Файл: ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 216 Об определении рыночной стоимости объектов оценки.pdf

Обоснование вносимых корректировок

В случае если различий по какому-либо элементу сравнения не выявлено, корректировка приравнивалась нулю. В случае различия оцениваемого объекта недвижимости и объектов аналогов по какому-либо элементу сравнения, оценщиками вносились соответствующие поправки.

Эксплуатационные расходы и коммунальные расходы

Эксплуатационные расходы представляют собой совокупность затрат, направленных на обеспечение полноценного функционирования объекта и комфортного пребывания в нем арендаторов. Например, расходы на техническую эксплуатацию всех инженерных систем и оборудования, за исключением тех, что расположены в помещениях арендаторов; затраты на уборку помещений общего пользования и благоустройство прилегающей территории, сбор, хранение и вывоз мусора, уборка снега зимой; расходы по обеспечению безопасности объекта и контроля доступа; вознаграждение управляющей компании; оплата коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснабжение), относящихся к местам общего пользования; затраты на налоги и страхование объекта.

При эксплуатации арендованного помещения у арендатора неизбежно возникают расходы на отопление, освещение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение, Интернет, телефонию, такие услуги называются коммунальными.

Корректировка на наличие/отсутствие в арендной ставке эксплуатационных и коммунальных расходов проведена на основании Сборника рыночных корректировок (СРК) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2018. – 168 с.

Структура операционных расходов

Структура операционных расходов

Источник: Бюллетень RWAY №238, январь 2015 г.

В связи с результатами анализа НЭИ – объект оценивается как помещение свободного назначения, поэтому приняты усредненные параметры для сегментов офисной и торговой недвижимости. Была взята средняя величина эксплуатационных расходов помещений класса С торгового и офисного назначения в размере 3920 руб. за 1 кв.м без НДС. Также была взята средняя величина эксплуатационных расходов помещений класса С торгового и офисного назначения в размере 2638 руб. за 1 кв.м.

На основании вышеизложенных фактов составим таблицу ниже, в которой рассчитаны коммунальные расходы и эксплуатационные расходы (без коммунальных расходов), руб. (с НДС).

Таблица 12.3. Расчет корректировки на эксплуатационные и коммунальные расходы

Вводились корректировки в соответствии с расчетом Оценщика (табл. 12.3).

Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав

Передаваемые имущественные права

Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в предоставленном перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объёме: владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости без тех или иных ограничений и обременений. Объект оценки и найденные аналоги передаются на правах аренды, поэтому корректировка по данному параметру не производилась.

Обременения

Все объекты аналоги свободны от обременений. Корректировка не требуется, так как по техническому заданию данный фактор не учитывается при определении рыночной стоимости Объекта оценки.

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки

Нетипичные условия финансирования

Сделки объектов недвижимости в аспекте финансовых расчётов при их аренде могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типа:

- расчёт арендодателя с аредополучателем за счёт собственных средств;

- получение аредополучателем кредита у финансовой структуры (банк, финансовая компания и т.п.)

В данном случае, Оценщик исходил из допущения финансирования сделки по первому (типичному) варианту: расчёта собственными средствами или привлечение заёмных средств на дату продажи, т.к. иной информации по объектам аналогам не установлено, а первый вариант расчётов является наиболее распространённым на данном сегменте рынка недвижимости.

Корректировка по данному параметру не вводилась.

Условия продажи

Особые условия аренды

Поправка на условия финансирования отражает нетипичные для рынка отношения между арендодателем и аредополучателем. Сделка может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны продажа может произойти по цене выше рыночной, если, например, для покупателя будет существенно увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия. Поскольку оценщик анализировал объекты, выставленные на продажу, информация по которым находятся в свободном доступе, и в качестве аналогов не рассматривались предложения на продажу с пометкой «срочно», то разумно предположить, что сделки с сопоставимыми объектами будут проводиться на типичных условиях.

Условия продажи при совершении сделки с объектами аналогами и оцениваемым объектом одинаковы, следовательно, величина поправки равна нулю.

Условия рынка

Разница между ценой предложения и ценой сделки (торг)

Следует отметить, что в текущих экономических условиях России на дату оценки метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных сделках является «закрытой» информацией. Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные объекты, выставленные на свободную продажу. По мнению Оценщика, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Так как в качестве аналогов использовались предложения на рынке, то необходимо скорректировать аналоги на различие между ценой предложения и ценой сделки, то есть на торг. В данном случае поправка на торг определялась на основании справочника оценщика недвижимости 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Верхняя граница диапазона может наблюдаться при мотивации продавца срочно заключить сделку, при низкой ликвидности объекта недвижимости, когда объект имеет невыгодное местоположение, большую площадь, нетипичную для рынка продажи, либо, когда предлагается к продаже «срочно». Поправка по нижней границе принимается в обратном случае. В данном случае, корректировка принята для помещений свободного назначения по офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости и составила минус 9,2%.

Время продажи

Корректировка на время продажи учитывает изменения уровня цен которые произошли на рынке, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.

Датой оценки является 22 февраля 2019 г. Все объекты аналоги были выставлены на продажу в феврале 2019 г. Корректировка на дату предложения в данном случае не требуется, так как предложения на продажу объектов-аналогов актуальны на дату проведения расчетов.

Корректировка на местоположение относительно "красной линии"

Этот фактор учитывает разницу в стоимости между сравниваемыми объектами, в зависимости от наличия у них выхода на улицу, которая характеризуется высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Для рынка торгово-офисной недвижимости характерно влияние на стоимость объектов такого фактора как «расположение на первой линии домов». Стоимость аренды зданий и помещений, расположенных первой линии выше стоимости помещений, расположенных в глубине кварталов. Поэтому, при выявлении различий по данному параметру, возникает необходимость внесения соответствующей поправки. Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Корректировка не вводилась.

Физические характеристики

Корректировка на общую площадь

Данная поправка отражает изменение (снижение/повышение) стоимости 1 кв. м. аренды недвижимого имущества в зависимости от площади помещения и от востребованности на рынке. Зависимость следующая: стоимость 1 кв. м. тем выше, чем меньшей площадью обладает объект.

Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А

Корректировка вводилась в размере -7% для 1-го и 2-го объектов аналогов; -2% для 3-го объекта аналога.

Корректировка на тип объекта

Корректировка на тип объекта вводится при сопоставлении аренды отдельных помещений и зданий. Как правило, отдельно стоящие здания продаются по более высокой стоимости относительно аналогичных встроенных помещений. Это обусловлено удобством использования здания целиком, а так же возможностью единолично распоряжаться земельным участком, относимым к зданию. Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А

Корректировка не вводилась.

Доступ к объекту

Эта корректировка применяется, если объект аренды расположен на закрытой территории с ограничением доступа по предварительно заказанным пропускам, имеет режимный доступ или имеет полностью свободный доступ. Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости 2016, Том 2, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, Лейфер Л.А., 2016.

Источник: Справочник оценщика недвижимости 2016, Том 2, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, Лейфер Л.А., 2016.

В нашем случае оцениваемый объект и объекты аналоги, являясь нежилыми помещениями, имеют схожий доступ и поэтому поправка не вводилась.

Корректировка на физическое состояние объекта

Корректировка на физическое состояние определялась на основе текущего состояния объектов сравнения, технического состояния коммуникаций объекта аренды, применяемых материалов, необходимости проведения текущего или капитального ремонта. Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.