Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Применение Федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, уставленных СРО оценщика, обусловлено обязательностью применения данных стандартов при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

Применение международных и европейских стандартов связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке, что необходимо для дальнейшего достижения согласованности в оценочной практике на мировом уровне. Использование указанных стандартов оценки допускалось в случаях необходимости применения и их соответствия (идентичности, адекватности) требованиям отечественных законодательных и нормативных правовых актов.

Оценка выполнялась с частичным применением и других действующих нормативных документов.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

• 1. Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об объекте оценки, полученной от Заказчика и в ходе независимых исследований, проведенных Оценщиком. Предполагается, что информация, представленная Заказчиком или сторонними специалистами, является надежной и достоверной. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика.

С целью оценки степени пригодности объектов для коммерческого использования была осмотрена прилегающая зона (окружение).

В период проведения осмотра, Оценщиком была проведена инспекция объектов – осмотр, определение конфигурации, объемно-планировочных решений, состояние отделки и фотографирование.

Оценщик счел целесообразным провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Проведенный анализ и сделанные выводы представлены ниже.

1. Анализ достаточности информации.

Достаточный - удовлетворяющий какой-либо потребности, имеющийся в нужном количестве, довольно большой; включающий в себя все необходимые условия, вполне обусловливающий.

Анализ достаточности в рамках настоящей оценки проводился путем исследования предоставленной Заказчиком информации (в виде копий документов, справочных данных специалистов компании), необходимой для оценки.

---

Перечень использованных при проведении оценки данных:

• данные, предоставленные Заказчиком (см. в Приложении 4 к Отчету)

№ п/п	Вид документации/Наименование документа
Юридическая документация
1	Свидетельство о государственной регистрации права серия 77 АЖ №495452 от 27 декабря 2007 г. (копия)
2	Договор аренды земельного участка №М-01-012791 от 20.10.1998 г.
Техническая документация
1	Кадастровый паспорт земельного участка
2	Выписка из технического паспорта на здание (строение) № дела 127/7 по состоянию на 24.01.2008 г.
3	Кадастровый паспорт на оцениваемое здание
4	Поэтажные планы зданий
5	Экспликации к поэтажным планам
Экономическая документация
Не прдоставлялась

• нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);
• справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);
• методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);
• Internet – ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).

Анализ данных показал, что для расчета рыночной стоимости оцениваемого имущества с учетом изложенных в Отчете допущений имеется все необходимая информация.

1. Анализ достоверности информации.

Достоверный - подлинный, несомненный, не вызывающий сомнений.

Проведенный анализ показал, что перечень имущества для оценки соотносится с имуществом, указанным в предоставленных документах.

Допущение. В рамках настоящего Отчета Исполнитель не проводил экспертизы полученных документов и исходил из допущения, что копии, предоставленные Заказчиком, являются подлинными, а информация, полученная в свободном виде - достоверна.

• 1. Общее описание объекта оценки

В рамках настоящего Отчета объектом оценки является:

1. Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018).

Ниже представлено описание земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание.

---

Таблица 6.1

Описание земельного участка, на котором расположено Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м. (г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1)

Адрес расположения объекта	г. Москва, Певческий переулок, вл. 2/10А, стр. 1
Кадастровый номер	77:01:0001021:6
Общая площадь, кв. м	518
Кадастровая стоимость, руб.	53 161 780,56
Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м.	102 628,92
Конфигурация земельного участка, согласно данных Россреестра
Наличие коммуникаций	Предполагается, что коммуникации проходят по границе участка, и присутствует возможность их разведения с учетом особенностей будущего строительства. Данный факт связан с тем, что объект расположен в черте города, вплотную примыкает к застройке и на нем присутствует здание
Категория земельного участка	Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования	Эксплуатация административного здания
Текущее использование	Под размещение нежилого здания административного назначения

Источник информации: данные представленные Заказчиком, данные из открытых источников

Сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектами оценки

На дату оценки Заказчиком была предоставлена право подтверждающая документация на оцениваемое здание - Свидетельство о государственной регистрации права. Таким образом, в рамках настоящего Отчета Оценщик осуществлял юридическое описание объекта оценки на основании выше указанных документов.

Описание юридического статуса здания представлено ниже в таблицах.

Таблица 6.2

Юридическое описание нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г.  Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

---

Наименование объекта оценки	Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г.  Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1
Общая площадь, кв. м	1 739,7
Вид права	Право собственности
Форма собственности	Частная
Собственник объекта оценки	Частная компания с ограниченной ответственностью «ХХХХХХ ХХХ»; Зарегистрировано 11.10.2007 г., Свидетельство №НЕ 210027
Право подтверждающий документ	Свидетельство о государственной регистрации права серия 77 АЖ №495452 от 27 декабря 2007 г.
Наличие обременений (ограничений) права на объект оценки	Аренда
Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки	Право собственности. Обременения не учитываются.
Назначение	Офисное (административное)
Текущее использование	Согласно функционального назначения

Источник информации: данные представленные Заказчиком

Юридическое описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, представлено ниже.

Таблица 6.3

Юридическое описание земельного участка, на котором расположено здание общей площадью 1 739,7 кв.м.

Наименование объекта	Земельный участок общей площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Певческий переулок, вл. 2/10А, стр. 1
Кадастровый номер	77:01:0001021:6
Общая площадь, кв. м	518
Вид права	Право долгосрочной аренды на 49 лет
Правоустанавливающий документ	Договор аренды земельного участка №М-01-012791 от 20.10.1998 г.
Наличие обременений (ограничений) права на объект оценки	Не выявлено
Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки	Право долгосрочной аренды. Обременения не учитываются.
Категория земельного участка	Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования	Эксплуатация административного здания
Текущее использование	Под размещение нежилого здания административного назначения

---

Источник информации: данные представленные Заказчиком

Имущественные права на здания

Объект оценки принадлежит на праве собственности Частной компании с ограниченной ответственностью «ХХХХХХ ХХХ».

Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Имущественные права на земельный участок

Земельный участок принадлежит на праве долгосрочной аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендная плата - это плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендная плата, в том числе, может быть определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Обременения оцениваемых прав:

В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

Всоответствии со Свидетельством о государственной регистрации права, присутствует обременение в виде аренды. Однако Оценщик не учитывает данное обременение (ограничение) права. Оценщик проанализировал существующие условия аренды (ставки аренды, сроки и возможность индексации ставки аренды) и пришел к выводу, что существующие ставки аренды, согласно Договору аренды, соответствуют рыночным показателям (584 долл. США/кв.м./год). Таким образом, объект оценки может генерировать финансовые потоки, соответствующие рыночным условиям и типичным объектам в секторе офисной недвижимости. Следовательно, существующее обременение (ограничение) права в виде аренды не является фактором, снижающим рыночную стоимость объекта. Для соблюдения принципа достоверности оценки (ФСО) Оценщик при расчетах использовал рыночные данные ставки аренды, операционных расходов, а также принимал типичные условия недозагрузки для объектов офисного назначения, соответствующих классу объекта оценки. Следовательно, существующее обременение (ограничение) права в виде аренды не является фактором, снижающим рыночную стоимость объектов оценки.

---