Файл: ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 216 Об определении рыночной стоимости объектов оценки.pdf

Анализ этих двух статей ФСО с учетом предшествующей статьи 18 ФСО-1, посвященной анализу объекта оценки и рынка, показывает, что речь идет о достаточности, прежде всего, сведений об объекте оценки, его характеристиках, влияющих на его стоимость с точки зрения типичных субъектов рынка. Что касается данных о рынке, то Оценщик исходил из необходимости сбора возможно более полной информации о рынке, существенной для оценки объекта применяемыми методами.

Исходные данные об объекте оценки для всех трех подходов получены из представленной Заказчиком документации, перечень которой приведен в разделе 8.3 настоящего Отчета, а копии представленной документации, согласно статье 11 ФСО-3, приведены в приложении 4 к настоящему Отчету.

Исходя из успешного применения выбранных Оценщиком методов оценки, и опираясь на содержание статьи 19 ФСО-1 и статьи 11 ФСО-3, Оценщик считает собранную об объекте оценки информацию достаточной и достоверной.

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объектом оценки в соответствии с Договором на оказание услуг № 216 от 22 февраля 2019 г. является объект недвижимости – Нежилое здание, общей площадью 4554,7 кв. м, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3 этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Рабочая, д. 2а, корпус 7, и Земельный участок общей площадью 2936 кв.м, с кадастровым номером: 50:10:0010ХХ2:2470, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Химки, ул. Рабочая, д.2а. На дату Оценки объект используется под помещение свободного назначения. Результаты осмотра представлены фотодокументами (см. приложение 1). Все помещения используются для собственных нужд Заказчика.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки (https://yandex.ru/maps)

Рис. 2. Местоположение объекта оценки (https://yandex.ru/maps)

7.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ОБРЕМЕНЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ

Объект оценки принадлежит на праве собственности. Собственник – ООО «ХХХ».

Право собственности означает (Гражданский кодекс РФ, часть 1, ст. 209) осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования имуществом. Собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В рамках настоящей оценки под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и в силу договора. Оценщики проанализировали возможность обременения оцениваемого объекта следующими факторами:

• наличие залога объекта оценки;
• наличие договоров аренды, вызывающих ограничения по сдаче площадей в аренду новым арендодателям.

При анализе возможных обременений оцениваемого объекта Оценщиком от Заказчика была получена информация об отсутствии обременений объекта оценки.

При подготовке отчета об оценке обременения прав на оцениваемое имущество исследуется с точки зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания инвестора. В соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки обременения при расчете стоимости объекта оценки не учитываются.

7.2 ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ И ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта Оценщиком пользовалась информация, полученная от Заказчика, из правовых баз данных и рыночная информация

Перечень документов предоставленных Заказчиком (таблица 7.2.1):

Таблица 7.2.1. Перечень документов, устанавливающих характеристики объекта оценки

Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика. Количественные и качественные характеристики объекта, подлежащего оценке, установлены по результатам осмотра объекта оценки, а также на основании вышеперечисленных правоустанавливающих, правоудостоверяющих и технических документов, предоставленных Заказчиком.

В процессе работы по определению величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости проводились интервью с экспертами рынка коммерческой недвижимости, изучались публичные источники информации. Ссылки на источники информации по объектам сравнения, используемым при проведении расчетов, приведены далее по отчету в соответствующих разделах.

7.3 ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Химки — город в Московской области России. Один из крупнейших городов-спутников Москвы. Население — 254 171 чел.

Расположен на берегу канала имени Москвы. Непосредственно примыкает к северо-западу Москвы (граница проходит по Московской кольцевой автомобильной дороге), а с запада, севера и востока опоясывает московские районы Куркино и Молжаниновский.

По территории города и его городского округа протекают реки Химка, Сходня, Горетовка, река Клязьма. Помимо канала имени Москвы, в Химки заходят воды Химкинского и Клязьминского водохранилищ.

Промышленность:

НПО «Энергомаш» — разработка и выпуск ракетных двигателей большой мощности, в том числе РД-180, поставляемых в США для первой ступени РН Атлас-5.

МКБ «Факел» — разработка зенитных ракетных систем.

НПО им. Лавочкина — разработка непилотируемых средств и космических аппаратов исследовательского и оборонного назначения.

Химки — один из самых застраиваемых районов Подмосковья. По итогам 2016 года Химки стали первыми в рейтинге муниципалитетов Московской области по вводу строительных объектов. В 2016 году здесь было введено 390 тысяч м² жилья. На начало 2017 года в стадии строительства находятся 28 жилых комплексов.На территории городского округа Химки расположены следующие энергетические объекты: ПС-156 «Химки», ПС-444 «Бутаково», ПС-455 «Лобаново», ПС-671 «Старбеево», ПС-688 «Планерная», ПС-800 «Аэропорт», ПС-840 «Омега».

Через город проходит автомагистраль Москва — Санкт-Петербург М10 E 105 Москва — Санкт-Петербург и Главный ход Октябрьской железной дороги (Санкт-Петербург — Москва) с пятью остановочными пунктами:

Платформа Левобережная, станция Химки, платформа Подрезково, станция Сходня, платформа Фирсановская.

Кроме того, через Химкинский лес начата прокладка новой скоростной трассы Москва — Санкт-Петербург, вызвавшая бурные споры и акции протеста экологов. 26 августа 2010 года Медведев поручил приостановить строительство трассы. 23 декабря 2014 года был открыт для движения пролегающий по Химкинскому лесопарку участок трассы до аэропорта Шереметьево.Город соединён автобусным сообщением с Москвой.

Имеется собственная троллейбусная система, 2 из 3-х маршрутов которой соединят городской округ с Москвой (станция метро «Планерная»).

Городская черта города Химки окружает территорию аэропорта Шереметьево c одноимённой железнодорожной станцией Савёловского направления.

Октябрьская железная дорога, проходящая через город и территорию городского округа Химки, связывает Химки с такими городами, как Москва (вкл. Зеленоградский АО), Солнечногорск, Клин, Тверь, Конаково.

Главные железнодорожные «ворота» города — станция Химки. Здесь останавливаются как регулярные электропоезда пригородного направления Октябрьской железной дороги, так и скоростные электропоезда Ласточка, следующие в Зеленоград и Тверь.

В настоящее время эксплуатируются 3 маршрута троллейбуса — № 1 от улицы Дружбы до стадиона «Родина» № 202 от улицы Дружбы до станции метро «Планерная» и № 203 от стадиона «Родина» до станции метро «Планерная». Движение обслуживает МУП «Химкиэлектротранс».

7.4. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Состав объектов оценки:

1. Нежилое здание, общей площадью 4554,7 кв. м, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3 этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Рабочая, д. 2а, корпус 7,
2. Земельный участок общей площадью 2936 кв.м, с кадастровым номером: 50:10:0010ХХ2:2470, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Химки, ул. Рабочая, д.2а.

Описание объекта оценки представлено в таблице 8.5.1.

Таблица 7.4.1. Описание Объекта оценки

Определение износа здания, в котором располагается объект оценки

Износ представляет собой снижение стоимости имущества под действием различных причин.

В связи с тем, что объектом оценки является доля в встроенном помещении (квартира), целесообразно определить износ и устаревания здания в целом.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ, функциональное старение, внешний или экономический износ. Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

В связи с тем, что объектом оценки является встроенное помещение (квартира), целесообразно определить износ и устаревания здания в целом.

В данном Отчете используется метод срока жизни для расчета физического износа. В рамках данного метода физический износ определяется по формуле:

И = ЭВ/ (ЭВ + ОСЖ), где:

И – износ здания;

ЭВ -эффективный возраст объекта;

ОСЖ -оставшийся срок жизни объекта недвижимости.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.).

Расчет износа здания по вышеуказанной формуле представлен в таблице 7.4.2.

Таблица 7.4.2. Расчет износа здания