для определения цены характеристиками.

В случае массового подхода оценщик не проводит осмотр конкретного объекта, а ограничивается лишь сведениями из техпаспорта. При этом он не принимает во внимание такой немаловажный критерий как развитость инфраструктуры места нахождения дома/квартиры. Следовательно, массовая оценка недвижимости позволяет получить только ориентировочную стоимость реализуемого объекта. Иногда этого достаточно, в связи с чем данной методикой пользуются, когда за короткий промежуток времени нужно оценить большое количество объектов.

Этот подход применим и к определению цены земельных наделов. Однако в РФ и ряде других стран (в Эстонии, Грузии, Белоруссии, Австрии) эта процедура отличается от методики, принятой в большинстве государств мира. В России кадастровая оценка земель как вид массовой оценки проводится отдельно для надела и для расположенных на нем объектов капитального строительства. В других странах предпочтение отдается комплексному подходу определения стоимости участка.

Сложно говорить о независимости оценки недвижимости обоих этих типов. Так, если вид разрешенного использования земель не установлен, методика определения кадастровой стоимости земельного участка предусматривает учет назначения возведенных на этом наделе объектов недвижимости.

В первую очередь для определённой однородной группы объектов определяются основные ценообразующие факторы. Учитываются движущие силы спроса и предложений на рынке достаточно обширной территории (например, области или даже региона). Данные сопоставляют с полученными в других регионах страны. На завершающем этапе проводится контроль качества или, как

---

называют его в профессиональной среде, степень надежности результатов. Точность определения стоимости объектов проверяется статистическими данными.

Массовая оценка недвижимости позволяет в сжатые сроки оценить огромное число объектов - это её главный плюс. Но есть и существенный недостаток - как мы уже назвали, это отсутствие точности и индивидуального подхода. Каждый объект недвижимости уникален. И даже если многие характеристики его совпадают с группой однородных, может иметь место такое различие, которое существенно влияет на его стоимость.

---

1.2. Методы и этапы проведения массовой оценки недвижимости

Массовая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости являет собой применение ряда критериев для получения итоговой цены имущества на конкретную дату. Чтобы получить максимально точный результат, необходимо применять статистический анализ.

Массовую оценку не надо путать с индивидуальной. В рассматриваемом случае требуется создание индивидуальной модели, по которой рассчитывается итоговая стоимость. Модель предназначена для имитации факторов, определяющих спрос и предложение на рынке. «Массовой» является только оценка, она не имеет отношение к самим объектам. Соответственно, здесь применяются индивидуальные методы и приемы.

Итоговой задачей специалиста является переоценка недвижимого имущества, базирующегося в конкретных административно-территориальных образованиях. Для достижения поставленной цели требуется тщательный анализ рынка, а также использование специализированных компьютерных методов.

Существует несколько этапов для проведения вида оценочных работ:

изучение метода оценки, действующей в настоящий момент, и наличия необходимости проведения оценочных работ

проведение анализа плановых и организационных работ

изучение особенностей объектов

подбор характеристик, влияющих на определение цен

формирование формы оценки и ее отработка

проверка возможности применения модели

проверка правильности проведения оценочных работ

доработка методов оценки

утверждение применяемой модели

проведение оценки с использованием разработанной модели

согласование или обжалование методов оценки.

Как и другие виды работ, связанных с оценкой, массовая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости разделяется на три метода: затратный, сравнительный и доходный. При затратном методе учитываются возможные затраты на ремонт и восстановительные работы объекта. При сравнительном способе оценка ведется с учетом рыночных цен на объекты подобного типа, изучается существующие спрос и предложения. В случае, если объект в будущем может приносить прибыть, применяется прибыльный метод.

---