Файл: 1. Теоретические аспекты особенностей массовой оценки объектов недвижимости 4.docx

3. Рекомендации по совершенствованию применения методов массовой оценки объектов недвижимости

3.1. Проблемы применения методов массовой оценки объектов недвижимости

Многие современные методы оценки недвижимости основаны на соблюдении так называемого принципа «наилучшего использования». Суть этого принципа определяется экономической эффективностью данного вида деятельности, которая может наилучшим образом использовать его свойства и возможности. Стандартная процедура оценки имущества не оправдывает определение его возможной стоимости, но также указывает на способ его использования.

В то же время в условиях разных видов деятельности в городской местности. Более того, оценка должна быть непрерывной, а объем статистических данных поступает с рынка недвижимости, который является основной информацией для Формирование оценки очень мало по сравнению со всем набором оценочных площадей.

Одним из способов решения этой проблемы является создание моделей городов для оценки городских территорий с учетом основных свойств их различных участков. свойства территории.

В предлагаемой модели для оценки городских территорий различные виды землепользования «стремятся разделить» территорию города между собой эффективность его хозяйственной деятельности.

Таким образом, модель решает две проблемы:

Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности в городских районах в зависимости от их свойств.

Распределение территории между видами деятельности в городской местности.

Следует отметить, что оценка территории с ее качествами, для выбора лучших видов деятельности требует некоторой осторожности. При проведении массовой оценки, при рассмотрении совокупности участков, построенных по результатам наблюдений статистические закономерности должны основываться на фактических объемах различных видов деятельности и их потребности в территории. Например, количество банков в городе определяется необходимостью финансовой деятельности, количество частных объектов связано с общей покупательной способностью жителей и гостей города; и т. д. потребность в территории для любого вида деятельности зависит от общего спроса на городскую территорию и степени насыщения этого спроса на данный момент.

---

При оценке одного объекта нельзя рассматривать как общую оценку спроса и предложения на рынке недвижимости. Другими словами, реализация принципа «лучший, самый эффективный способ использования» в этом случае должна быть применена не только для каждого объекта в отдельности, но и для всего набора объектов одновременно, в условиях конкуренции за недвижимость между различными видами деятельности, с учетом их интересов и реальных ограничений по объему спроса.

Следует отметить, что объем спроса на недвижимость не остается постоянным, а изменяется как количественно, так и качественно. Интенсивная интеграция России в мировое сообщество. Внедрение новых интенсивных технологий меняет потребность в территории для ряда обрабатывающих отраслей, заставляет пересмотреть требования к технологическим возможностям и наличию технологических и архитектурных ограничений на территории. Происходит интенсивное перераспределение рабочих мест между существующими и возникающими видами деятельности.

3.2. Возможные направления совершенствования применения массовой оценки объектов недвижимости

Массовая оценка может проводиться как с учетом существующего вида использования объекта недвижимости, так и с учетом его потенциального наилучшего использования. В настоящее время в Российской Федерации в целях налогообложения оценка земельных участков проводится с учетом его текущего использования. Оценка, исходя из возможного наилучшего и наиболее эффективного вида использования, при определенных условиях может создать потенциальные стимулы для экономического роста, однако ее применение в условиях сложившейся структуры размещения отраслей производства и типа расселения осложнено очевидными социальными последствиями. Введение оценки на основе наилучшего и наиболее эффективного вида использования возможно только в условиях сложившегося зонирования территории, когда наилучшие виды использования тех или иных объектов становятся очевидными.

Для того чтобы управлять каким-либо объектом, его необходимо, прежде всего, описать как ресурс управления. Сложившаяся практика массовой оценки, кадастровой оценки в том числе, требует сбора большого количества информации, описывающей территорию. Это инфраструктурная информация и рыночная информация

---

, как текущая, так и в ретроспективе.

Информация об инфраструктуре включает подробное описание сложившейся на данной территории структуры, необходимой для ее функционирования и развития, а также элементы природной среды, формирующие привлекательность данной территории с точки зрения различного функционального использования.

Кроме того, необходимо описать субъекты сложившихся и закрепленных правовыми и нормативными актами отношений элементов территорий.

В России, как в других странах, сбором и описанием такой информации занимаются различные ведомства, имеющие свои информационные системы и ресурсы.

Информационным обеспечением системы налогообложения являются система учета объектов недвижимости для целей налогообложения, система регистрации прав в целях определения субъектов налогообложения, и система массовой оценки недвижимости в целях оценки. Эти системы описывают объект недвижимости как объект учета, объект права, объект обращения на рынке недвижимости, объект оценки и объект налогообложения.

Каждая из существующих систем описывает объект с точки зрения наиболее эффективного решения задач, поставленных перед тем или иным институтом (ведомством). В сложившейся российской системе кадастровой оценки учетная и оценочная составляющие системы находятся в одном ведомстве. Это облегчает процедуру согласования требований к информационным ресурсам, но не снимает проблем взаимодействия этих ресурсов. Задача учетной кадастровой системы-описать объект с точки зрения кадастрового учета и регистрации. Задачи же массовой (кадастровой) оценки требуют более подробно описания объекта оценки и всех элементов инфраструктуры, определяющих ценность той или иной территории. Объектом массовой оценки являются, прежде всего, участки территории со всей системой улучшений в пределах границы населенного пункта, которые служат основой жизнедеятельности человека и могут быть вовлечены в рыночный оборот.

Таким образом, система массовой оценки консолидирует данные о территории для решения задач наиболее эффективного ее использования.

Для эффективного использования территории необходимо:

• 
  разграничить права на землю и принять региональные законы по отнесению земель и земельных участков к собственности муниципальных образований;
  
• 
  провести функциональное зонирование территории;
  
• 
  выполнить массовую оценку объектов недвижимости (наилучшее и наиболее эффективное использование - в соответствии с функциональным зонированием);
  
• 
  использовать результаты массовой оценки в целях налогообложения, расчета арендной платы, определение выкупной цены и т.д.;
  
• 
  требовать использования земель в соответствии с территориальным зонированием и установленным целевым назначением.
  

---

Для решения задач функционального зонирования необходимо сформировать описание территории, построить экономическую модель развития территории, учитывающую влияние градообразующих и ценообразующих факторов. В зависимости от целей использования зонирование может быть выполнено с учетом зон застройки и классов объектов недвижимости.

Подводя итоги третьей главы, следует обратить внимание на сложившуюся практику использования максимально допустимых процентов от кадастровой стоимости для целей налогообложения, не учитывающую конкретную социально-экономическую ситуацию и тенденции развития территории. Это характеризует степень или ступень зрелости жизненного цикла системы отношений в массовой оценке недвижимости в России и требует необходимости совершенствования применения результатов массовой оценки для задач муниципального управления. Одной из важнейших целей является гÐ

---

Заключение

Подводя итоги проведенного исследования, можно сделать следующие основные выводы.

Массовая оценка недвижимости - это процесс определения стоимости целых групп объектов недвижимости, в котором используются как обычные методы оценки, так и специфические методы, используемые для массовой оценки недвижимости, и только для нее.

Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своему содержанию и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостная характеристика (стоимостной эквивалент), но использует отличные процессы получения этого эквивалента

Выгода массовой оценки недвижимости заключается в том, что в результате массовой оценки недвижимости получаются корректные данные о стоимости объектов недвижимости, при значительно меньших затратах на массовую оценку недвижимости, чем затраты на индивидуальную оценку.

Заказчиком массовой оценки недвижимости обычно является государство или муниципалитет. Как правило, эта оценка ассоциируется с налогом на недвижимость. В России в настоящее время закреплены термины «кадастровая оценка» и «кадастровая стоимость». Кадастровая оценка проводится, прежде всего, в целях определения величины налоговой базы для определения ставок земельного налога.

Полученную в ходе проведение массовой оценки недвижимости экономическую характеристику и сопутствующую оценке информацию некоторые государства используют в иных целях, помимо налогообложения.

Результаты массовой оценки недвижимости имеют широкий спектр применения. Прежде всего, они могут быть использованы как основа для расчета величины и ставок арендной платы, для определения величины платежа при получении наследства, основы страхования имущества, в качестве платы за регистрацию недвижимости, в целях продажи недвижимости, как информация, используемая в общественных и социальных целях.

В ряде государств эта информация используется для выплаты компенсаций при процедурах консолидации и в ходе земельной реформы или при определении начальной цены при проведении приватизации земли. В России существует практика использования кадастровой стоимости в качестве основы для определения величины

---