ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 5889
Скачиваний: 3
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территорий, порядок которого установлен гл. 4 Градостроительного кодекса РФ "Градостроительное зонирование". В результате градостроительного зонирования определяются жилые, общественно-деловые, производственные и другие зоны, а также устанавливаются предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства. Статьей 37 ГСК РФ установлены три вида разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные виды, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляемые совместно с ними. При этом уточняется, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются конкретные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В ходе формирования земельного участка обязательно также определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к ним. Определение названных условий осуществляется с учетом получаемых согласований и заключений уполномоченных контрольно-надзорных служб и организаций. При этом учитываются требования экологической безопасности и охраны здоровья населения, а также планируются мероприятия по охране природы, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, оздоровлению окружающей среды.
Решение о проведении торгов принимается соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления. В соответствии с комментируемым пунктом собственником определяется форма проведения торгов (открытого или закрытого по форме подачи предложений аукциона либо конкурса), начальная цена предмета торгов и сумма задатка. Согласно статье 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.
На втором этапе процедуры предоставления земельного участка проводится его государственный кадастровый учет. В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ объектом земельных правоотношений может быть земельный участок, границы которого удостоверены и описаны в установленном порядке. Таким образом, предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
В соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" проведение государственного кадастрового учета включает в себя проверку представленных документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.
Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, следующие документы:
- заявки;
- правоустанавливающие документы на земельные участки;
- документы о межевании земельных участков (таким образом, документы о межевании (описание) земельных участков, оформленные на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации на стадии формирования земельного участка, используются для последующего проведения государственного кадастрового учета размежеванного земельного участка, сопровождающегося составлением описания участка в Едином государственном реестре земель и присвоением ему кадастрового номера).
Порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета определяют Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660). Согласно названным Правилам кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района. Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В результате проведения государственного кадастрового учета заинтересованным лицам выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые планы земельных участков. Кадастровый план земельного участка предоставляется уполномоченному органу по управлению и распоряжению земельными участками в виде выписок бесплатно не позднее месячного срока.
Третий этап включает в себя проведение торгов. Как уже отмечалось выше, предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Проведение торгов регулируется Гражданским кодексом РФ и упомянутыми выше Правилами организации и проведения торгов, а в отношении земельных участков для размещения объектов жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства - соответственно статьями 38.1 и 38.2 ЗК РФ.
Заключительным этапом процедуры предоставления является подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.
Согласно статье 131 ГК РФ переход права собственности на объекты недвижимого имущества (в том числе земельные участки) подлежит государственной регистрации. Если же по результатам торгов подписан договор аренды земельного участка, то в соответствии со статьей 609 ГК РФ, статьей 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации только в случае, если срок его действия составляет более одного года.
Пункт 5 комментируемой статьи определяет порядок предоставления земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта. Здесь основанием для совершения органом исполнительной власти и местного самоуправления соответствующих действий является заявление заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта (данная процедура подробно закреплена в ст. 31 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 31 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в орган власти, обладающий соответствующим правом, с заявлением, в котором указываются назначение объекта, предполагаемое место его размещения, испрашиваемое право на земельный участок, а также прилагается технико-экономическое обоснование проекта строительства. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования территории.
Если размещение объекта на испрашиваемой территории представляется возможным, результаты выбора земельного участка в соответствии с пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса РФ оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К нему прилагаются проекты границ земельного участка, утвержденные органом местного самоуправления. После этого акт поступает в орган исполнительной власти. В Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ.
Затем орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Копия этого решения выдается заявителю в течение семи дней со дня его утверждения. Оно служит основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Решение о предварительном согласовании, а также утвержденный проект границ земельного участка являются основанием для проведения межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка в порядке, аналогичном применяемому при предоставлении земельного участка без предварительного согласования.
После проведения межевания земельного участка и составления межевого плана необходимо осуществить государственный кадастровый учет этого участка в том же порядке, что и при предоставлении земли для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Следующая стадия предоставления земельного участка - принятие соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица и приложенной кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о его предоставлении для строительства. На основании данного решения заключается договор аренды (или безвозмездного срочного пользования) земельного участка, который в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации в соответствующем подразделении Федеральной регистрационной службы.
На практике достаточно часто возникают случаи, когда участок уже сформирован, но не закреплен за определенным предприятием. Такой участок предоставляется согласно пункту 6 комментируемой статьи, минуя этап его формирования, то есть он предоставляется на торгах.
Пунктом 7 комментируемой статьи установлено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:
- государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- заключения договоров купли-продажи или аренды и последующей государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок или договора аренды.
Установление четких сроков прохождения документов и согласований в разных инстанциях является одним из главных условий обеспечения законности процедуры предоставления земельного участка для строительства и недопущения бездействия органов местного самоуправления или исполнительных органов государственной власти в целях затягивания процесса. В связи с этим в пункте 8 четко закреплено, что решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.
Согласно пункту 9 комментируемой статьи решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.
Все споры, вытекающие из предоставления земельного участка для строительства, связаны, как правило, с обжалованием ненормативных актов, которыми были приняты решения о предоставлении (отказе в предоставлении) земельных участков. С указанными требованиями обращаются либо лица, которые считают, что нарушены их законные права и интересы при предоставлении земельных участков третьим лицам, либо прокуроры, предъявившие требования в защиту публичных интересов. Проверяя законность и обоснованность отказа исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, суд выясняет:
а) имеются ли условия, при наличии которых гражданин или юридическое лицо могут претендовать на предоставление участка;
б) местоположение и размер земельного участка;
в) пригодность земельного участка, по поводу которого возник спор, для использования в целях, указанных заявителем;
г) реальную возможность предоставления гражданину или юридическому лицу именно этого участка <78>.
--------------------------------
<78> См.: Литвак Е.Г., Харченко В.А. Обзор арбитражных споров, связанных с вопросами приобретения права на земельные участки, некоторыми другими актуальными вопросами применения земельного законодательства и законодательства о приватизации. М.: АНО "ИКЦ "Бизнес-Тезаурус", 2005.
Так, предприниматель без образования юридического лица (гр. Иванов) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении ему земельного участка и признании незаконным постановления главы органа местного самоуправления, согласно которому спорный земельный участок предоставлен другому предпринимателю без образования юридического лица (гр. Барановской).
Судом первой инстанции требования были удовлетворены. При этом суд указал, что при решении вопроса о предоставлении земельных участков уполномоченным органом были нарушены требования абзаца 3 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ и Закона Ставропольского края от 1 апреля 2003 г. N 28-КЗ "Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае". В частности, материалы дела свидетельствовали, что предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемого к передаче земельного участка без проведения торгов не было. С заявлением о предоставлении спорного земельного участка в администрацию муниципального образования обратились два предпринимателя. Однако администрацией проведение торгов организовано не было. При этом, отказав в предоставлении земельного участка одному предпринимателю (заявителю), администрация без проведения торгов передала спорный земельный участок другому предпринимателю. В связи с чем суд пришел к выводу, что "действия администрации муниципального образования..., а также оспариваемое постановление... не соответствуют закону и нарушают законные права заявителя на приобретение участка с проведением торгов" <79>.