Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Затем проводится оценка компонент вектора коэффициентов весомости результатов оценки рыночной стоимости, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, по каждому из выбранных критериев.

1. Согласование по критерию «А» (намерение инвестора и продавца)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

	Д	С	З	Коэффициент весомости	Нормированный коэффициент весомости
Д	1	WЗА/ WСА	WЗА/ WДА	KЗА=((1)*( WЗА/ WСА )*( WЗА/ WДА))1/3	kЗАН
С	WСА/ WЗА	1	WСА/ WДА	KCА=(( WСА/ WЗА)*(1)* WСА/ WДА)1/3	kСАН
З	WДА/ WЗА	WДА/ WСА	1	KДА=(( WДА/ WЗА)* WДА/ WДА)*(1))1/3	kДАН
	Сумма				1.0
Отношение согласования ОС = ОС2

2. Согласование по критерию «Б» (тип, качество, количество данных на основе которых проводится анализ)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

	Д	С	З	Коэффициент весомости	Нормированный коэффициент весомости
Д	1	WЗБ/ WСБ	WЗБ/ WДБ	KЗБ=((1)*( WЗБ/ WСБ )*( WЗБ/ WДБ))1/3	kЗБН
С	WСБ/ WЗБ	1	WСБ/ WДБ	KCБ=(( WСБ/ WЗБ)*(1)* WСБ/ WДБ)1/3	kСБН
З	WДБ/ WЗБ	WДБ/ WСА	1	KДБ=(( WДБ/ WЗБ)* WДБ/ WДБ)*(1))1/3	kДБН
	Сумма				1.0
Отношение согласования ОС = ОС2

---

3. Согласование по критерию «В» (способность учитывать конъюнктурные колебания рынка)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

	Д	С	З	Коэффициент весомости	Нормированный коэффициент весомости
Д	1	WЗВ/ WСВ	WЗВ/ WДВ	KЗВ=((1)*( WЗВ/ WСВ )*( WЗВ/ WДВ))1/3	kЗВН
С	WСВ/ WЗВ	1	WСВ/ WДВ	KCВ=(( WСВ/ WЗВ)*(1)* WСВ/ WДВ)1/3	kСВН
З	WДВ/ WЗВ	WДВ/ WСВ	1	KДВ=(( WДВ/ WЗВ)* WДВ/ WДВ)*(1))1/3	kДВН
	Сумма				1.0
Отношение согласования ОС = ОС2

4. Согласование по критерию «Г» (способность учитывать специфические особенности объекта оценки)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

	Д	С	З	Коэффициент весомости	Нормированный коэффициент весомости
Д	1	WЗГ/ WСГ	WЗГ/ WДГ	KЗГ=((1)*( WЗГ/ WСГ )*( WЗГ/ WДГ))1/3	kЗГН
С	WСГ/ WЗГ	1	WСГ/ WДГ	KCГ=(( WСГ/ WЗГ)*(1)* WСГ/ WДГ)1/3	kСГН
З	WДГ/ WЗГ	WДГ/ WСГ	1	KДГ=(( WДГ/ WЗГ)* WДГ/ WДГ)*(1))1/3	kДГН
	Сумма				1.0

---

Проверка матрицы на согласованность

Расчет показателей согласованности выполняется следующим образом.

Определяется приближенная оценка главного собственного значения матрицы суждений.

Для этого суммируется каждый столбец матрицы парных сравнений, затем сумма первого столбца умножается на величину первой компоненты нормализованного вектора коэффициентов (приоритетов), сумма второго столбца – на вторую компоненту и т.д., затем полученные числа суммируются. Таким образом, получаем приближенную оценку главного собственного значения матрицы суждений Lmax, которая называется оценкой максимума или главного значения матрицы. Это приближение используется для оценки согласованности суждений эксперта. Чем ближе Lmax к N, тем более согласованным является представление в матрице суждений.

Отклонение от согласованности могут быть выражены величиной, которая называется индексом согласованности (ИС), который дает информацию о степени нарушения согласованности.

ИС = (Lmax - N)/(N - 1),

где	N –	размерность матрицы;
	Lmax–	оценка максимума или главного значения матрицы.

При оценивании величины порога несогласованности суждений для матриц размером от 1 до 15 методом имитационного моделирования получены оценки случайного индекса (СИ). CИ является индексом согласованности для сгенерированной случайным образом ( по шкале от 1 до 9) положительной обратно симметричной матрицы.

Автором МАИ рекомендуются следующие средние (модельные) CИ для матриц размером от 1 до 15:

Размер матрицы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
Случайный индекс (СИ)	0	0	0,58	0,9	1,12	1,24	1,32	1,41	1,45	1,49	1,51	1,48	1,56	1,57	1,59

Отношение ИС к среднему значению СИ для матрицы суждений того же порядка Саати называет отношением согласованности (ОС):

---

при N=const.

Величина ОС должна быть порядка 10% или менее, чтобы быть приемлемой. В некоторых случаях допускается ОС до 20%, но не более, иначе суждения Оценщика, на основе которых заполнена исследуемая матрица, сильно рассогласованны.

Если ОС выходит за эти пределы, то эксперту следует заново исследовать содержательную сторону матрицы и соответствующие количественные оценки элементов и внести необходимые изменения в исходные данные

Обобщенные веса (или приоритетность объекта при их выборе) определяются суммой произведений локальных коэффициентов весомости результатов оценки, полученных в рамках каждого из подходов по каждому критерию на коэффициент весомости этого критерия.

Итоговое значение коэффициентов весомости результатов, полученных в рамках каждого из подходов, относительно выбранных критериев

	А	Б	В	Г	Обобщенный коэффициент весомости
	kAН	kБН	kВН	kГН
Д	kЗАН	kЗБН	kЗВН	kЗГН	kз = kAН*kЗАН +kБН * kЗБН+ kВН * kЗВН + kГН * kЗГН
С	kСАН	kСБН	kСВН	kСГН	kC = kAН*kСАН +kБН * kСБН+ kВН * kСВН + kГН * kСГН
З	kДАН	kДБН	kДВН	kДГН	kД = kAН*kДАН +kБН * kДБН+ kВН * kДВН + kГН * kДГН
	Сумма				1,00

Определение значения весов для результатов оценки рыночной стоимости, полученных на основе каждого из подходов

1. Согласование по критерию «А» (намерение инвестора и продавца)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

---

	Д	С	З	Коэффициент весомости	Нормированный коэффициент весомости
Д	1	1/3	1	0,693	0,221
С	3	1	1	1,442	0,460
З	1	1	1	1,000	0,319
Сумма				3,054	1,000
Lmax= 3,14		ИС= 0,07		ОС = 2,83%

2. Согласование по критерию «Б» (тип, качество, количество данных на основе которых проводится анализ)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

	Д	С	З	Коэффициент весомости	Нормированный коэффициент весомости
Д	1	1/3	1	0,693	0,200
С	3	1	3	2,080	0,600
З	1	1/3	1	0,693	0,200
Сумма				3,466	1,000
Lmax= 3,14		ИС= 0,07		ОС = 2,62%

3. Согласование по критерию «В» (способность учитывать конъюнктурные колебания рынка)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

	Д	С	З	Коэффициент весомости	Нормированный коэффициент весомости
Д	1	1/2	1	0,794	0,260
С	2	1	1	1,480	0,413
З	1	1	1	1,000	0,327
Сумма				3,054	1,000
Lmax=3,05		ИС= 0,025		ОС = 2,67%

---