Файл: ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 216 Об определении рыночной стоимости объектов оценки.pdf

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А

Корректировка вводилась в размере -17% для 1-го и 3-го объектов аналогов.

Корректировка на состояние объекта

Состояние внутренней отделки напрямую влияет на стоимость, так как необходимость проводить ремонт требует не только дополнительных финансовых вложений, но и дополнительного времени на его проведение. Другими словами – чем лучше состояние внутренней отделки помещения, тем оно привлекательнее. Корректировка взята на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А

Корректировка вводилась в размере плюс 28 для 1-го и 3-го объектов аналогов; и в размере -18% для 2-го объекта аналога.

Функциональное назначение объекта

Функциональное назначение

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется его наиболее эффективным использованием. Данная поправка отражает зависимость стоимости оцениваемого объекта от критерия назначения в сравнении с объектами-аналогами. В нашем случае оцениваемый объект и объекты-аналоги, являясь нежилыми помещениями, имеют схожее назначение и поэтому поправка не вводилась.

Другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

Другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

К другим характеристикам (элементам), влияющим на стоимость объектов недвижимости могут относиться иные специфические факторы, нетипичные для данного вида объектов недвижимости. Так как другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость, у объектов-аналогов и оцениваемых объектов не выявлены, корректировка не требуется.

Расчет средневзвешенной стоимости объекта оценки

При введении дополнительных корректировок увеличивается погрешность результата, что негативно сказывается на точности оценки. Поэтому оценщик произвел расчет средневзвешенной стоимости объекта оценки.

На этом этапе оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их.

Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот).

Расчет производился по следующей формуле:

Кi = (1 + ВК1 + ВК2 +…+ ВКi)/n – ВКi, где

Кi – весовой коэффициент i-го аналога;

ВК1, ВК2, ВКi – величины общей валовой коррекции для каждого из аналогов, в долях.

Далее средневзвешенное значение стоимости находится путем перемножения веса соответствующего аналога на величину скорректированной стоимости для соответствующего аналога и последующим сложением полученных величин.

Далее средневзвешенное значение стоимости находится путем перемножения веса соответствующего аналога на величину скорректированной стоимости для соответствующего аналога и последующим сложением полученных величин.

Расчет средневзвешенной стоимости объекта оценки

При введении дополнительных корректировок увеличивается погрешность результата, что негативно сказывается на точности оценки. Поэтому оценщик произвел расчет средневзвешенной стоимости объекта оценки.

На этом этапе оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их.

Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот).

Расчет производился по следующей формуле:

Кi = (1 + ВК1 + ВК2 +…+ ВКi)/n – ВКi, где

Кi – весовой коэффициент i-го аналога;

ВК1, ВК2, ВКi – величины общей валовой коррекции для каждого из аналогов, в долях.

Далее средневзвешенное значение стоимости находится путем перемножения веса соответствующего аналога на величину скорректированной стоимости для соответствующего аналога и последующим сложением полученных величин.

Далее средневзвешенное значение стоимости находится путем перемножения веса соответствующего аналога на величину скорректированной стоимости для соответствующего аналога и последующим сложением полученных величин.

Таким образом, рыночная стоимость арендной ставки 1 кв.м в год без учета НДС нежилого помещения, на основе сравнительного подхода, по состоянию на 22 февраля 2019 г. составляет:

7 604 (Семь тысяч шестьсот четыре) руб.

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход с учетом операционных расходов.

Действительный валовой доход

Для определения действительного валового дохода необходимо из потенциального дохода извлечь потери, связанные с неполной загрузкой объекта оценки и потерей от возможных неплатежей и добавить прочие доходы, которые способен приносить объект оценки.

Потенциальный валовый доход

Для расчета потенциального дохода используется следующая формула:

ПВД = S*Ca, где:

ПВД - потенциальный валовый доход,

S – арендопригодная площадь объекта,

Ca– установленная арендная ставка за 1 м².

Арендопригодная площадь объекта

При определении рыночной стоимости помещения Объекта оценки в рамках доходного подхода в качестве арендопригодной площади используется общая площадь нежилого помещения.

Арендная ставка

Рыночная стоимость арендной ставки 1 кв.м в год без учета НДС объекта оценки на основе сравнительного подхода определена в п. 12. в размере 7 604 руб.

Потери от недозагрузки объекта

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент потери доходов от недозагрузки, который определяется на основе информации о средней (типичной)загруженности данного вида помещений в рассматриваемом районе, который выражается в долях от потенциального валового дохода.

В данном случае процент потерь недозагрузки определялась на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Процент недозагрузки на активном рынке составляет 12,1%

Анализ расходов

Достоверность определения расходных эксплуатационных статей, с одной стороны, во многом определяет обоснованность, а, следовательно, и эффективность принимаемых собственником финансовых решений в отношении коммерческой недвижимости. С другой стороны, наличие определенных средневзвешенных показателей эксплуатационных расходов позволяет оценивать эффективность управления недвижимостью.

Операционные расходы - это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости. Вследствие того, что предполагается сдача оцениваемых площадей в аренду, часть операционных расходов ляжет на плечи арендатора. В настоящем отчете будет вестись речь только о тех расходах, которые должен будет нести собственник оцениваемого объекта.

В экономической литературе дается следующее определение операционных расходов: операционные расходы (ОР) – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства им дохода.

К ним относятся: расходы на инженерное и техническое обслуживание объекта недвижимости. Коммунальные платежи, расходы на комплексную уборку, расходы на услуги по обеспечению безопасности, расходы на страхование объекта.

Расходы на замещение (затраты на материальное обеспечение). К ним относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровли, покрытия пола, санитарно-технического оборудования, электроарматуры).

В теории оценки операционные расходы группируются в три блока: постоянные расходы, не зависящие от уровня загрузки объекта, переменные расходы, зависящие от уровня загрузки помещений.

Постоянные расходы (fixed expenses) — это те, которые изменяются с изменением коэффициента загрузки (использования) объекта. Один из примеров таких расходов — поимущественные расходы. Можно отметить, что последние могут изменяться от года к году, однако, эти изменения не связаны с уровнем загрузки объекта.

Переменные расходы (variable expenses) напрямую зависят от коэффициента загрузки (использования). Чем больше людей занимают и используют оцениваемые площади, тем выше переменные расходы. Примеры последних — оплата отопления, вывоза мусора, водоснабжения и т. д.:

ОР = Упос. + Упер. + Рзам., где:

Упос. — условно постоянные операционные расходы;

Упер. — условно переменные операционные расходы;

Рзам. — резерв на замещение.

Так как сведения о величине условно-переменных (эксплуатационных) расходов и платежей за коммунальные услуги отсутствуют, далее при расчете рыночной стоимости объекта оценки будут использованы среднерыночные данные: исходя из анализа рынка для помещений соответствующей категории.

Операционные расходы приняты на основании на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Операционные доходы расчитывались исходя из суммы операционных доходов на офисные помещения и торговые помещения с учетом понижения цены на 16%, т.к.объекты находятся в московской области. Операционные расходу составили 4 519 руб./кв.м в год

Ставка капитализации

Ставка капитализации - ставка дохода, которую требует инвестор. Ставка капитализации отражает складывающуюся на рынке норму отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования.

Под текущей доходностью (текущей отдачей) понимается отношение рыночной величины чистого ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду к его рыночной стоимости. При определенных условиях текущая отдача может использоваться в качестве коэффициента капитализации. В практической оценке чаще всего используется величина чистой отдачи, рассчитанная на основе статистической обработки данных (метод рыночной экстракции). Однако в тех случаях, когда метод экстракции не представляется возможным, приведенные ниже таблицы, гистограммы и диаграммы могут быть использованы, как ориентиры для определения коэффициента капитализации с учетом конкретной ситуации на рынке.

Ставка капитализации принята на основании справочника оценщика недвижимости-2018 «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

Ставка капитализации составляет 11,8%.

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Процедура расчета текущей стоимости представляет собой определение стоимости объекта по состоянию на дату оценки и приводится в таблице 12.4.

Таблица 12.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом