Файл: Ипотека в гражданском праве (Институт ипотеки в гражданском праве России: общая характеристика).pdf

Кроме того, в ст. 41 Закона об ипотеке указаны последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Не вдаваясь в подробности, обратим лишь внимание на то, что в случае прекращения права собственности на предмет ипотеки (под которым мы понимаем жилое помещение) либо в случае конфискации предмета ипотеки у залогодателя ипотека в первом случае распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения, а во втором - ипотека сохраняет силу и залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество. Приведенный пример ярко иллюстрирует тот факт, что при ипотеке важен не сам предмет (в нашем случае - жилое помещение), а важно право собственности на него, так как именно последнее имеет решающее значение для выбора жилого помещения в качестве предмета, с помощью которого будет обеспечено исполнение обязательства по основному договору.

В связи с эти полагаем, что нельзя согласиться с мнением В.А. Мочаловой о том, что право собственности на заложенное имущество не может рассматриваться в качестве объекта права залога^[12].

Таким образом, объектом ипотеки жилых помещений является право собственности на жилое помещение, а предметом - само жилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь обратимся непосредственно к анализу особенностей жилого помещения как предмета ипотеки.

Предметом ипотеки жилых помещений на основании подп. 3 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке являются жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Однако наряду с данными терминами в Законе об ипотеке фигурирует термин «жилое помещение», который никак не определен. Так, исходя из логического толкования ст. 75 Закона об ипотеке, можно сделать однозначный вывод, что законодатель отождествляет термины «квартира» и «жилое помещение». В остальных нормах, например, в п. 3 ст. 77, п. 3 ст. 53 указанного закона, законодатель оперирует термином «жилое помещение». В этой связи возникает вопрос: почему законодатель не использует термин «жилое помещение» при определении предмета ипотеки жилых помещений в ст. 5, применяя его в других нормах Закона об ипотеке?

В связи с неопределенностью рассматриваемых терминов в гражданском праве следует обратиться к нормам жилищного права в целях уяснения их смысла и определения понятий. Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ жилой дом и его часть, квартира и ее часть, а также комната – разновидности жилого помещения. Сам термин «помещение» в настоящее время не имеет легального определения.

Среди цивилистов на этот счет также нет единого мнения. Некоторые полагают, что помещение — это часть здания и сооружения^[13] другие настаивают на тождественности терминов «помещение», «здание», «сооружение»^[14]. Имеется и иная точка зрения, согласно которой здания и сооружения существуют как самостоятельные объекты недвижимости наряду с входящими в них помещениями^[15].

Указанные теоретические проблемы не случайны. Вследствие их разрешения мы получим ответ на вопрос о соотношении понятий жилого помещения как предмета залога и части жилого помещения, залог которой возможен только в случае признания этой части в качестве самостоятельного объекта гражданского права.

Думается, термин «помещение» следует рассматривать в зависимости от контекста. Данное заключение основано на анализе норм гражданского и жилищного права. Так, в ряде случаев законодатель употребляет этот термин как обобщающее понятие. Например, по смыслу ст. 673 ГК РФ жилой дом и квартира - это разновидности жилых помещений. В ч. 1 ст. 16 ЖК РФ жилой дом, квартира и комната, как указано выше, также названы видами жилого помещения.

Жилым домом, согласно ст. 16 ЖК РФ, признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Думается, когда речь идет о жилом доме, термины «здание» и «жилое помещение» полностью совпадают.

Сегодня возможна регистрация двух и более прав собственности в отношении одной вещи (на здание и на помещение в нем). Из смысла абзаца второго п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав следует, что возможна одновременная регистрация права собственности на здания, сооружения и помещения в них. Это не противоречит общим принципам гражданского права, поскольку квартиры как обособлены технически, так и оформлены отдельно юридически.

В любом случае предметом ипотеки жилых помещений может быть только квартира, но не многоквартирный дом. Возникает вопрос: почему многоквартирный дом не может быть предметом ипотеки жилых помещений, если он назван в качестве такового в п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке. На наш взгляд, в данном случае есть законодательная недоработка. В ст. 74 говорится буквально об индивидуальных и многоквартирных жилых домах, т.е. по смыслу Закона об ипотеке многоквартирный дом признается жилым помещением. Это, по нашему мнению, не верно. Жилое помещение имеет специфическое назначение - оно предназначено для проживания. Более того, термин позаимствован из жилищного права и, следовательно, должен толковаться в соответствии с его положениями. Жилищное право не признает многоквартирный дом объектом жилищных прав и не называет его «жилым помещением». Из этого следует, что многоквартирный дом сам по себе не жилое помещение и, соответственно, не может быть предметом ипотеки жилых помещений.

Сказанное выше подтверждается также ст. 23 Закона о регистрации прав, где говорится о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом — жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах. В главе 18 ГК РФ многоквартирный дом указан в качестве объекта эксплуатации, но не в качестве объекта вещных прав. Иными словами, объекты гражданских прав и сделок - это объекты недвижимости в многоквартирных домах, а не сами дома.

Следует отметить, что одним из существенных условий ипотеки жилых помещений является условие об оценке предмета ипотеки. При этом анализ судебной практики показывает, что факт обременения жилого помещения в виде ипотеки должен быть учтен экспертом при расчете рыночной стоимости предмета договора. Так, суд указал, что рыночная стоимость недвижимого имущества, обремененного ипотекой, уменьшается, что в данном случае повлияло на определение действительной стоимости доли, подлежащей выплате участнику. Стоимость недвижимости в конкретном случае без обременения ипотекой составила 226 142 389 руб., а с учетом данного обременения 104 468 054 руб.^[16]

Таким образом, в первой главе рассмотрены особенности исторического развития ипотеки, охвачены такие периоды как возникновение ипотеки в Древней Греции, ее дальнейшее развитие в Древнем Риме; эволюция ипотеки в России длилась с примерно XIII века по настоящее время. Также в первой главе проанализированы понятия ипотеки и договора ипотеки, раскрыты его особенности. Детально исследовано жилое помещение как предмет договора ипотеки.

2. Особенности возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений

2.1. Возникновение и виды ипотеки жилых помещений

Основанием возникновения ипотеки жилых помещений как гражданского правоотношения является юридический состав, который следует отличать от сложного юридического факта. Юридический состав представляет собой совокупность юридических фактов, необходимых для возникновения, изменения или прекращения правоотношения. Сложный юридический факт — фактическое обстоятельство, которое «состоит (складывается) из нескольких юридически значимых сторон (признаков)»^[17].

В соответствии с действующим российским законодательством и существующей практикой можно выделить два основных основания ипотеки:

- юридический состав, предусмотренный договором,

- юридический состав, установленный законом.

Согласно этой классификации различают и два вида ипотеки: в силу договора (договорная ипотека) и в силу закона (легальная ипотека).

В случае, когда ипотечное правоотношение возникает на основании договора, его заключение и государственная регистрация являются самостоятельными юридическими фактами, которые в совокупности образуют юридический состав.

При возникновении ипотечного правоотношения в силу прямого указания закона основанием возникновения правоотношения также следует признать юридический состав. Как закреплено, например, в ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, необходимым условием возникновения ипотеки жилых помещений является государственная регистрация права собственности на жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием кредитных или заемных средств. Государственную регистрацию права собственности, наряду с договором кредита или займа, следует признать юридическим фактом.

Поскольку в рассматриваемой ситуации имеется несколько взаимосвязанных юридических фактов, их совокупность представляет собой юридический состав.

Встречается мнение, что единственными основаниями возникновения ипотечных правоотношений являются закон и договор^[18]. Е.Ю. Руденко не согласна с данной точкой зрения. Во-первых, отмечает автор, основанием для возникновения ипотечных правоотношений является юридический состав, а не отдельный юридический факт. Во-вторых, закон не может быть юридическим фактом, поскольку он регулирует гражданские правоотношения, но не порождает их. Поэтому, заключает Е.Ю. Руденко, основанием возникновения ипотечных правоотношений может быть не закон, а юридический состав, указанный в нем^[19]. Указанные умозаключения, безусловно, верны и требуют поддержки. Вместе с тем, думается, что в первом случае речь идет скорее не об ошибке авторов (И.А. Лепихин и др.), а о сознательном упрощении понятий, для их большей доступности и лаконичности.

В дальнейшем, в целях удобства, мы будем использовать сложившуюся терминологию и называть договорной ипотеку, возникающую на основании зарегистрированного договора, а ипотеку, возникающую на основании юридического состава, закрепленного в законе, - законной ипотекой. При этом мы будем помнить, что термины условные. Договор об ипотеке жилого помещения - одно из наиболее часто встречающихся оснований возникновения ипотеки (поэтому ему будет посвящена следующая отдельная часть работы).

Рассмотрим особенности законной (легальной) ипотеки.

Действующим законодательством предусмотрены следующие случаи возникновения ипотеки в силу закона:

- в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество;

- в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге;

- в соответствии с п. 1 ст. 77.1 Закона об ипотеке наемный дом, который строится или приобретается в счет займа или кредита, а также земельный участок, на котором он находится или будет строиться, также будет считаться заложенным. Тут необходимо отметить, что в жилищном и гражданском законодательстве это новое понятие, которое было введено федеральным законом от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ^[20]. Согласно ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. По сути, речь идет о создаваемых за счет государства или муниципальных образований социальных домах, помещения в которых предназначены для сдачи в наем малоимущим нуждающимся гражданам.

Наличие ипотеки в силу закона необходимо прежде всего для развития сферы кредитования. Это вызвано такими преимуществами ипотеки в силу закона (по сравнению с ипотекой в силу договора), как:

а) упрощенный порядок;

б) сокращенный срок государственной регистрации;

в) отсутствие расходов на подготовку договора ипотеки и его государственную регистрацию;

г) снижение юридических рисков, связанных с возможностью признания договора ипотеки недействительным и неправомерного распоряжения имуществом, являющимся предметом ипотеки.

А.Д. Батуева провела анализ преимуществ ипотеки в силу закона^[21].