Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

4. Согласование по критерию «Г» (способность учитывать специфические особенности объекта оценки)

Какая из альтернатив наиболее вероятна?

	Д	С	З	Коэффициент весомости	Нормированный коэффициент весомости
Д	1	2	3	1,817	0,528
С	1/2	1	3	1,145	0,333
З	1/3	1/3	1	0,481	0,140
Сумма				3,443	1,000
Lmax= 3,02		ИС= 0,010		ОС = 2,60%

В результате расчетов, проведенных на основе вышеизложенной методики оценки коэффициентов весомости, получены следующие обобщенные коэффициенты весомости для оценки рыночной стоимости объектов оценки:

Итоговое значение весов каждого подхода

	А	Б	В	Г	Обобщенный коэффициент весомости
	0,503	0,070	0,166	0,260
Д	0,221	0,200	0,260	0,528	0,306
С	0,460	0,600	0,413	0,333	0,429
З	0,319	0,200	0,327	0,140	0,265
	Сумма				1,00

Применяемые сокращения:

• З – затратный подход;
• С - сравнительный подход;
• Д – доходный подход.

Для всех матриц парных сравнений отношение согласованности не превышает значения 0,1. Следовательно, логичность и однородность суждений эксперта удовлетворяют необходимым требованиям.

---

Осуществим иерархический синтез в целях определения вектора весовых коэффициентов альтернатив относительно выделенных критериев.

Обобщенные коэффициенты весомости определяются суммой произведений локальных нормированных коэффициентов весомости результатов оценки, полученных в рамках каждого из подходов по каждому критерию на коэффициент весомости этого критерия.

Последним шагом согласования цены объекта оценки является расчет стоимости объекта оценки по формуле:

С= (ЗСk_з) + (ССk_с) +(ДСk_д)

где

• ЗС - стоимость объекта оценки, полученная методом затратного подхода;
• СС - стоимость объекта оценки, полученная методом сравнительного подхода;
• ДС - стоимость объекта оценки, полученная методом доходного подхода;
• k_з, k_с, k_д – обобщенные коэффициенты весомости результатов, полученных на основе каждого подхода

В рамках настоящего Отчета применялись доходный, затратный и сравнительный подходы. Согласование рыночной стоимости объектов оценки выполнено в следующей таблице.

Таблица 10.1

Согласование результатов оценки

Наименование объекта	Значение, руб. с учетом НДС (18%)
	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)	329 101 845	340 283 580	317 920 110
	0,265	0,429	0,306
Рыночная стоимость, руб. округленно, с учетом НДС (18%)	330 477 198

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

Согласно ФСО №7 (п. 30): «После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное». В связи с данным требованием Оценщик проанализировал существующие предложения по продаже объектов и пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объектов оценки находится в диапазоне от +/-5% от полученного результата рыночной стоимости.

---

Заключение

• 1. Заключение о рыночной и ликвидационной стоимости

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 18 апреля 2018 г. с учетом округления составляет:

Наименование объекта	Рыночная стоимость с учетом НДС
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)	330 477 198
В том числе:
Рыночная стоимость прав долгосрочной аренды на земельный участок общей площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Певческий переулок, вл. 2/10А, стр. 1, к.н. 77:01:0001021:6	135 896 101
Рыночная стоимость улучшений – здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1	194 581 097

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что ликвидационная стоимость объекта оценки по состоянию на 18 апреля 2018 г. с учетом округления составляет:

Наименование объекта	Ликвидационная стоимость с учетом НДС, руб.
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018)	276 130 223

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: Отчет не может быть использован для иных целей, не указанных в задании на оценку.

Генеральный директор ООО «Центр ХХХХХ ХХХХ» ХХХХХ А.В.		……................................
Оценщик:
Член СРО «Региональная ассоциация оценщиков». Номер по реестру ХХХХ от 28.10.2014 г. ХХХХХХХХ Х.Х.	……................................

«10» июля 2018 г.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

---

1. Нормативные документы

1. Гражданский кодекс РФ. Ч . I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., №135-ФЗ с изменениями и дополнениями.
3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256).
4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №255).
5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №254).
6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. №611);
7. Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» (утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 1 июня 2015 г. № 327);
8. Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)» (утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 1 июня 2015 г. № 327);
9. Международные стандарты оценки МСО 2013 Международного совета по стандартам оценки (МССО).

2.Справочная литература

1. Правила оценки физического износа жилых зданий — «Методика определения физического износа гражданских зданий» № 404.
2. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY» выпускаемый совместно с Москомземом при участии Комитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности Государственной Думы РФ.
3. Internet–ресурсы.

3. Методическая литература

1. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: ПИТЕР, 2001. – 336 с.
2. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. Учебное пособие. Одобрено и рекомендовано к изданию учебно-методическим советом Госкомимущества РФ.
3. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2006.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. И практ. Пособие/Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998.
5. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442 с.

---

Приложения

Приложение №1

Используемая терминология

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Инвестиционная стоимости объекта оценки - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, определенная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Кадастровая стоимость объекта оценки - определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества

---