Файл: Ипотека в гражданском праве (Институт ипотеки в гражданском праве России: общая характеристика).pdf

Введение

Актуальность темы исследования.

В условиях динамичного развития рынка недвижимости, ипотека, как показала практика, получает все большее применение и на сегодняшний день выступает практически основным способом обеспечения исполнения обязательств. Во-первых, предметом ипотеки выступает конкретное недвижимое имущество, стоимость которого почти всегда превышает сумму долга, что является гарантией обеспечения прав кредиторов. Во-вторых, залогодержатель, который является кредитором, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В-третьих, в подавляющем большинстве случаев, такое заложенное недвижимое имущество играет важную роль в жизни залогодателя, в связи с чем, он заинтересован в надлежащем исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Однако, несмотря на стремительное развитие ипотеки, единообразная правоприменительная практика пока не сложилась. На сегодняшний день существует множество неразрешенных проблем; порой даже принятие новых нормативных правовых актов с целью разрешения различных противоречий лишь добавляет еще больше неясности. Таким образом, несмотря на довольно широкое правовое регулирование, институт ипотеки (в том числе ипотеки жилых помещений) на данный момент требует глубоко анализа. Исследовать надлежит, в первую очередь, складывающуюся судебную практику, которая с очевидностью выявляет те или иные недостатки правового регулирования. В этом исследовании главная роль принадлежит юридической науке, которая призвана дать законодателю готовые рецепты по совершенствованию института залога недвижимого имущества.

Целью работы выступает исследование ипотеки жилых помещений, проблем правового регулирования данного института, а также перспектив его совершенствования. Указанная цель предполагает выполнение следующих задач:

1) изучить историю возникновения и становления института залога недвижимого имущества;

2) рассмотреть понятия ипотеки и договора ипотеки по российскому законодательству, виды имущества, которое может быть предметом ипотеки, а также правовой статус сторон и существенные условия договора ипотеки;

3) проанализировать особенности и разновидности жилых помещений как предмета ипотеки;

4) выявить основания возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений, охарактеризовать порядок приобретения жилых помещений в ипотеку.

Объектом исследования настоящей работы являются общественные отношения, связанные с возникновением и прекращением ипотеки жилых помещений.

Предметом исследования является законодательство Российской Федерации об ипотеке жилых помещений, существующая практика применения нормативных актов, регулирующих ипотеку жилых помещений, а также научные труды в этой сфере.

Методологическую основу исследования составляет использование диалектического метода исследования, предполагающего наиболее полное, объективное и всестороннее исследование явлений. Использованы общенаучные методы, такие как метод анализа, синтеза, индукции, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Информационная база работы представлена нормативно-правовыми актами, научной литературой и материалами судебной практики.

Практическая значимость работы. Полученные в данном исследовании результаты позволяют использовать работу в практике гражданских отношений при заключении договора ипотеки жилых помещений, в качестве основы для дальнейших исследований затронутых в работе проблем, а также в учебном процессе.

Структура работы: введение, две главы основной части, заключение, список использованных источников.

1. Институт ипотеки в гражданском праве России: общая характеристика

1.1. Ипотека и договор ипотеки в российском гражданском праве

Правовое регулирование ипотеки в современный период строится на системе различных нормативно-правовых актов, к которым относятся:

- часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (далее – ГК РФ или ГК)^[1];

- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ)^[2];

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[3] (далее – Закон об ипотеке);

- Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»^[4];

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[5];

- а также ряд других нормативных актов.

В настоящее время термин «ипотека» принято употреблять в нескольких значениях. Во-первых, согласно Гражданскому кодексу РФ, под ипотекой понимается залог недвижимого имущества. Во-вторых, ипотекой называют закладную и долг по ипотечному кредиту^[6].

Определений данного термина существует множество.

Так, по мнению Е.С. Филипповой, ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю; она представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю)^[7].

По словам Н.Б. Косаревой, «ипотека - это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества»^[8].

Разумова И.А. приводит следующее определение рассматриваемого понятия:

«Ипотека - одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества»^[9].

Это определение, на наш взгляд, является наиболее точным и полным, поскольку подчеркивает отличительные черты ипотеки.

- Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, договора подряда и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве.

- Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость.

- В-третьих, предмет ипотеки находится в собственности должника. Он остается пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им без согласия кредитора на время залогового периода.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к недвижимому имуществу, которое может быть предметом ипотеки, относятся:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Статья 76 Закона об ипотеке допускает ипотеку также таких объектов, как строящиеся жилые дома.

В рамках данного исследования основное внимание будет уделено анализу жилищной ипотеки, как самой массовой и социально значимой в настоящее время.

Таким образом, ипотека рассматривается как институт залоговых отношений, как ограниченное вещное право, и даже как важный элемент кредитно-расчётных обязательств и социальной политики государства. В российской цивилистике ипотека рассматривается также через призму договора об ипотеке.

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира (об этом более подробно в следующей части работы).

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, т.е. граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах^[10].

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Существенными условиями договора об ипотеке являются:

- предмет ипотеки;

- оценочная стоимость предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя (ст. 9 Закона об ипотеке).

В том случае, если стороны не достигли соглашения по всем или по одному из указанных пунктов в требуемой форме, договор считается незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ.

Предмет договора ипотеки определяется в заключаемом договоре путем указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета (подробнее в следующей части работы).

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

1.2. Жилое помещение как предмет ипотеки

Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В законе, помимо термина «предмет», обозначающего то, что может быть заложено, используется также термин «объект». Таким образом, мы имеем два понятия: «объект» и «предмет». Причем первый употребляется в основном в науке, а второй - в законодательстве. В связи с этим закономерно возникает вопрос: в чем разница между «объектом» и «предметом» правоотношения? Не вдаваясь в подробные теоретические исследования данного вопроса, поскольку это не является предметом настоящего исследования, остановимся на использовании данных понятий применительно к ипотечным правоотношениям, возникающим по поводу жилых помещений.

В случае ипотеки жилых помещений объектом ипотеки, а именно тем материальным благом, ради чего возникает и существует данное правоотношение, по мнению Е.Ю. Руденко, является не само по себе жилое помещение, а именно право собственности на него. Именно угроза лишиться блага, ценности в виде права собственности на жилое помещение, заключает автор, есть тот действенный рычаг, с помощью которого залогодержатель может реально воздействовать на залогодателя^[11].

Само жилое помещение также, несомненно, является благом, поскольку имеет определенную экономическую стоимость. Но что есть экономическая стоимость без возможности эту стоимость получить, реализовав жилое помещение? Ведь не случайно законодатель в ч. 1 ст. 74 Закона об ипотеке подчеркивает, что правила гл. 8 «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» Закона об ипотеке применяются к ипотеке жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Если бы факт обладания жилым помещением на праве собственности не был принципиален в ипотечных правоотношениях, законодатель вряд ли акцентировал бы на этом внимание.