Файл: Ипотека в гражданском праве (Институт ипотеки в гражданском праве России: общая характеристика).pdf

6. В отношении залогодержателя или залогодателя не возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

При наличии указанных обстоятельств суд вправе отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество. При этом уважительность причин как основание для отсрочки будет учитываться судом в каждом конкретном случае индивидуально. Такими причинами могут являться пенсионный возраст, наличие малолетних детей, если жилое помещение, являющееся предметом залога, является единственным местом жительства, и так далее. Однако наличие уважительных причин само по себе не является основанием для предоставления отсрочки. Необходимо соблюдение всех остальных условий, установленных пунктами 3 и 4 ст. 54 Закона об ипотеке.

Очевидно, что помимо отсрочки, у должников есть другие возможности избежать обращения взыскания на квартиру: исполнить обеспеченное залогом обязательство (п. 4 ст. 348 ГК РФ) или заключить мировое соглашение (ст. 55.1 Закона об ипотеке).

Таким образом, во второй главе работы детально исследованы основания возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений, порядок ее регистрации. Кроме того, рассмотрена такая сложная и болезненная в настоящее время проблема, как обращение взыскания на предмет ипотеки (в нашем случае, жилое помещение).

Заключение

Исследование особенностей правового регулирования ипотеки жилых помещений дает возможность сделать ряд выводов.

1. Проведенное исследование показало, что действующее законодательство не содержит полноценного определения термина «ипотека» (если не считать используемую ГК РФ его краткой расшифровки – «залог недвижимого имущества»). В литературе приводится масса определений ипотеки, среди которых одно из наиболее точных и полных следующее:

«Ипотека - одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества» (И.А. Разумова).

Характерными признаками ипотеки как правового явления выступают:

1) ипотека (как и всякий залог) - это способ обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства, как правило, займа или кредитного договора;

2) в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость;

3) предмет ипотеки находится в собственности должника, его пользовании и владении. Однако он лишается права распоряжения этим имуществом на время залогового периода.

2. В российской юридической науке и законодательстве ипотека рассматривается через призму договора об ипотеке, в соответствии с которым одна сторона (залогодержатель, кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя).

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита).

Существенными условиями договора об ипотеке являются: предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Предмет договора ипотеки определяется в заключаемом договоре путем указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета. В данном исследовании основное внимание уделено анализу ипотеки такого предмета, как жилое помещение, к которому Закон об ипотеке относит жилой дом, квартиру, часть жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (подп. 3 п. 1 ст. 5).

3. Во второй главе работы проведен анализ оснований возникновения ипотеки. Отмечено, что существует два подобных основания, связанных, во-первых, с заключением договора, и, во-вторых, с обстоятельствами, прямо указанными в законе и непосредственно влекущими возникновение ипотеки. Согласно этим основаниям выделяют, соответственно, такие виды ипотеки, как договорная и легальная.

К примеру, если лицо полностью или частично приобретает жилой дом или квартиру за счет кредита банка, то данное жилье автоматически считается находящимся в залоге до возвращения банку суммы кредита и положенных процентов по нему (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).

В работе детально изучен порядок возникновения как легальной, так и договорной ипотеки. Кроме того, исследованы основания и порядок изменения ипотеки жилого помещения и ее прекращения.

4. Также в рамках данной работы исследованы проблемы правового регулирования (недостатки, пробелы), которые выявляются как представителями юридической науки, так и участниками гражданского оборота, использующими на практике нормы жилищной ипотеки. По каждой из выявленных проблем в третьей главе работы сформулировано законодательное решение. В частности, предлагается:

- изменить наименование ст. 1 Закона об ипотеке и изложить ее в следующей редакции: «Понятие ипотеки, основания ее возникновения и регулирование»;

- сформулировать абз. 1 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке следующим образом: «Ипотека (залог недвижимого имущества) представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства. В силу ипотеки одна сторона – залогодержатель … (и далее по тексту действующей редакции данной статьи);

- изменить ч. 4 ст. 1 Закона об ипотеке и закрепить следующую ее редакцию: «Залог недвижимого имущества допускается постольку, поскольку его оборот не запрещен федеральными законами»;

- дополнить п.6 ст. 6 Закона об ипотеке абзацем вторым следующего содержания: «В случае реконструкции или перепланировки предмета ипотеки, в том числе при изменении площади или иных характеристик объекта недвижимости, либо при регистрации предмета ипотеки за новым кадастровым номером, право залога действует в отношении измененного (вновь зарегистрированного) предмета ипотеки»;

- дополнить п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке абзацем вторым следующего содержания: «При этом недействительность или незаключенность договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство, влекут за собой соответственно недействительность или незаключенность включенного в такой договор соглашения об ипотеке».

В завершении необходимо отметить, что устранение правовых пробелов в действующем законодательстве позволит установить четкие правовые нормы и обеспечить надежную защиту обеих сторон ипотеки жилых помещений.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок от 21.07.2014 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2014. - № 31. - Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 29.06.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). – Ст. 14.
5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (ред. от 30.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 1. – Ст. 16.
6. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» // Собрание законодательства РФ. – 2014. - № 30 (Часть 1). – Ст. 4218.
7. Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ред. от 21.07.2014 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2013. - № 51. – Ст. 6673.
8. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 30.12.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2003. - № 46. – Ст. 4448.
9. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 05.10.2015 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. – Ст. 3400.
10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 29.12.2015 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. – Ст. 3594.
11. Приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 (ред. от 26.03.2015 г.) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти.-2014.-№ 46.

Научная литература

1. Аубакирова Ю.Р. Гражданско-правовое регулирование института ипотеки в Российской Федерации // Экономика и социум. – 2015. - № 5 (18). – С. 19-24.
2. Батуева А.Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Теория и практика. – 2014. - № 2. – С. 171-176.
3. Бугров А.В. Банковские операции сохранных казен воспитательных домов и приказов общественного призрения в 1771-1860 годы // Вестник Банка России. - 2012. - № 65. - С. 23-32.
4. Бугрова В.Р., Малыгина А.А. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку // Сервис в России и за рубежом. – 2015. - №1 (57). – С. 85-93.
5. Глушкова Н.Б. Банковское дело: Учебное пособие / Н.Б. Глушкова. - М.: Академический проект «Альма Матер», 2012. - 432 с.
6. Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории развития ипотечных банков) //Деньги и кредит. - 2015. - № 1 - С. 62-68.
7. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 2009. - № 12. - С. 12-15.
8. Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия: 5: Юриспруденция. – 2011. - № 5-14. - С. 247-250.
9. Мочалова В.А. Специальность ипотеки по объему обеспечиваемого требования // Хозяйство и право. – 2010. - № 5. – С. 84-93.
10. Мун О. Наследование ипотечной квартиры // Жилищное право. – 2014. - № 5. – С. 17-36.
11. Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. - М.: ИНФРА-М, 2011. - 576 с.
12. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. / И.А. Разумова. - СПб.: Питер, 2006. - 208 с.
13. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.Ю. Руденко. - Волгоград, 2009. - 194 с.
14. Руденко Е.Ю. Особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений // Современное право. – 2009. - № 3. – С. 87-89.
15. Руденко Е.Ю. Право собственности на жилое помещение как объект ипотеки жилого помещения // Власть закона. – 2014. - № 2 (18). – С. 108-111.
16. Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие / А.Е. Русецкий. – М.: Юстицинформ, 2009. – 208 с.
17. Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. - 2014. - № 8. - С. 55-58.
18. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов / Е.С. Филиппова. – М.: Юстицинформ, 2007. – 448 с.

Материалы судебной практики

1. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2014 г. по делу № А45-17429/2010 // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=AZS&n=117258 &req=doc
2. Решение Павловского городского суда Нижегородской области от 05.03.2015 г. по делу № 2-3799/2014 // Судебные и нормативные акты РФ. – Режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/CsOKlWyT6F54/
3. Решение Октябрьского районного суда города Кирова от 04.03.2015 г. по делу № 2-1000/2015 // Судебные и нормативные акты РФ. – Режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/T5YT7BQK0FWO/

Приложение 1

Способы обеспечения исполнения обязательств

неустойка

(ст.ст. 330 - 333 ГК РФ)

залог

(ст.ст. 334 - 358 ГК РФ)

удержание имущества должника

(ст.ст. 359, 360 ГК РФ)

поручительство

(ст.ст. 361 - 367 ГК РФ)

независимая гарантия

(ранее «банковская»)

(ст.ст. 368 - 379 ГК РФ)

задаток

(ст.ст. 380, 381 ГК РФ)

обеспечительный платеж

(ст.ст. 381.1, 381.2 ГК)

Рисунок 1. Способы обеспечения исполнения обязательств

Виды залога

с оставлением заложенного имущества у залогодателя

с передачей во владение залогодержателя

(заклад)

договорная ипотека

ипотека

(залог недвижимого имущества)

легальная ипотека

залог товара в обороте

твердый залог

(с оставлением предмета залога у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге)

Рисунок 2. Виды залога

Приложение 2

Таблица 1. Характеристика ипотека и договора ипотеки