Файл: ОТЧЕТ №Н-1804188 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей нежилого здания общей площадью 1 739,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Подколокольный, д. 10А/2, стр. 1.pdf

Источник: расчеты Оценщика (ООО «ХХХ»)

*В качестве требуемой доходности инвестирования в объект оценки в годовом исчислении Оценщик принимает величину ставок капитализации, так как данный параметр учитывает особенности каждого из объектов.

Заключение о рыночной и ликвидационной стоимости

• 1. Согласование результатов оценки

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости имущества. При согласовании результатов оценки стоимости с учётом вклада каждого из них, вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

Целью сведения результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального про­давца или покупателя.
2. Качество информации, на основании которой прово­дится анализ.
3. Способность подходов учесть конъюнктурные колеба­ния и стоимость денег.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты.

---

С учетом сложившейся ситуации на рынке, результат, полученный на основе затратного подхода, по мнению Оценщика, наименее надежен, чем остальные. Затратный подход следует принять во внимание, но присвоить ему минимальную весомость.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.

Но в доходном подходе используются прогнозные величины ставок арендной платы. Отсутствие надежной информации о будущем развитии регионального рынка аренды недвижимости не позволяет получить максимально достоверную оценку стоимости объекта на основе доходного подхода.

Популярным методом, используемым при согласовании результатов оценки, является Метод анализа иерархий (МАИ), опирающийся на многокритериальное описание проблемы, который был предложен и детально описан Саати Т. в своей работе «Принятие решений: метод анализа иерархий».. Метод Анализа Иерархий представляет собой метод согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки и основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии.

Для целей согласования результатов используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

• • 1. верхний уровень – цель – оценка рыночной стоимости здания;
    2. промежуточный уровень – критерии согласования;
    3. нижний уровень – альтернативы – результаты оценки, полученные различными методами.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:

• • • 1. «А» - критерий, учитывающий намерения инвестора (продавца, покупателя);
      2. «Б» - критерий, учитывающий количество данных (тип, качество), на основе которых проводится согласование;
      3. «В» - критерий, учитывающий конъюнктурные колебания рынка;
      4. «Г» - критерий, учитывающий специфические особенности объекта оценки (местоположение, размер, потенциальная доходность).

Схема анализа иерархий

Рыночная стоимость объекта оценки

Г

Б

В

А

Результат рыночной стоимости, полученной затратным подходом

Результат рыночной стоимости, полученной сравнительным подходом

Результат рыночной стоимости, полученной доходным подходом

---

После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется следующая шкала отношений:

Шкала отношений важности критериев оценки

Важность	Определение	Комментарий
1	Равная важность	Равная важность
3	Умеренное превосходство одного над другим	Умеренное превосходство одного над другим
5	Существенное или сильное превосходство	Существенное превосходство одного над другим
7	Значительное превосходство	Значительное превосходство одного над другим
9	Очень сильное превосходство	Очень сильное превосходство одного над другим
2, 4, 6, 8	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями	Применяются в компромиссном случае
Обратные величины приведённых выше чисел	Если при сравнении одного вида деятельности с другим получено одно из вышеуказанных чисел (например 3), то при сравнении второго вида деятельности с первым получим обратную величину (т.е. 1/3)	Если над диагональю стоит целое число, то под диагональю его обратное значение.

Сравнение ведем по принципу «фактор строки к фактору столбца».

Если при парном сравнении фактора Сi с фактором Сj по шкале относительной важности факторов получено a(i,j) = b, то при сравнении фактора Сj с фактором Сi получаем a(j,i) = 1/b.

Матрицы парных сравнений представляют собой обратно симметричные матрицы, на главной диагонали которых находятся единицы.

Таким образом, перед оценщиком ставится задача анализа при парном сравнении преимущества каждого из подходов по выделенным четырем критериям второго уровня. Результатом такого анализа являются четыре матрицы парных сравнений размерностью 3×3, т. к. рассматриваются три альтернативы (результаты затратного, сравнительного и доходного подходов).

Относительная величина каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице.

---

Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Пусть С1...СN - множество из N элементов дерева иерархии. a1...aN – оценки элементов иерархии по шкале относительной важности.

Тогда обратно симметричные матрица парных сравнений данных элементов по шкале относительной важности будет иметь следующий вид:

Матрица парных сравнений

	С1	...	Сi	...	CN
С1	1	...	WN/WI	...	W1/WN
...	...	......	...	...	...
Сj	WJ/W1	...	WJ/WI	...	WJ/WN
...	...	...	…	...	…
СN	WN/W1	...	WN/WI	...	1

Далее для каждого элемента иерархии определяется коэффициент его весомости по формуле:

где – Wj/Wi число, соответствующее значимости объекта Cj по сравнению с объектом Ci по шкале относительной важности;

kj– коэффициент весомости Cj элемента иерархии;

N – число критериев, если сравнение проводится среди них, или число альтернатив, если альтернативы сравниваются по каждому критерию (размерность матрицы).

Полученные коэффициенты весомости нормируются:

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение нормированных коэффициентов весомости каждого элемента иерархии.

Оценка компонент вектора коэффициента весомости производится по схеме:

	С1	С2	...	СN	Коэффициент весомости	Нормированный коэффициент весомости
С1	1	W1/W2	...	W1/WN	K1 =((1*(W1/ W2)*...*( W1N /W1N))1/N	K1Н= K1
С2	W2/W1
...	...		1		...	...
СN	WN/W1	WN/W2	...	1	KN=(( WN/W1)*( WN/W2 )*1) 1/N	KNН = KN
Сумма						1.0
Отношение согласования ОС

---

На основе вышеизложенной методики проводят оценку компонент вектора коэффициентов весомости для критериев.

Оценка компонент вектора коэффициентов весомости для критериев

	А	Б	В	Г	Коэффициент весомости	Нормированный коэффициент весомости
А	1	WА/ WБ	WА/ WВ	WА/ WГ	KА=((1*( WА/ WБ)*( WА/ WВ )*( WА/ WГ))1/4	kAН
Б	WБ/ WА	1	WБ/ WВ	WБ/ WГ	KБ=(( WБ/ WА)*(1)*( WБ/ WВ )*( WБ/ WГ))1/4	kБН
В	WВ/ WА	WВ/ WБ	1	WВ/ WГ	KВ=(( WВ/ WА)*( WВ/ WБ)*(1)*( WВ/ WГ))1/4	KВН
Г	WГ/ WА	WГ/ WБ	WГ/ WВ	1	KГ=(( WГ/ WА)*( WГ/ WБ )*( WГ/ WВ )*(1))1/4	kГН
Сумма						1.0
Отношение согласования ОС = ОС1

Матрица попарного сравнения критериев и значения их приоритетов

Какой из критериев важнее?

	Элемент матрицы				Коэффициент весомости	Нормированный коэффициент весомости
	А	Б	В	Г
А	1	7	3	2	2,546	0,503
Б	1/7	1	1/3	1/3	0,355	0,070
В	1/3	3	1	1/2	0,841	0,166
Г	1/2	3	2	1	1,321	0,260
Сумма					5,058	1,00
Lmax==4.03			ИС= 0,01		ОС =1.03%

---