Файл: Анализ внешней и внутренней среды организации (на примере ООО «Мариэль»).pdf

Г.Л. Азоев справедливо полагает, что «понятие конкуренции настолько многозначно, что оно не охватывается каким-либо универсальным определением. Конкуренция относится к неконтролируемым факторам, которые воздействуют на деятельность организации, которые не могут управляться организацией» [1, с. 72].

Таким образом, можно заключить, что исследования различных ученых позволили к середине XX в. сформировать общие представления о сущности такого явления, как конкуренция, ее основных элементах, что в последствие, послужило основой для создания четырех классических моделей: совершенной (чистой), монополистической, олигополистической конкуренции, чистой монополии и обособлении теории конкуренции.

2. Анализ деятельности компании ООО «Мариэль»

2.1. Организационно-экономическая характеристика компании

ООО «Мариэль» — один из ведущих девелоперов рынка коммерческой недвижимости Российской Федерации.

Управление ООО «Мариэль» представляет собой линейно-функциональную структуру (рис.4).

Генеральный директор

Исполнительный директор

Финансовый директор

Директор по проектированию и строительству

Отдел по развитию

Директор и кадрам

Главный инженер

Главный архитектор

Отдел строительства

Отдел управления строительством объектов

Отдел экономического планирования

Руководитель отдела дизайна строительных объектов

Специалисты

Зам главного архитектора

Специалисты по проектированию

Конструкторы -расчетчики

3D-визуализаторы и фильммэйкеры

Ведущие архитекторы проектов

Специалисты по строительству

Дизайнеры пост-обработки

Рис. 4. Организационная структура управления ООО «Мариэль»

Сущность линейно-функциональной структуры состоит в том, что она предусматривает организацию при различных звеньях линейной структуры соответствующих функциональных подразделений, основная роль которых состоит в выполнении подготовительных операций по выработке решений, разработке их проектов и в ряде случаев - принятии решений.

Основным достоинством линейно-функциональной структуры аппарата управления ООО «Мариэль» является то, что, сохраняя целенаправленность и системность линейной структуры, она дает в то же время возможность специализировать выполнение целого ряда управленческих функций и тем самым укомплектовать аппарат управления специалистами соответствующего профиля. В современных условиях линейно-функциональная организационная структура имеет больше недостатков, чем достоинств. При данной системе организации сложно добиться качественной работы предприятия.

---

Анализ основных экономических показателей деятельности дает представление о финансовом состоянии организации в настоящее время, а также возможность прогнозирования будущего состояния с учетом статистики и тенденций предыдущих периодов деятельности.

Основные экономические показатели ООО «Мариэль» приведены в таблице 1.

Таблица 1

Основные экономические показатели ООО «Мариэль»

Экономические показатели	2015	2016	Отклонение 2016/2015
Выручка, млн. руб.	268952	293915	24962,8
Себестоимость, млн. руб.	235632	249828	14195,6
Прибыль, млн. руб.	33320	35269,8	1949,77
Средняя стоимость основных средств, млн. руб.	81562,3	85490,1	3927,8
Численность работников, чел.	12854	12967	113
Фондоотдача, тыс.руб.	3,29	3,44	0,15

Таким образом, рост выручки в 2016 году составил 24962,8 млн. руб. рост численности персонала – 113 человек. Фондоотдача выросла на 0,15 млн. руб. Компания динамично развивается на российском рынке, реализуя масштабные проекты, и выступает генеральным подрядчиком.

2.2. Анализ сильных и слабых сторон компании

К коммерческой недвижимости относят офисные центры, торговые центры, производственно-складские комплексы и помещения свободного назначения. Зачастую динамика цен в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости не совпадает ввиду соотношения множества факторов. Рынок коммерческой недвижимости формируется посредством спроса и предложения, которые в свою очередь зависят от множества факторов - влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.

На протяжении докризисного периода наблюдался устойчивый рост спроса в различных сегментах недвижимости: офисном, торговом, производственно-складском. Стабильно функционирующему бизнесу требовались дополнительные помещения, что способствовало плавному и стабильному росту, как арендных ставок, так и стоимости отчуждения объектов недвижимости. Однако с самого начала кризисного года, рынок характеризуется значительным спадом активности, следствием чего стало снижение арендных ставок помещений и стоимости 1 кв. м. при совершении сделок купли-продажи.

---

Арендные ставки, по сравнению с ценами продаж, подверглись более значительному снижению. Кризисные условия в экономике в значительной степени повлияли на платежеспособность бизнеса, так как в 2016г. более 1000 частных предпринимателей прекратили свою деятельность.

 Арендодатели вынуждены понижать арендные ставки, чтобы не потерять арендаторов, поскольку предложение в коммерческом сегменте, на данный момент, значительно превышает спрос.

Рынок офисных помещений составляет второй по емкости сегмент рынка недвижимости в г. Владикавказе после торговых площадей. Офисные помещения стараются совмещать с торговыми и производственными помещениями с целью экономии финансовых средств. Поэтому невысокий уровень спроса на офисные помещения продолжает быть одной из основных характеристик рынка недвижимости.

При этом в офисном сегменте недвижимости усиливаются процессы децентрализации и уменьшения общей площади отдельных офисных помещений, поскольку спрос на дешевые офисы во время кризиса более высокий. Согласно данным риэлторских компаний наибольшее количество сделок регистрируется в сегменте малых офисных помещений.

Тенденция последних месяцев – это активное предложение на рынке аренды так называемых «рабочих мест», которые предоставляют арендатору доступ в офисном помещении к рабочему столу с компьютером, подключенным к сети интернет. Также обязательное условие это наличие оргтехники – принтера, ксерокса, сканера и др. При этом каждый арендатор имеет доступ к специальной общей комнате – переговорной – для приема и заключения договоров с клиентами. Средняя стоимость рабочего месяца – 3 000 рублей в месяц, что является хорошей альтернативой начинающим предпринимателям, которые не имеют достаточных средств для оплаты отдельных офисных помещений.

Активность в офисном сегменте связана с освоением свободных промышленных зон и их перепрофилированием в офисные помещения. Большинство промышленных зон характеризуется свободными планировками, высокими потолками и повышенной нагрузкой на пол. Это делает их потенциально пригодными для редевелопмента в офисные помещения, при условии легкой транспортной доступности и соответствующем уровне ремонта. В лучшем варианте подобные помещения соответствуют уровню класса «В», а основная часть соответствует классу «С».

Значительным спросом пользуются жилые помещения, расположенные на первых этажах многоквартирных домов, при условии нахождения их на первой линии застройки. Инвесторы экономят значительное количество средств при переводе помещений из жилого назначения в нежилое.

---

Бизнес-центры с офисными помещениями класса «А» в г. Владикавказе практически отсутствуют. Девелопмент по строительству высококлассных офисных помещений находится на зачаточном уровне. Начаты единичные проекты по строительству в центральной части города рядом с парковой зоной. Ряд небольших объектов в других частях города ждет своего завершения. Из реконструированных офисных центров стоит выделить бизнес центр «Капитал Плаза», где проведен высококачественный ремонт помещений с применением высококачественных отделочных материалов.

Ко второму кварталу 2017г. наблюдается значительный разброс цен на стоимость офисной недвижимости и уровень арендных ставок. Стоимость 1 м² офисных помещений в центре г. Москвы находится в диапазоне от 25 000 руб. до 100 000 руб. в зависимости от класса предлагаемых помещений, наличия парковочных мест и др. факторов. Стоимость же 1 м² офисных площадей в других районах г. Москвы находится в диапазоне от 12 000 руб. до 25 000 руб. в зависимости от удаленности от центра, уровня ремонта и т.д.

Рынок аренды характеризуется следующими показателями: диапазон арендных ставок в центральной части города находится в пределах от 350 до 800 руб. за 1 м² в месяц, а для помещений находящихся в удалении от центра г. Владикавказ от 200 до 350 руб. за 1 м² в месяц, в зависимости от состояния помещений, транспортной доступности, общей площади, наличия отдельного входа и коммуникаций.

Рынок торговых помещений

Строительство и проектирование объектов торговой недвижимости активно ведется на всей территории г. Москвы. Была построена сеть современных супермаркетов и торговых центров «Забава», сеть магазинов эконом класса «Магнит» заняла свою нишу в спальных районах г. Москвы, успешно функционирует торгово-развлекательный центр «Карусель», соответствующий уровню класса «А».

Центр города, как и прежде, является очень привлекательным направлением с точки зрения размещения объектов торговой недвижимости. В центре г. Москвы ведется только точечная застройка, либо реконструкция имеющихся площадей, что связано с недостатком свободных участков под строительство. Строительство объектов, способных функционировать в формате гипермаркетов и крупных торгово-развлекательных центров ведется, в основном, на участках, близко расположенных ко вновь возводимым спальным районам. Среди вновь построенных универсальных комплексов следует выделить торгово-развлекательный центр «Столица» и гипермаркет «Магнит».

---

Объекты коммерческой недвижимости, располагающие более полным списком коммуникаций, имеют более высокую стоимость и уровень аренды. Наличие/отсутствие электро-, газо-, водоснабжения повышает/снижает уровень стоимости и арендных ставок в среднем на 5% за каждый из перечисленных видов коммуникаций. Большее число инженерных коммуникаций предполагает наличие отдельного санузла, кухни, наличие индивидуального отопления, что повышает уровень стоимости и арендных ставок. Также расширяется возможность использования коммерческого помещения для различных видов ведения бизнеса, что повышает его привлекательность на различных сегментах коммерческой недвижимости.

На вторичном рынке прослеживается обратная зависимость стоимости и цены аренды за 1 кв. м. коммерческой недвижимости от общей площади: чем больше площадь помещений, тем меньше удельная стоимость и уровень аренды за 1 кв. м. общей площади.

При этом эта зависимость характеризуется степенью изменения цены в зависимости от общей площади, т.е. это коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения). В случае аренды или продажи коммерческих помещений коэффициент торможения равен в среднем 0,06.

Зачастую для ведения бизнеса используются подвальные и чердачные помещения. Подвальные помещения оцениваются на 50% ниже, аналогичных, расположенных на верхних этажах, что связано с отсутствием дневного света в помещениях, часто без отдельного входа, возможности пользования лифтовым хозяйством, неудовлетворительной вентиляцией и невозможностью использования части помещений ввиду прохождения инженерных коммуникаций.

Арендные ставки за подвальные помещения также снижаются в среднем на 50%.

Конструкции крыш и чердачных помещений не предусматривают наличие газоснабжения, водоснабжение и канализации. Конструктивные элементы не обладают группой капитальности, эксплуатация части крыши затруднена ввиду отсутствия отдельного обустроенного входа.

Все вышеперечисленное снижает стоимость аренды 1 кв.м. части нежилых зданий (крыши, чердачные помещения) в среднем на 20% по сравнению со встроенными помещениями. В основном крыши зданий используются для размещения различных видов оборудования.

Наличие пропускного режима, которым характеризуются государственные учреждения, существенно снижают привлекательность коммерческих помещений для целей аренды, поскольку наличие пропускного режима препятствует полноценной работе собственников, так как существенно ограничивает доступ потенциальных клиентов, что ограничивает возможность использования подобных помещений.

---