Файл: ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 216 Об определении рыночной стоимости объектов оценки.pdf

Спрос на складские площади в регионах России ниже московского. Объем арендованных и купленных площадей за 9 месяцев 2018 года сократился на 30% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Так же, как и в столичном регионе, доля спекулятивного строительства на рынке складов невелика. Девелоперы предпочитают строить под заказчика. Крупные складские комплексы, кроме Москвы, были введены в этом году в Казани, Уфе, Ханты-Мансийске, Санкт-Петербурге.

В московском регионе складской рынок растет. Доля свободных складов класса «А» на октябрь 2018 года. Составляет около 9%. Средняя ставка аренды складских площадей класса «А» сейчас в среднем 3600 рублей за кв.м в год. Как минимум на половину площадей, которые будут введены в эксплуатацию в 2018 году, уже заключены предварительные договора аренды и покупки. Арендаторы предпочитают въехать в построенный для них, новый складской комплекс в удобной локации, чем арендовать помещения в существующем, поэтому доля вакантных площадей снижается медленно.

С конца второго квартала на рынке Московского региона наблюдается рост запрашиваемых ставок аренды. За последние три месяца ставки выросли уже на 10%. По итогам года арендная ставка на качественные складские помещения закрепится на уровне 3600 рублей за кв.м.

В московском регионе за 9 месяцев 2018 года предложение на складском рынке увеличилось на 417 000 кв.м. По прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield в IV квартале 2018 года будет введено в эксплуатацию еще 408 000 кв.м складов. Всего по итогам года предложение увеличится на 826 000 кв.м, что почти в 2 раза больше аналогичного показателя 2017 года. В I-III кварталах 2018 года в столичном регионе было арендовано и куплено более 1 300 000 кв.м качественных складских площадей, что на 40% выше аналогичного показателя прошлого года. Рост этого показателя фиксируется на протяжении трех кварталов. По прогнозам экспертов в 2018 году будет арендовано и куплено около 1 600 000 кв.м качественных складских площадей, что будет рекордом на рынке за последние 10 лет.

В регионах России спрос на складские площади снизился. Девелоперы предпочитают built-to-suit спекулятивному строительству. В отдельных регионах РФ наблюдается локальный дефицит складов.  Объём нового строительства складов класса «А» и «B» в I-III кварталах в регионах составил 302 000 кв.м. За этот период арендовано и куплено качественных складских площадей 324 000 кв.м в I-III кварталах 2018 года в регионах России было построено 302 000 кв.м, что больше аналогичного показателя 2017 года на 68%. Из них 70% площадей располагается в складских комплексах крупных торговых сетей, построенных по проекту built-to-suit. Всего в 2018 году в регионах РФ будет построено около 480 000 кв.м, что на 20% выше аналогичного показателя 2017 года.

В течение I-III кварталов 2018 года объем заключенных сделок с региональной складской недвижимостью составил 352 000 кв.м, что на 30% ниже аналогичного показателя 2017 года. В III квартале впервые с конца 2017 года объем заключенных сделок превысил аналогичный показатель прошлого года. При этом ожидается, что объем заключенных сделок со складами в регионах России по итогам года будет ниже аналогичного показателя прошлого года на 25%.

8.4 АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные ценообразующие факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости представлены в Таблице 9.4.1.

Таблица 8.4.1. Основные ценообразующие факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

8.5 ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ АНАЛИЗА РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки относится к рынку коммерческой недвижимости, в частности к рынку помещений свободного назначения. По характеру полезности – к доходной недвижимости, по степени представленности на рынке – к широко распространенным объектам, по экономической активности региона – к активному рынку, по степени готовности – готовые объекты недвижимости. Оцениваемый объект относится к объекту капитального строительства. Оценщик проанализировал открытые источники с подготовленными аналитическими отчетами по коммерческой недвижимости. Исходя из собранной информации, Оценщик делает вывод, что рынка по объектам капитального строительства не существует, здания предлагаются к продаже с правами на земельный участок.

Российский рынок инвестиций в 2018 году можно назвать самым слабым за всю историю современного рынка недвижимости. Ожидается, что объемы инвестиций в текущем году составят лишь 1,2 млрд Евро. Доля России по объему инвестиций в коммерческую недвижимость в Восточной Европе составляет лишь 8%. Для сравнения: объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Польше за 9 месяцев 2018 года – 4,8 млрд евро.

С конца второго квартала на рынке Московского региона наблюдается рост запрашиваемых ставок аренды. За последние три месяца ставки выросли уже на 10%. По итогам года арендная ставка на качественные складские помещения закрепится на уровне 3600 рублей за кв.м.

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Согласно п. 13 ФСО № 7, наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки.

Выбор варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется с помощью следующих критериев:

• физическая возможность — выбираются все возможные варианты использования объекта недвижимости, которые физически осуществимы на объекте, в том числе учитывается состояние грунтов и подъездных путей, риски стихийных бедствий, инженерная обеспеченность района, состояние и близость соседних зданий и пр.;
• юридическая разрешенность — выбираются те физически возможные варианты использования объекта недвижимости, которые не запрещены законодательством и частными юридическими ограничениями, при этом принимаются во внимание нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических объектов, экологическое законодательство, действующие договоры аренды, публичные и частные сервитуты и пр.;
• финансовая оправданность — анализируется финансовая состоятельность юридически правомочных и физически осуществимых вариантов использования объекта недвижимости и делается вывод о том, сможет ли использование недвижимости по рассматриваемому назначению обеспечить положительную конечную отдачу, соизмеримую с отдачей по альтернативным инвестициям;
• максимальная эффективность — в качестве наиболее эффективного варианта использования выбирается такое использование объекта, которое соответствует максимальной отдаче среди всех рассмотренных финансово оправданных вариантов и дает наибольшую стоимость объекта оценки.

Согласно п. 16 ФСО № 7, анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом анализ наиболее эффективного использования недвижимости проводится в два этапа:

• на первом этапе выполняется анализ наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного,
• на втором этапе рассматриваются варианты использования (или сноса, реконструкции) существующей застройки и делается вывод о наиболее эффективном использовании земельного участка с существующей застройкой.

Следует отметить, что в случае застроенного земельного участка наиболее эффективное использование единого объекта недвижимости может отличаться от наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного. Тогда текущее назначение недвижимости целесообразно сохранять до тех пор, пока стоимость земли при ее наиболее эффективном использовании не превысит стоимость существующего объекта недвижимости, увеличенную на величину затрат на демонтаж зданий и сооружений.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного

Анализ наиболее эффективного использования земли, как свободной, выполняется в следующих случаях:

• при необходимости отдельной оценки земельного участка;
• при выборе объектов для сравнительного подхода.

В соответствии с ФСО-7 анализ наиболее эффективного использования Объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства.

Поскольку объектом оценки является здание, то анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного, проводить нецелесообразно.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующей застройкой

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования могут служить следующие альтернативы:

1. Строительство нового объекта.

2. Проведение ремонта или реконструкции.

3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

Если все три варианта юридически допустимы и физически возможны, тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.

Снос улучшений: Здание, в котором расположено оцениваемое помещение по состоянию на дату оценки находилось в удовлетворительном состоянии и его снос нецелесообразен.

Реконструкция и капитальный ремонт: оцениваемое помещение находится в состоянии пригодном для использования. По состоянию на дату оценки его можно использовать как приносящую доход недвижимость. Поэтому проведение реконструкции и капитального ремонта не является необходимым условием для начала эксплуатации и получения дохода от данного объекта. То есть данный вариант использования не является финансово целесообразным.