ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 5890
Скачиваний: 3
--------------------------------
<137> Экспресс-закон. 2002. N 21.
спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);
ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);
изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;
его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
текущее использование земельного участка.
Основанием для проведения оценки рыночной стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9 Закона об оценочной деятельности). Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Он должен содержать: основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В статье 11 Закона об оценочной деятельности определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В нем в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки, отраженных в отчете. Если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, то в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.
В отчете должны быть указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки; юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; точное описание объекта, а в отношении объекта, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости, обоснование их использования, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта.
Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.
Кроме рыночной стоимости земельного участка, комментируемая статья также предусматривает кадастровую стоимость, для установления которой проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 <138>.
--------------------------------
<138> СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.
Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории страны для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. При оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Органы исполнительной власти субъектов Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
Для установления кадастровой стоимости земельного участка не нужно проводить государственную кадастровую оценку земель лишь в случае, если в отношении земельного участка уже определена его рыночная стоимость. В данной ситуации, согласно п. 3 комментируемой статьи, кадастровая стоимость земельного участка будет устанавливаться в процентах от его рыночной стоимости.
Глава XI. МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ, ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО,
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР И РЕЗЕРВИРОВАНИЕ
ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
Статья 67. Государственный мониторинг земель
Комментарий к статье 67
Комментируемая статья посвящена закреплению правовых основ государственного мониторинга земель, представляющего собой систему наблюдений за состоянием земель для своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Объектами мониторинга земель являются все земли Российской Федерации.
В зависимости от территориального охвата мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным (местным). Федеральный мониторинг охватывает всю территорию РФ. Региональный мониторинг - территории, ограниченные физико-географическими, экономическими, административными и иными границами. Локальный (местный) мониторинг ведется на объектах ниже регионального уровня, вплоть до территорий отдельных землепользований.
Согласно пункту 5 Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утв. Постановлением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 <139>, организацию и осуществление государственного мониторинга в РФ ведут органы названного агентства. Участие в мониторинге земель принимают и другие государственные органы России: Минприроды России, Минсельхозпрод России, Гидрометеорологическая служба, соответствующие органы субъектов РФ.
--------------------------------
<139> СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3554.
Порядок осуществления государственного мониторинга земель определен в Положении об осуществлении государственного мониторинга земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 ноября 2002 г. N 846 <140>. Согласно названному Положению мониторинг включает в себя:
--------------------------------
<140> Российская газета. 5 декабря 2002 г. N 231 (3099).
а) сбор информации о состоянии земель в РФ, ее обработку и хранение;
б) непрерывное наблюдение за использованием земель исходя из их целевого назначения и разрешенного использования;
в) анализ и оценку качественного состояния земель с учетом воздействия природных и антропогенных факторов.
Пользователи земель обязаны регулярно отчитываться о наличии и качественном состоянии своих земель в соответствии с правилами ведения мониторинга, установленными федеральными нормативными правовыми актами и нормативными актами соответствующих субъектов РФ. Независимо от этого они обязаны представлять внеочередную информацию о чрезвычайных и неординарных событиях, существенно отражающихся на состоянии земель, их хозяйственном использовании и правовом режиме. За искажение информации виновные несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
Получение информации при осуществлении мониторинга также может производиться с использованием:
а) дистанционного зондирования (съемки и наблюдения с космических аппаратов, самолетов, с помощью средств малой авиации и других летательных аппаратов);
б) сети постоянно действующих полигонов, эталонных стационарных и иных участков, межевых знаков и т.п.;
в) наземных съемок, наблюдений и обследований (сплошных и выборочных);
г) соответствующих фондов данных.
Полученные и зафиксированные с помощью документов мониторинга объективные материалы о состоянии земель и окружающей их природной среды используются при подготовке государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, для информационного обеспечения деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц и граждан.
Данные, полученные в ходе проведения мониторинга, также служат правовым основанием для принятия необходимых решений компетентными государственными органами, ответственными за правильное использование земель и их охрану. Сами органы, ведущие мониторинг, не принимают решений, обязывающих природопользователей совершать те или иные действия по устранению выявленных правонарушений. Такие решения принимают наделенные соответствующими полномочиями государственные органы, ведущие контроль за использованием земель и их охраной.
Статья 68. Землеустройство
Комментарий к статье 68
Пункт 1 комментируемой статьи закрепляет понятие землеустройства - одной из функций управления в сфере использования и охраны земель. Землеустройство включает в себя мероприятия:
по изучению состояния земель;
по планированию и организации рационального использования земель и их охраны;
по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности;