ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 5903
Скачиваний: 3
Кроме того, суд отметил, что Земельным кодексом РФ предусмотрен специальный механизм, который позволяет осуществлять продажу участков даже при наличии тех недостатков в кадастровом плане, на которые сослалась администрация. Так, в силу пункта 7 статьи 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления в соответствии с заявлением гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. То есть в рассматриваемом случае именно администрация обязана была обеспечить изготовление необходимых документов на землю.
В итоге суд отклонил довод администрации г. Екатеринбурга о том, что приватизация земельного участка не могла быть произведена в связи с тем, что указанная в кадастровом плане площадь земельного участка является ориентировочной и поэтому невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору.
Не посчитал суд законным и отказ в приватизации земельного участка до окончания разграничения государственной собственности на землю в городе Екатеринбурге, поскольку, с одной стороны, приватизация земли не препятствует завершению этой работы, а с другой - администрация в соответствии с законодательством наделена всеми необходимыми полномочиями для передачи в частную собственность тех государственных (и муниципальных) земель, принадлежность которых не определена.
Что касается религиозных организаций, то комментируемый пункт закрепляет правило:
- если они имеют в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то такие земельные участки предоставляются им также в собственность, причем бесплатно;
- если имеют на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то эти земельные участки предоставляются им также на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.
Согласно введенному Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ пункту 1.1 комментируемой статьи цена выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, будет устанавливаться органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. До установления компетентными органами порядка определения такой цены она должна устанавливаться в размере кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка (п. 1.2).
Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет, что земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помимо прочего земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть также обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Согласно пункту 3 комментируемой статьи в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание, для чего им требуется совместно с остальными собственниками помещений в этом здании обратиться в соответствующий орган для оформления договора аренды или купли-продажи.
Однако на практике организовать такое обращение практически невозможно. Даже если нет разногласий по виду приобретаемого права (собственность или аренда), граждане - собственники помещений не обязаны переоформлять права и вовсе не заинтересованы в подаче такого заявления (особенно при переходе на аренду).
В судебной практике также возникают вопросы, связанные с делимостью земельного участка, а также соблюдением собственниками здания порядка обращения с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
В частности, в одних случаях суд признает правомерным отказ уполномоченного органа в выкупе доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором находится здание с принадлежащими истцу помещениями, поскольку в здании находятся также помещения, принадлежащие другим субъектам гражданского права, и истцом нарушен порядок обращения с заявлением, установленный частью 5 статьи 36 ЗК РФ <96>. При этом суд также указывал, что "действующее законодательство не предусматривает возможность выкупа доли неделимого земельного участка одним из собственников объекта недвижимости, находящегося на спорном участке" <97>.
--------------------------------
<96> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 января 2004 г. N А56-40781/02.
<97> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 июня 2003 г. N А56-38182/02.
В других случаях суд удовлетворяет иски об обязании ответчика заключить договор купли-продажи доли в праве на земельный участок, указывая, что правила части 3 статьи 36 ЗК РФ должны применяться к спорным отношениям с учетом принципа свободы договора, провозглашенного статьями 1 и 421 ГК РФ, в соответствии с которыми граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какой договор заключать, какие устанавливать в нем условия. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, установленных законом. "Статья 36 ЗК РФ не устанавливает обязанность лиц, указанных в части 3 данной статьи, заключать договоры только в конструкции "множественность лиц" на стороне приобретателей права. Она провозглашает лишь право на заключение такого договора" <98>.
--------------------------------
<98> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 января 2004 г. N А53-7097/2003-С4-41.
Определением от 5 марта 2004 г. N 82-О Конституционный суд РФ признал, что пункт 5 статьи 36 ЗК РФ по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлен на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите.
По данному вопросу разъяснения также содержатся в пункте 19 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11. При этом указывается, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением неделимых земельных участков вышеупомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Также в пункте 3 комментируемой статьи предусмотрено право ограниченного пользования земельным участком, правового регулирования которого не существует. В частности, в нем говорится, что казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в здании, часть помещений в котором принадлежат третьим лицам на праве собственности, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. В то же время в статье не расшифровывается: что это за право, как оно возникает, прекращается и регистрируется, в остальных статьях ЗК РФ об этом праве также не упоминается.
Согласно пункту 6 комментируемой статьи компетентный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение месяца со дня поступления заявления должен принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК РФ, а государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления на праве постоянного (бессрочного) пользования либо подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Прежде комментируемый пункт не регламентировал один немаловажный аспект: какие документы необходимы и достаточны для оформления права на земельный участок. ФЗ от 24.07.2007 N 212-ФЗ восполнил данный пробел и закрепил правило, согласно которому полный перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, должен быть установлен федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. Требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, которые будут предусмотрены в указанном перечне, запрещается.
Пункт 7 определяет порядок определения границ и размеров земельного участка, находящегося под зданием, строением, сооружением. В частности, такие границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Утверждает проект границ и обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления.
На практике часто возникает проблема определения конкретных размеров земельного участка, "причитающегося" собственнику расположенного на нем объекта недвижимости. ВАС РФ в этой связи ссылается на пункт 3 статьи 33 ЗК РФ, в котором говорится, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 13 Постановления Пленума). Конкретные же границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка.
По этому вопросу Президиум ВАС РФ более определенно высказался ранее в Постановлении от 17 августа 2004 г. N 4345/04. В нем, в частности, указано, что согласно части 4 статьи 28 Закона о приватизации земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка. Этот план представляется покупателем и удостоверяется органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Заявления же о том, что при продаже здания покупатель вправе приобрести лишь тот участок, который соответствует границам этого здания, не основаны на законе. В этой связи нужно учитывать такой фактор, как разрешенное использование земельного участка (цель его предоставления), которое может быть установлено при анализе различных документов: договора аренды, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. К примеру, если участок был предоставлен в аренду для строительства здания, то он может быть выкуплен собственником здания в целом. Если же участок большей площади был предоставлен не только для строительства, но и для иных целей (организации рыночной торговли и т.п.), то весь участок не может быть продан в порядке, установленном для собственников недвижимости <99>.
--------------------------------
<99> См.: Литвак Е.Г., Харченко В.А. Указ. соч.
Конституционный Суд РФ ранее установил, что понятие "предоставление земельного участка" недопустимо распространять на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками (Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П). Это касается и определения границ участков.
Согласно пункту 8 после предоставления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 данной статьи, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка. И уже за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.
В то же время специалистами отмечается проблема толкования комментируемого пункта, которая связана с неочевидностью формулировок, касающихся обязанности уполномоченного государственного или муниципального органа принять решение о приватизации земельного участка. В связи с указанным возникает необходимость в разрешении вопроса об обязании собственника земельного участка в лице государства либо муниципального образования продавать свою собственность по желанию третьих лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений. Указанные проблемы также связаны с вопросом о наличии договора аренды земельного участка, который собственник объекта недвижимости намерен приобрести в собственность. При этом судами, как правило, рассматриваются споры о понуждении уполномоченного органа заключить договор купли-продажи спорного участка <100>.
--------------------------------
<100> См.: Литвак Е.Г, Харченко В.А. Обзор арбитражных споров, связанных с вопросами приобретения права на земельные участки, некоторыми другими актуальными вопросами применения земельного законодательства и законодательства о приватизации. М.: АНО "ИКЦ "Бизнес-Тезаурус", 2005.
Из содержания статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Решение о продаже земельных участков принимается органом, вынесшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на относящемся к государственной или муниципальной собственности земельном участке, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду, как утверждается той же статьей, не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.