Файл: ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 216 Об определении рыночной стоимости объектов оценки.pdf

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС, на основе доходного подхода, по состоянию на 22 февраля 2019 г. составляет:

83 583 223 (Восемьдесят три миллиона пятьсот восемьдесят три тысячи двести двадцать три) руб.

13. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Используемые при оценке рыночной (справедливой) стоимости Объекта Оценки подходы характеризуются следующими особенностями, которые определяют точность результата, полученного каждым из них, и по- разному влияют на формирование рыночной (справедливой) стоимости.

Основываясь на разных подходах к оценке и использовании описанных в отчете методов в рамках сравнительного и доходного подходов, мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости оцениваемого объекта недвижимости, как с учетом количественного, так и качественного их значения.

В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных разными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов как цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.

Сравнительный подход использует информацию по объектам, сходным с оцениваемым. Его преимущество состоит в способности учитывать через реакцию продавцов и покупателей на спрос и предложение почти все факторы, определяющие цену. Надежность данного метода увеличивается с ростом числа объектов сравнения и степени их соответствия оцениваемому объекту. В данном случае схожесть объектов сравнения по многим параметрам с объектом оценки и определенность корректировок была максимальной.

Основным преимуществом доходного подхода является то, что это единственный подход, который учитывает будущие ожидания относительно доходов. Оцениваемый объект недвижимости является объектом инвестиционного имущества, и будет рассматриваться в основном с точки зрения доходов, которые он способен приносить от сдачи в аренду. Расчеты показали, что использование оцениваемого недвижимого имущества как источника доходов, является эффективным.

Затратный подход для определения рыночной (справедливой) стоимости Объекта оценки в данном отчете не применялся, применение подхода обусловлено получением данных, необходимых для расчета стоимости Объекта оценки доходным подходом. Вес затратного подхода в итоговом результате составляет 0.

Количественно полученные результаты оценки стоимости разными подходами оценим через взвешивание преимуществ и недостатков применяемых подходов. Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется объективные критерии, выбранные на усмотрение Оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.

В данном случае при согласовании преимуществ и недостатков трех подходов Оценщик использовал 5 критериев, с приданием каждому соответствующих весовых коэффициентов по 5-и балльной шкале. Бальная оценка и итоговое значение весовых коэффициентов с учетом использования всех трех существующих подходов при оценке здания приведены ниже в Таблице 13.1.

Таблица 13.1. Расчет итогового значения весовых коэффициентов

Согласование результатов и стоимости объекта оценки приведены в таблице 13.2.

Таблица 13.2. Итоговое согласование рыночной стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС по состоянию 22 февраля 2019 г., округленно, составляет:

89 164 000 (Восемьдесят девять миллионов сто шестьдесят четыре тысячи)

14. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

В рамках данного Отчета Оценщик рассчитал стоимость объекта оценки двумя подходами. Расчеты проводились с использованием среднерыночных данных и показателей. Расчетные показатели, используемые при проведении оценки, были проверены на соответствие рыночным данным.

По мнению Оценщика, полученная информация является достаточной и достоверной, что позволяет на ее основании определить искомую стоимость Объекта Оценки.

Проведя исследования и выполнив соответствующие расчеты, Оценщик пришел к выводу, что рыночная и стоимость объектов оценки по состоянию на 22 февраля 2019 г. составляет:

15. ПОДПИСЬ ОЦЕНЩИКА

В соответствие с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года Отчёт собственноручно подписывается Оценщиком и заверяется его печатью. Поскольку Оценщик является сотрудником ООО «Оценка» его подпись заверяется печатью данной организации.

Оценку выполнил и подготовил Отчет оценщик __________________________(ФИО)

Отчет утвердил Генеральный директор

ООО «Оценка»___________________________(ФИО)

16. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс РФ. Ч . I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., №135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 г. №220-ФЗ
3. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля .2006 г. №157-ФЗ.
4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №297)
5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №298)
6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №299)
7. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N 611)
8. Международные стандарты оценки МСО 2007 Международного комитета по стандартам оценки (МКСО)
9. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости “RWAY” выпускаемый совместно с Москомземом при участии Комитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности Государственной Думы РФ;
10. Internet–ресурсы (www. rb.ru, www.realto.ru, www.747.ru, www.makler.su, www.mian.ru, www.miel.ru, www.irr.ru, www.valnet.ru, www.appriser.ru, www.rway.ru, www.elit-property.ru, www.incom.ru, www.knm.ru, www.makler.su, www.zdanie.info и др.).
11. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: ПИТЕР, 2001. – 336 с.
12. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. Учебное пособие. Одобрено и рекомендовано к изданию учебно-методическим советом Госкомимущества РФ.
13. Оценка недвижимости: Учебник Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2002.
14. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. И практ. Пособие/Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998.
15. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442 с.
16. Фридман Д,, Ордуей Н Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1995. – 461 с.
17. Харисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.