Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:

• Оцениваемый объект не отягощен дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке.
• Юридическая экспертиза вещных прав не производилась.

Вывод:

При составлении юридического описания юридическая экспертиза прав на оцениваемые объекты Оценщиком не производилась. Юридическое описание было составлено путем анализа данных Заказчика.

В результате проведения анализа, Оценщик заключил, что на дату оценки права на здание и земельный участок, на котором оно расположено, зарегистрированы в установленном порядке. Собственником оцениваемого здания является Частная компания с ограниченной ответственностью «ХХХХХХ ХХХ».

Таким образом, в рамках настоящего Отчета Оценщик исходил из следующего допущения:

• права на оцениваемый объект зарегистрированы в установленном порядке.
  1. Экономическое описание объекта оценки

Экономическое описание объектов оценки заключается в раскрытии информации о балансовой принадлежности объектов и порядке учета в бухгалтерской документации компании - балансодержателя. Согласно п.8 ФСО № 3 балансовая стоимость объекта оценки указывается в отчете об оценке при наличии подобных сведений. Данное описание в рамках настоящего Отчета было составлено Оценщиком на основании информации, предоставленной Заказчиком.

Таблица 6.4

Балансовая стоимость объекта оценки

Наименование объекта оценки	Первоначальная балансовая стоимость, руб.
Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1	Нет данных

Источник информации: данные представленные Заказчиком

• 1. Строительно-техническое описание здания

Строительно-техническое описание объекта было составлено на основании следующих источников информации:

• Данных, предоставленных Заказчиком.
• Данных, полученных Оценщиком из открытых источников.

В рамках настоящего Отчета объектом оценки является:

1. Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1 (кадастровый номер: 77:01:0001021:1018).

---

Общее строительно-техническое описание объекта

Объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание. Функциональное назначение помещений – офисное (административное).

На дату осмотра объект оценки находятся в рабочем состоянии, не требующем проведения ремонтных работ. Подробное строительно-техническое описание оцениваемого здания представлено ниже в таблице.

Таблица 6.5

Строительно-техническое описание здания

Наименование объекта	Нежилое здание общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1
Местоположение	г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1
Площадь, кв.м.	1 739,7
Площадь застройки, кв.м	535
Назначение	Бизнес-центр класса В+
Кадастровый номер	77:01:0001021:1018
Год постройки	1860
Год капитального ремонта	Нет данных
Высота потолков, м	3,00
Этажность (надземная/подземная)	3 этажа+мансарда
Фундамент	Бутовый
Стены	Кирпичные
Перекрытия	железобетонные
Наружная отделка	Штукатурка, фасадная окраска
Кровля	Металлическая
Напольные покрытия	Мраморная плитка, ковровое покрытие
Окна	Пластиковые стеклопакеты
Двери	Металлическая с двойным стеклопакетом, деревянные
Отделка	Отделка стен - окраска, обои, отделка потолков - подвесные потолки типа «армстронг»
Класс конструктивной системы	КС-1
Строительный объем, куб.м.	6 002

---

Источник информации: Данные визуального осмотра

Здание находится в удовлетворительном состоянии на дату оценки.

Технические характеристики земельного участка, на котором расположено здание, в целом можно охарактеризовать как благоприятные для использования: рельеф участка ровный, без перепадов высот.

В соответствии с классификационной таблицей распределения зданий по группам капитальности, в зависимости от материала фундамента, стен и перекрытий^[2], данное здание относится к I группе капитальности (срок эксплуатации 175 лет).

При проведении оценки в стоимости были учтены конструктивные особенности основных элементов, объемно-планировочные решения, а также уровень и состояние внутренней отделки помещений. Здания, оцениваемые в рамках настоящего Отчета, оборудованы всеми инженерными коммуникациями.

В период проведения осмотра, Оценщиком была проведена инспекция объекта – осмотр, определение конфигурации, объемно-планировочных решений, состояние отделки и фотографирование. Материалы фиксации внутренней отделки помещений и ее состояния представлены ниже.

Таблица 6.6

Материалы фото-фиксации нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1

Фасад здания	Фасад здания
Фасад здания	Фасад здания
Фасад здания	Фасад здания
Фасад здания	Фасад здания
Фасад здания	Фасад здания

Источник: данные визуального осмотра

---

Сведения о техническом состоянии объекта:

Оценщиком был произведен осмотр объекта оценки. Общая характеристика состояния объектов недвижимости соответствует удовлетворительному состоянию.

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта.

• На стенах наблюдается отпадение штукатурки; выпадение отдельных кирпичей на плоскости стен, в карнизе и перемычках;
• В перегородках наблюдаются глубокие трещины и выкрошивание раствора в местах сопряжения со смежными конструкциями;
• В перекрытиях - волосные трещины в пролетах плит;
• На кровле - повреждение отдельных черепиц; пробоины и ржавчина в подвесных желобах;
• На полах - отсутствие отдельных плиток, местами вздутия и отставание их (скрип и шум при ходьбе);
• Оконные проемы расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует;
• Отделка стен - Окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден.

Вывод: Объекты оценки представляют собой нежилое 3-этажное здание. На дату определения стоимости объект используется в качестве бизнес-центра. В соответствии с объемно-планировочными характеристиками объект может быть использован в качестве офисного. Рассматриваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, отделка внутренних помещений простая, проведение ремонтных работ не требуется.

Сведения об износе и устареваниях

Устаревание (obsolescence) утрата стоимости в силу сокращения полезности имущества, вызванного его обветшанием, изменениями технологии, изменениями в поведении и вкусах людей или изменениями состояния окружающей среды (МСО 2013).

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости устаревание определяют следующие факторы:

• физический износ;
• функциональное устаревание;
• внешнее (экономическое) устаревание.

Потери стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания (далее «накопленного износа) AD определяется из соотношения:

(1),

где:
	–	накопленный износ, %;
	–	физический износ, %;
	–	функциональное устаревание, %;
	–	Экономическое (внешнее) устаревание, %.

---

Физический износ (deterioration) – это потеря стоимости улучшений в результате их эксплуатации и под воздействием природных сил.

Физический износ является результатом процесса эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, трещин, ржавчины или конструкционных дефектов здания.

Различают устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимым считается такой износ, издержки на устранение которого целесообразны, то есть издержки меньше вклада в рыночную стоимость объекта из-за устранения износа.

Физический износ, издержки на устранение которого экономически нецелесообразны, считается неустранимым.

Функциональное устаревание (functional obsolescence) – потеря объектом стоимости вследствие изменения во вкусах, предпочтениях, технических инноваций или смены рыночных стандартов (МСО 2013).

Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае функциональное устаревание считается неустранимым.

Экономическое (внешнее) устаревание (external obsolescence) – потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому объекту (МСО 2013).

Этот вид устаревания присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и в отличие от физического износа и функционального устаревания в самом объекте не проявляется. Он связан с неблагоприятным изменением внешнего экономического окружения объекта (старение окружения).

Расчет величины физического износа объекта оценки

Рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:

• Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
• Метод хронологического возраста;
• Метод эффективного возраста;
• Экспертный метод;
• Метод разбивки.

---