Файл: Право собственности граждан.pdf

Наприме, к первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

– создание (строительство) новой квартиры или жилого дома, на которое ранее не было установлено ничьего права;

– при определенных условиях – это может быть даже самовольная постройка;

– приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:

– на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи (купли– продажи, ренты, мены, дарения);

– в порядке наследования после смерти гражданина;

– в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;

– в порядке приватизации жилых помещений^[23].

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц – несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права)^[24].

Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

Система вещных прав отечественного гражданского законодательства такова, что закон предусматривает особые основания возникновения права собственности граждан на разные объекты права собственности.

Иначе говоря, вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения – только у физических лиц.

---

Они могут возникать, изменяться и прекращаться , эта их постоянная подвижность предусматривается правовой нормой. Именно правовая норма служит основанием для возникновения, изменения и прекращения прав на землю. Никто не вправе самовольно изменить характер и содержание конкретных земельных отношений их участников.

Но с принятием Земельного кодекса РФ положения указанных статей в части, противоречащей Земельному Кодексу РФ, применяться не могут, поскольку он, как основной закон земельного законодательства, содержит нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений, которыми определены особенности оборота земель.

То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ, составляющих содержание и главы 17 и иных глав ГК РФ, если они касаются, как в нашем случае, приобретения прав на земельный участок. В частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК РФ).

Важно отметить, что право на земельный участок возникает не из одного, а из совокупности взаимосвязанных оснований. После заключения договора, принятия судебного решения или решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация, как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают.

Статья 30 Земельного Кодекса РФ указывает на необходимость совокупности оснований для возникновения права на земельный участок – это такие нормы как: решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка или же протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов), или заключения договора купли– продажи, договора аренды и т.д. Эти нормы являются основанием для регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка.

Характеризуя право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право.

Под правом собственности лица на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания^[25].

---

Жилые помещения – недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость – его возникновение, ограничение, переход к другому лицу и прекращение подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации права собственности покупатель по договору купли– продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности на него сохраняется за продавцом, до момента государственной регистрации.

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии в его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Наибольшее количество судебных споров возникает по поводу права проживания членов семьи собственника жилого помещения.

Анализ действующего законодательства позволяет заключить, что для возникновения права проживания у членов семьи собственника необходимо наличие сложного юридического состава: фактическое вселение члена семьи в жилое помещение; отсутствие иного соглашения между собственником и вселяемым членом семьи о порядке пользования жилым помещением; отнесение к категории членов семьи в порядке, предусмотренном статьей 31 ЖК РФ.

При этом определяющее значение имеет совместное с собственником проживание в принадлежащем ему жилом помещении. Подобный подход законодателя нельзя признать удачным. Возникновение права проживания не должно зависеть от факта совместного с собственником проживания. Зачастую возникают ситуации, когда собственники вселяют в принадлежащие им жилые помещения членов своей семьи (детей, родителей и т.д.), сами проживая в ином жилом помещении с другими членами свой семьи (например, с супругом). Происходящее впоследствии ухудшение личных отношений не должно становиться основанием для прекращения жилищных прав указанных граждан.

Отсутствие единой нормы, содержащей основания и порядок возникновения права пользования жильем, приводит к многочисленным судебным спорам и большому количеству отменяемых судебных решений^[26].

2.2 Прекращение и защита права собственности граждан

Формы и способы защиты права собственности граждан могут быть самыми разными, например, закрепленная в ст. 216 ГК РФ, возможность их защиты с помощью особых вещно– правовых исков. Вообще защищенность присуща всякому субъективному праву, делая реальной его осуществимость.

---

Применительно к гражданским правам в наиболее общем виде способы их защиты закреплены в ст. 12 ГК РФ, но практически в каждом институте гражданского права предусмотрены специальные нормы о защите соответствующих прав.

Так носители вещных прав могут пользоваться особыми средствами юридической защиты, которые направлены на восстановление положения, существовавшего до нарушения, и могут рассматриваться как развивающие положения абз. 3 ст. 12 ГК РФ.

P.O. Халфина пишет: «В этих случаях, восстановление нарушенного права реализуется самым непосредственным образом, правоотношение восстанавливается в своем первоначальном виде»^[27].

Как показано И.А. Покровским, «вещно– правовая защита, дается против всякого нарушителя, что естественно для абсолютных прав, и направлена она на восстановление нарушенного права в состоянии, наиболее близком к тому, которое было до его нарушения» ^[28].

Право охраны собственности от посягательств со стороны других лиц реализуется путем истребования имуще­ства из чужого незаконного владения — виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ), или требованием уст­ранения нарушений, не соединенных с лишением владения – негаторный иск (ст. 304 ГК РФ).

Дан­ные иски называются вещно– правовыми, но право соб­ственности может быть защищено и обязательствен­но– правовыми исками, т. е. исками, основанными на возникновении обязательств третьих лиц перед соб­ственником.^[29]

Рассматривая виндикационный иск, необходимо отметить различные последствия его предъявления к лицу, которое не знало и не могло знать об отсутствии права предшествующего собственника на отчуждение имущества, – добросовестный приоб­ретатели (п. 1 ст. 302 ГК РФ), и к лицу, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно, недобросовестный владелец, отно­шении истребования имущества от добросовестного приобретателя существуют ограничения на удовле­творение виндикационного иска.

Иск может быть удовлетворен лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имуще­ство было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ), а добросовестный приобретатель приобрел это имущество возмездно лица, не имевшего права на его отчуждение.

В случае, если имущество приобретено безвозмездно, собственник вправе ис­требовать имущество во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК РФ), т.е. ограничения на истребование имуще­ства будут отсутствовать. Отсутствуют ограничения на истребование имущества и от недобросовестного владельца, он, возвращая имущество, обязан также возвратить или возместить все доходы, кото­рые были получены или могли быть получены за все время владения (ч. 1 ст. 303 ГК РФ). Возможность виндикации отсутствует только по отношению к деньгам и ценным бумагам на предъявителя и то лишь от добросовестного приобретателя (п. 3 ст. 302 ГК РФ).

---

Отмечая возможность возврата или возмещения всех доходов от недобросовестного владельца, сле­дует сказать о наличии такой возможности истребо­вания и от добросовестного приобретателя, но при условии, что доходы добросовестный приобретатель получил или должен был получить со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества (ч. 1 ст. 303 ГК РФ).^[30]

В свою очередь, осуществляя расчеты при возврате имущества из незаконного владения, вла­делец, (как добросовестный, так и недобросовестный) вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрет на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества (ч. 2 ст. 303 ГК РФ). Кроме того, «добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшении невозможно, добросове­стный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества» (ч. 3 ст. 303 ГК РФ).

Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию.

К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

– обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

– отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

– выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

– изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

– реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

– конфискация (ст. 243 ГК РФ);

– изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

Специальные основания прекращения права собственности на жилое помещение предусмотрены ст. 293 ГК РФ и ст. 29, 32 ЖК РФ. К таким основаниям относятся: использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушает прав и интересов соседей; бесхозяйственное обращение с жильем; самовольные переустройство или перепланировка помещения; выкуп в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

---