ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 5887
Скачиваний: 3
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.
Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <93> обязывает при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 комментируемой статьи, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, после государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение покупателю недвижимости необходимо выяснить у продавца недвижимости размер и порядок уплаты арендных платежей за землю, а также банковские реквизиты для перечисления земельных платежей и самостоятельно уплачивать ее тому же получателю, которому уплачивал продавец недвижимости. Если же на земельном участке у продавца здания, строения, сооружения остались иные объекты недвижимости, то целесообразно покупателю и продавцу заключить соглашение, определяющее размеры арендной платы, которую обязуются уплачивать стороны в связи с фактическим пользованием земельным участком.
--------------------------------
<93> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Согласно пункту 2 комментируемой статьи предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (см. комментарий к ст. 33 ЗК РФ).
Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает для собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, преимущественное право покупки или аренды этого земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Преимущественное право покупки урегулировано статьей 250 ГК РФ. Оно заключается в следующем: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
В соответствии с пунктом 4 комментируемой статьи отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В то же время комментируемым пунктом установлены исключения из правила:
1) когда отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) когда отчуждается здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ (см. комментарий к ст. 27 ЗК РФ). В то же время отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, разрешается вместе с земельным участком только в том случае, когда федеральный закон допускает передавать его в частную собственность.
Комментируемым пунктом устанавливается также запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Все сделки, в которых прямо или косвенно подразумевается иное, признаются ничтожными. Данное правило распространяется и на случаи реквизиции, конфискации либо обращения взыскания на здание. В связи с этим не подлежит применению статья 553 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Правовым последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. Считается, что размер данной доли в праве собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.
Аналогичными правами обладают и иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Однако Президент РФ может установить перечень видов объектов недвижимости, которые могут быть в собственности указанных лиц, однако эти лица не будут обладать преимущественным правом покупки или аренды земельного участка.
Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
Комментарий к статье 36
В соответствии с пунктом 1 комментируемой статьи граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков. Право выбора предоставляемого права (собственность или аренда) принадлежит данным лицам (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11). При этом согласно п. 2.2 ст. 3 Вводного закона собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <94>. В соответствии со статьей 28 Закона приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. Таким образом, Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" содержит указание на приватизацию земельных участков одновременно со зданиями и сооружениями, на них расположенными, но не регламентирует порядок приватизации земельных участков под ранее приватизированными объектами недвижимости.
--------------------------------
<94> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2005. N 25. Ст. 2425.
В связи с возникающими вопросами Высший Арбитражный Суд РФ дал разъяснения, в соответствии с которыми в данном случае суды должны исходить из того, что в соответствии со статьей 8 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации равным образом признаются и защищаются частная, муниципальная и иные формы собственности, а также равенство прав всех участников гражданского оборота, установленные Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена <95>.
--------------------------------
<95> Пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Органы государственной власти и местного самоуправления могут отказать в заключении договора купли-продажи, только если участок ограничен в обороте (п. 4 и п. 5 ст. 27 ЗК РФ), либо Федеральным законом запрещена его приватизация (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), либо если участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти (имеется в виду земельное законодательство субъекта РФ). Кроме того, основанием для отказа в продаже участка может быть любое правомерное отнесение (например, генеральным планом поселения) данного участка к предназначенному для использования в соответствии с какими-либо другими целями (п. 4 Постановления N 11).
Приведем пример из судебной практики. В связи с отказом администрации муниципального образования "Город Екатеринбург" в приватизации земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мичурина, д. 132, выраженным в письмах от 20 октября 2004 г. N 21-01/3594 и от 27 декабря 2004 г. N 01-019-2901, ООО "Лесопромышленное общество" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка и обязании администрации г. Екатеринбурга принять решение о приватизации указанного участка.
Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены, отказ администрации в приватизации земельного участка признан недействительным, и возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Лесопромышленное общество" путем принятия решения о приватизации земельного участка.
Администрация города Екатеринбурга подала жалобу в суд кассационной инстанции, который, в свою очередь, оставил решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
При рассмотрении дела было установлено следующее. ООО "Лесопромышленное общество" является собственником отдельно стоящего здания (литер "Р" - объект в стадии разрушения) и еще одного здания, расположенного на том же земельном участке. Право собственности общества на эти объекты недвижимости подтверждено надлежащими документами. Оба здания расположены на земельном участке, который принадлежит ООО "Лесопромышленное общество" на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии со статьей 36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами. Кроме того, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приобретение земельного участка в собственность либо заключение договора аренды указанных участков осуществляется исключительно по выбору собственников зданий и сооружений. Отказ в приватизации земельного участка возможен лишь по основаниям, указанным в Земельном кодексе РФ либо в иных федеральных законах. В настоящее время обстоятельства, препятствующие приватизации земли, указаны в пункте 4 статьи 28 ЗК РФ и в статье 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Причем перечень оснований для отказа в приватизации земли является исчерпывающим.
Из Постановления видно, что все условия, дающие право ООО "Лесопромышленное общество" на приватизацию земельного участка, были налицо: участок принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположенные на этом участке здания принадлежали ООО "Лесопромышленное общество" на праве собственности, каких-либо обстоятельств, препятствующих приватизации и перечисленных в статье 28 ЗК РФ и статье 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", установлено не было.
Поскольку ООО "Лесопромышленное общество" заявило о своем желании приватизировать земельный участок и подало соответствующую заявку в компетентный орган местной власти, оснований, предусмотренных законом, для отказа в реализации права общества на приватизацию земельного участка не имелось.
Однако администрация города Екатеринбурга посчитала иначе и в приватизации земельного участка обществу отказала. В качестве главной причины для отказа администрация указала на то, что земельный участок не может быть приватизирован до окончания работ по разграничению земель на территории города Екатеринбурга (имеется в виду разграничение земель на федеральные земли, земли субъектов Федерации и земли муниципальных образований).
В качестве дополнительного основания для отказа в приватизации, уже в ходе судебного разбирательства, администрация города Екатеринбурга назвала то, что истец не приложил к заявке надлежащим образом оформленный кадастровый план земельного участка. Ненадлежащее оформление кадастрового плана, который был представлен в администрацию, заключается, по мнению чиновников, в том, что в нем указано, что площадь участка указывается ориентировочно и подлежит уточнению в процессе межевания.
Однако суд пришел к выводу, что отказ в приватизации спорного земельного участка не основан на законе и нарушает права и законные интересы ООО "Лесопромышленное общество", поскольку основания для отказа, на которые ссылается администрация, законом не предусмотрены, а отсутствие надлежащим образом оформленного кадастрового плана и незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю не препятствуют продаже земельных участков в рамках процедур приватизации. Суд указал, что позиция администрации противоречит статье 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункту 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576, в которых указано, что распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.