Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Введение

Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

• Наименование объекта оценки: Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018).
• Адрес местоположения объекта: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1;
• Основание для проведения оценки: Договор №Н-1804188 от 18 апреля 2018 г.;
• Цель и задачи проведения работ: Цель оценки – определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта недвижимого имущества. Задачи: описание и анализ объектов оценки; анализ конкурентного окружения и факторов, влияющих на стоимость; проведение расчетов; заключение о стоимости; составление отчета.
• Предполагаемое использование результатов оценки: для целей залога в АО «ХХХХХ».
• Заказчик оценки: Закрытое акционерное общество «ХХХХХХХ».
• Собственник объекта оценки: Частная компания с ограниченной ответственностью «ХХХХХХ ХХХ».
• Дата определения стоимости: 18 апреля 2018 г.
• Дата составления отчета: 10 июля 2018 г.
• Срок проведения оценки: с 18 апреля 2018 г. по 10 июля 2018 г.
• Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на дату проведения оценки: 1 долл. США = 61,1404 руб^[1].

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

Наименование объекта	Значение, руб. с учетом НДС (18%)
	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)	329 101 845	340 283 580	317 920 110
	0,265	0,429	0,306
Рыночная стоимость, руб. округленно, с учетом НДС (18%)	330 477 198

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки:

Наименование объекта	Рыночная стоимость с учетом НДС
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)	330 477 198
В том числе:
Рыночная стоимость прав долгосрочной аренды на земельный участок общей площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Певческий переулок, вл. 2/10А, стр. 1, к.н. 77:01:0001021:6	135 896 101
Рыночная стоимость улучшений – здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1	194 581 097

---

Итоговая величина ликвидационной стоимости объектов оценки:

Наименование объекта	Ликвидационная стоимость с учетом НДС, руб.
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)	276 130 223

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: Отчет не может быть использован для иных целей, не указанных в задании на оценку.

Генеральный директор ООО «Центр ХХХХХ ХХХХ» ХХХХХ А.В.		……................................
Оценщик:
Член СРО «Региональная ассоциация оценщиков». Номер по реестру ХХХХ от 28.10.2014 г. ХХХХХХХХ Х.Х.	……................................

«10» июля 2018 г.

Задание на оценку

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей	Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018).
Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики	Описание объекта оценки приведено в разделе 6 Отчета об оценке. Копии документов доступных для оценщика представлены в Приложении к Отчету
Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки	Права на здания – право собственности, обременения не учитываются; Права на земельный участок – право долгосрочной аренды (Земельный участок общей площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Певческий переулок, вл. 2/10А, стр. 1, к.н. 77:01:0001021:6 - Договор аренды земельного участка №М-01-012791 от 20.10.1998 г.)
Собственник объекта	Частная компания с ограниченной ответственностью «ХХХХХХ ХХХ»
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки для целей залога в АО «ХХХХХ»
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Результаты оценки будут использованы для целей залога в АО «ХХХХХ». Отчет об оценке не может быть использован для иных целей
Вид стоимости	Рыночная и ликвидационная стоимость
Дата оценки	18 апреля 2018 г.
Дата осмотра	18 апреля 2018 г.
Дата составления отчета	10 июля 2018 г.
Дата (период) проведения оценки	С 18 апреля 2018 г. по 10 июля 2018 г.
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка	Юридическая экспертиза прав на объект оценки, а также предоставленной исходной информации не производилась.
Порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации	Материалы были предоставлены в виде бумажных копий
Необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки)	Не требуется
Срок экспозиции объектов оценки для определения ликвидационной стоимости	6 месяцев
Условия продажи и предполагаемая форма организации проведения торгов	Информация отсутствует

---

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о Заказчике	Организационно-правовая форма – Закрытое акционерное общество; Полное наименование – Закрытое акционерное общество «ХХХХХХХ»; ОГРН: 103ХХХХХХХХ; Местонахождение: 143082, ХХХХХХХХ
Сведения об Оценщике	Фамилия, имя, отчество:; Паспорт:; Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков: член СРО – «Региональная ассоциация оценщиков». Номер по реестру ХХХХ от 28.10.2014 г., Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков №ХХХХ от 29.10.2014 г Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: Диплом о профессиональной переподготовке ПП-II №ХХХХ от 24.12.2012 г., ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет». Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: страховой полис: №433-ХХХХХ от 25 декабря 2017 г. СПАО «Ингосстрах». Срок действия договора страхования – с 01 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г. Страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей. Номер и дата выдачи документа, подтверждающего сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности: Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» №003ХХХ-1 от 28 февраля 2018 г. Стаж работы в оценочной деятельности 6 лет (с 2012 г.). Организационно-правовая форма юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор – общество с ограниченной ответственностью Полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: ООО «Центр ХХХХХ ХХХХ» ОГРН юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: 1027739642006 Дата присвоения ОГРН: 28 ноября 2002 г. ИНН: 7702019460 Место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: 107023, г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 9, стр. 3
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах	К проведению оценки и подготовке отчета об оценке сторонние организации и специалисты не привлекались

---

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при
проведении оценки

1. Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.
2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась.
3. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную стоимость объекта.
4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете.
5. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете.
6. Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
7. При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.
8. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению Оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.
9. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.
10. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
11. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.
12. Отчет об оценке не может быть использован для иных целей.
13. В соответствии со Свидетельствами о государственной регистрации права, присутствует обременение в виде аренды. Однако Оценщик не учитывает данное обременение (ограничение) права. Оценщик проанализировал существующие условия аренды (ставки аренды, сроки и возможность индексации ставки аренды) и пришел к выводу, что существующие ставки аренды, согласно Договорам аренды, соответствуют рыночным показателям. Таким образом, объект оценки может генерировать финансовые потоки, соответствующие рыночным условиям и типичным объектам в секторе офисной недвижимости. Следовательно, существующее обременение (ограничение) права в виде аренды не является фактором, снижающим рыночную стоимость объекта. Для соблюдения принципа достоверности оценки (ФСО) Оценщик при расчетах использовал рыночные данные ставки аренды, операционных расходов, а также принимал типичные условия недозагрузки для объектов офисного назначения, соответствующих классу объекта оценки.
14. Сведений, а также документации, определяющей строительный объем оцениваемых зданий представлено не было. В связи с данным фактом Оценщик определил строительный объем объекта самостоятельно. Строительный объем определялся как произведение площади помещений поэтажно на высоту потолков с учетом толщины стен (коэффициент толщины стен принят равным 1,15, согласно аналитических исследований).
15. Рыночная стоимость объектов оценки определялась с учетом права долгосрочной аренды на земельные участки, на которых они расположены.
16. В свидетельстве о государственной регистрации права серия 77 АЖ №495452 от 27 декабря 2007 г. общая площадь здания, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1, составляет 1 739,7 кв.м. Расчет в рамках настоящего отчета производился при расчете доходным подходом по фактической арендуемой площади в соответствии с заданием на оценку.
17. Согласно сведений Заказчика, присутствует обременение в виде ипотеки на рассматриваемые объекты. Однако, в силу целей и предполагаемого использования результатов оценки данное обременение не учитывалось Оценщиком.
18. В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права, присутствует обременение в виде аренды. Однако Оценщик не учитывает данное обременение (ограничение) права. Оценщик проанализировал существующие условия аренды (ставки аренды, сроки и возможность индексации ставки аренды) и пришел к выводу, что существующие ставки аренды, согласно Договору аренды, соответствуют рыночным показателям (584 долл. США/кв.м./год). Таким образом, объект оценки может генерировать финансовые потоки, соответствующие рыночным условиям и типичным объектам в секторе офисной недвижимости. Следовательно, существующее обременение (ограничение) права в виде аренды не является фактором, снижающим рыночную стоимость объекта. Для соблюдения принципа достоверности оценки (ФСО) Оценщик при расчетах использовал рыночные данные ставки аренды, операционных расходов, а также принимал типичные условия недозагрузки для объектов офисного назначения, соответствующих классу объекта оценки.
19. В Отчете не учитываются всё множество ценообразующих факторов, так как они могут быть направлены как в сторону незначительного уменьшения, так и в сторону незначительного увеличения стоимости, и не существенно влияют на итоговый результат.

---

Более частные предположения, допущения и ограничивающие обстоятельства приведены в тексте Отчета.

Применяемые стандарты оценочной деятельности

При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией (СРО оценщиков), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет:

• Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями).
• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №297);
• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №298);
• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299);
• Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»
  (утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611);
• Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» (утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 1 июня 2015 г. № 327);
• Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)» (утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 1 июня 2015 г. № 327);
• Международные стандарты оценки МСО 2013 Международного совета по стандартам оценки (МССО);
• Стандарт 001 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Общие положения (утв. Решением Совета Ассоциации, Протокол от 06.10.2015 г.);
• Стандарт 002 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (утв. Решением Совета Ассоциации, Протокол от 06.10.2015 г.);
• Стандарт 003 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Цель оценки и виды стоимости (утв. Решением Совета Ассоциации, Протокол от 06.10.2015 г.);
• Стандарт 004 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Требования к отчету об оценке (утв. Решением Совета Ассоциации, Протокол от 06.10.2015 г.);
• Стандарт 006 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Оценка недвижимости (утв. Решением Совета Ассоциации, Протокол от 06.10.2015 г.).

---