Файл: Ипотека в гражданском праве (Институт ипотеки в гражданском праве России: общая характеристика).pdf

2) Юридическое изменение:

а) изменение назначения предмета;

б) изменение собственника предмета.

Гибель или уничтожение жилого помещения можно понимать двояко. Во-первых, как гибель или уничтожение жилого помещения в целом (например, в результате пожара, когда физически уничтожается целый жилой дом или полностью выгорает многоквартирный дом). Во-вторых, как гибель или уничтожение жилого помещения именно как жилого помещения по техническим причинам. Следовательно, если жилое помещение исключено из реестра жилищного фонда и ему присвоен статус нежилого, можно говорить о том, что предмета ипотеки жилых помещений не существует

Если жилое помещение теряет статус такового, вследствие признания его непригодным для постоянного проживания, происходит ли изменение предмета ипотеки или ипотека прекращается? Как следует из буквального толкования п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, в случае гибели заложенной вещи залог прекращается, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным ч. 2 ст. 345 ГК РФ (в разумный срок не восстановил предмет залога или не заменил его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное).

При рассмотрении данного вопроса нельзя не обратить внимание на следующий момент. Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Буквальное толкование ч. 10 ст. 32 ЖК РФ показывает, что данная норма распространяется на жилые помещения только в многоквартирных домах. Индивидуальные жилые дома не могут быть изъяты вследствие признания их непригодными для проживания.

В случае физической гибели (уничтожения) жилого дома или признания его непригодным для постоянного проживания, залогодержатель, в соответствии ч. 2 ст. 36 Закона об ипотеке, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Однако данное право не может быть реализовано, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о вое становлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения. Данное правило действует также в случае, если погибли или были уничтожены многоквартирный жилой дом или жилое помещение в нем.

Улучшение или ухудшение предмета ипотеки жилых помещений предполагает такое изменение его физических свойств, в результате которых стоимость данного предмета повышается или уменьшается соответственно. Так, согласно ст. 25 ЖК РФ, жилое помещение может быть переустроено или перепланировано.

В жилом помещении может быть сделан как капитальный, так и текущий ремонт. Согласно ч. 2 ст. 30 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке в исправном состоянии, и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. В случае неотделимого характера улучшений, ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или федеральным законом. На отделимые улучшения ипотека не распространяется.

Нельзя обойти вопрос о том, имеет ли право залогодатель производить переустройство и перепланировку жилого помещения. В случае, если согласие залогодержателя имеется — несомненно, а как быть в случаях, когда такого согласия нет или залогодатель его не испрашивает, полагая, что в этом нет необходимости? Ответа в законодательстве мы не найдем. В ст. 29 Закона об ипотеке указано, что залогодатель имеет право пользования заложенным имуществом. Перепланировка и переустройство есть реализация права собственника жилого помещения на распоряжение им. Может ли залогодатель распоряжаться предметом ипотеки? Согласно ст. 37 Закона об ипотеке залогодатель наделен правом отчуждать заложенное имущество с согласия залогодержателя. Очевидно, что отчуждение есть способ распоряжения имуществом. Возникает вопрос: закрепленный в ст. 37 Закона об ипотеке перечень способов распоряжения залогодателем заложенным имуществом является исчерпывающим или только в силу специальности способов законодатель посчитал необходимым закрепить о них специальные правила? Полагаем, что верно последнее, но с некоторыми оговорками.

При залоге имущества, залогодатель не теряет статус собственника, ограничивается только возможность реализации некоторых правомочий необходимостью учитывать мнение залогодержателя, который, при возникновении залогового правоотношения, приобретает обязательственное право требования — преимущественного удовлетворения его интересов из стоимости заложенного имущества.

В процессе распоряжения предметом ипотеки залогодатель должен придерживаться правила: распоряжаться предметом ипотеки необходимо так, чтобы это не привело к его ухудшению или уменьшению его стоимости. Данное правило может быть применено по аналогии с абз. 3 ч. 1 ст. 29 Закона об ипотеке. Здесь нельзя обойти вниманием следующий момент. В том случае, если в договоре об ипотеке указаны основные характеристики жилого помещения (площадь и т.п.), а технический паспорт не является приложением к договору, перепланировка и переустройство возможны, при условии, что количество комнат и их площадь останутся неизменными. Поэтому речи об изменении предмета ипотеки в виде его улучшения или ухудшения не идет. В ином случае, полагаем, происходит изменение предмета ипотеки.

При законной ипотеке правила действуют те же, только в основе - данные о предмете ипотеки жилых помещений, которые содержатся в ЕГРП. Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним^[24], запись об ипотеке должна содержать описание предмета ипотеки. В том случае, если перепланировка и переустройство производятся в рамках этого описания и оно не меняется, можно говорить об изменении предмета ипотеки фактически, но не юридически. В этом случае изменение предмета ипотеки жилых помещений, могущее служить основанием для изменения ипотеки жилых помещений, не происходит.

Ипотека жилых помещений может быть изменена не только вследствие изменения предмета, но и в силу изменения субъектного состава. Изменения могут произойти как на стороне залогодателя, так и на стороне залогодержателя. Можно выделить несколько оснований изменения субъектов ипотеки жилых помещений: а) переход прав кредитора к другому лицу на основании соглашения сторон или закона; б) перевод долга; в) изменение собственника предмета, но при условии, что новый собственник может быть субъектом ипотеки жилых помещений.

На основании ч. 1 ст. 47 Закона об ипотеке залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству. В зависимости от того, по какому из договоров передаются права кредитора, законодатель установил различное правовое регулирование перехода прав.

Согласно ч. 2 ст. 47 Закона об ипотеке, лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. При уступке прав по договору об ипотеке происходит автоматическая уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству, если не доказано иное. Аналогичная норма содержится в абз. 3 ст. 355 ГК РФ.

Залогодержатель по договору об ипотеке и кредитор по основному обязательству всегда совпадают, а договор об ипотеке носит дополнительный обеспечительный характер и полностью зависит от основного обязательства. В связи с этим полагаем необходимым внести изменения в абз. 2 ч. 2 ст. 47 Закона об ипотеке и в абз. 3 ст. 355 ГК РФ и изложить их в следующей редакции: «Уступка прав по договору об ипотеке осуществляется вместе с уступкой прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)».

В соответствии с ч. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Перевод долга по основному обязательству в рамках ипотеки жилых помещений возможен. Правовые последствия и порядок перевода долга по обязательству, обеспеченному залогом, регулируются ст. 356 ГК РФ, согласно которой с переводом долга на другое лицо по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника. Из буквального прочтения текста данной статьи следует, что на перевод долга кредитор должен дать именно согласие, т.е. выразить свое разрешение осуществить перевод долга должником на другое лицо.

Перечислим также основания прекращения ипотеки.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований для требования досрочного прекращения залога (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, перечисленных в п. 1 ст. 343 ГК РФ);

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Статьей 25 Закона об ипотеке закреплен порядок регистрации прекращения ипотеки. В регистрирующий орган поступает один из трех возможных документов: заявление владельца закладной; совместное заявление залогодателя и залогодержателя; заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.

2.4. Обращение взыскания по договорам с обеспечением (залогом) в виде жилого помещения

Проблема обращения взыскания на предмет ипотеки как никогда актуальна. Кризис неплатежей, разразившийся в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, коснулся очень многих граждан. В суды общей юрисдикции в массовом порядке начали поступать иски от кредитных организаций с требованием о досрочном расторжении кредитного договора и обращении взыскания на предмет залога в связи с систематическим нарушением должником своих обязательств.

При этом в рамках ипотечной проблематики большое практическое значение имеет вопрос об объеме требования, подлежащего взысканию из стоимости ипотеки, поскольку его решение позволяет определить состав и размер притязания, а следовательно, оценить возможность реализации права залога.

Его решение опирается на известный еще со времен римского права принцип специальности ипотеки. Как отмечает В.Мочалова, он означает не только выделение из имущества залогодателя индивидуально-определенной вещи в целях залога (специальность предмета), но и установление пределов ответственности заложенного имущества путем закрепления в договоре круга требований, ипотекой обеспечиваемых (специальность требования)^[25].

Из п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке вытекает, что объем требования ипотечного кредитора образуют следующие элементы, или, как их называют специалисты, объекты обеспечения:

1) сумма основного долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке;

2) причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом (заемными средствами);

3) суммы убытков и/или неустойки (штрафа, пени);

4) проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные основным обязательством;

5) судебные издержки и иные расходы, возникшие вследствие обращения взыскания на заложенное имущество;

6) расходы по реализации заложенного имущества.

Указанные объекты обеспечения образуют группу требований, именуемую основными требованиями ипотечного кредитора. Основные требования бывают обязательными в силу прямого указания закона (основная сумма долга и проценты, причитающиеся кредитору за пользование кредитом по абз. 1, 2 п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке) и необязательными, или факультативными (убытки, неустойка, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, расходы по обращению взыскания и реализации заложенного имущества). Практическое значение такого деления состоит в том, что субъекты гражданского оборота способны более эффективно использовать ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательств. Когда залоговая стоимость недвижимого имущества недостаточна и не покрывает вероятные риски на случай неисполнения основного обязательства, иные (необязательные) требования залогодержателя могут быть гарантированы личными способами обеспечения исполнения обязательств (например, поручительством) или взысканы из имущества должника, не обремененного ипотекой.

Помимо основных требований ипотекой обеспечиваются и иные расходы залогодержателя, которые в Законе об ипотеке именуются дополнительными. В эту группу согласно ст. 4 Закона об ипотеке входят расходы: на содержание и/или охрану заложенного имущества; по погашению задолженности по налогам, сборам или коммунальным платежам, возникшим в отношении этого имущества. Залогодатель обязан возместить данные расходы независимо от того, несет их залогодержатель добровольно (по условиям договора об ипотеке) либо вынужденно (для обеспечения сохранности заложенного имущества), поэтому их также следует отнести к группе обязательных требований.