ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 4209
Скачиваний: 2
Пункт 1 комментируемой статьи определяет способ предоставления земельных участков для жилищного строительства (без предварительного согласования мест размещения объекта) и те права, которые могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам на земельные участки для данной цели. Учитывая эти положения, с 1 ноября 2005 г. государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления фактически утратили возможность приобретения земельных участков для жилищного строительства. Пункт 1 и 2 комментируемой статьи следует откорректировать и включить право постоянного (бессрочного) пользования в состав прав, на которых могут предоставляться земельные участки для жилищного строительства без проведения торгов.
2. Пунктом 2 комментируемой статьи устанавливается общее правило о предоставлении земельных участков для жилищного строительства по результатам аукционов. Исключение из этого правила допускается при предоставлении земельного участка:
- лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости за счет бюджетных средств;
- лицу, с которым в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории;
- единственному участнику аукциона, признанного не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников.
Положения комментируемого пункта сформулированы как императивные и содержащие исчерпывающий перечень случаев, когда для предоставления земельного участка аукцион не проводится (за исключением индивидуального жилищного строительства - п. 3 ст. 30.1). Норма п. 2 ст. 30 ЗК является специальной и подлежит приоритетному применению перед положениями п. 2 ст. 28, согласно которому возможно предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК, федеральными законами и законами субъектов РФ.
Таким образом, действие п. 2 ст. 30 ЗК исключает применение п. 2 ст. 28 ЗК при предоставлении земельных участков для жилищного строительства (см. п. 2 комментария к ст. 30). В практике судов можно встретить решения о возможности распространения положений п. 2 ст. 28 ЗК на отношения по предоставлению земельных участков для строительства (см., например, Определение Судебной коллегии по гражданском делам ВС РФ от 14.03.2007 N 73-Г07-2 (СПС "КонсультантПлюс")).
Также с учетом специального характера норм комментируемой статьи, весьма спорными являются решения судов о правомерности предоставления земельных участков для жилищного строительства в аренду в порядке подп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК без проведения аукционов на основании заявления гражданина или юридического лица (см. Постановление ФАС Центрального округа от 19.02.2007 по делу N А54-2230/2006-С11 (СПС "КонсультантПлюс")).
3. Пункт 3 комментируемой статьи распространяется исключительно на отношения по предоставлению земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с частью 3 ст. 48 ГрК под объектами индивидуального жилищного строительства можно понимать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи.
Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 30.2
1. Комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает осуществление всех трех видов деятельности, перечисленных в п. 1 комментируемой статьи:
1) подготовку документации по планировке территории предоставленного в аренду земельного участка. К документации по планировке территории ст. 41 ГрК относит проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план. Градостроительный план можно рассматривать как вид документации по планировке территории, только если он подготавливается в составе проектов межевания территорий (см. ст. 44 ГрК);
2) строительство на этом участке объектов инженерной инфраструктуры - сетей инженерно-технического обеспечения (системы электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации, сооружения связи и т.д.);
3) строительство жилых и иных объектов.
2. В императивном порядке установлена единственная возможная форма торгов в случае предоставления земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - аукцион, проведение которого подчиняется специальным правилам ст. 38.2 ЗК.
3. Пунктом 3 комментируемой статьи закрепляется обязанность арендатора выполнить те требования, которые были выдвинуты при проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка. Это требования к максимальным срокам подготовки проекта планировки территории и проекта межевания, выполнения работ по созданию объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иных видов строительства, а также к условиям передачи возведенных объектов инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность.
Проекты планировки территории и проекты межевания территории являются документацией по планировке территории. Нормы о подготовке и утверждении документации по планировке территории содержатся в ст. ст. 45, 46 ГрК.
4. В комментируемой статье предусмотрено исключение из общего правила п. 9 ст. 22 ЗК. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, вправе без согласия собственника независимо от срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, которое принимает на себя обязанности первоначального арендатора по комплексному освоению участка. Данное положение не может быть изменено договором аренды земельного участка.
5. После утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета отдельных земельных участков в составе земельного участка, сформированного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, только арендатор может получить такие участки по своему выбору в собственность или аренду. Вновь сформированные земельные участки предоставляются в соответствии с п. 5 комментируемой статьи исключительно для строительства (жилых, нежилых помещений, объектов инженерной инфраструктуры и т.п.).
6. Земельные участки, которые были сформированы и предоставлены в соответствии с п. 5 комментируемой статьи, подчиняются общим правилам оборотоспособности земельных участков. ЗК не содержит специальных норм, запрещающих сделки с такими участками. В любом случае при совершении сделок к новому приобретателю (собственнику, арендатору) переходит обязанность по осуществлению жилищного и иного строительства в сроки, установленные при предоставлении первоначального земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
ЗК не предусматривает переход к новому приобретателю обязательства по выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность (подп. 7 п. 3 ст. 38.2). Отсутствие такой нормы может привести к тому, что задача комплексного освоения земельного участка, предполагающего обустройство территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, реализована не будет.
7. Положения п. п. 8, 9 комментируемой статьи имеют целью стимулирование надлежащего выполнения лицом, использующим земельный участок, обязанностей по его комплексному освоению в целях жилищного строительства. Более детальное определение в договоре аренды земельного участка оснований его прекращения в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) арендатором своих обязанностей позволит избежать спорных ситуаций.
Статья 31. Выбор земельных участков для строительства
Комментарий к статье 31
1. Целями выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта является определение возможности на земельном участке построить конкретные здание, строение, сооружение.
Заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта предполагает первичное предоставление земельного участка (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 11.12.2007 по делу N А55-4257/2007 (СПС "КонсультантПлюс")). Заинтересованные в предоставлении земельного участка лица должны обратиться в орган, осуществляющий распоряжение соответствующим земельным участком, с заявлением о выборе и предоставлении земельного участка. Комментируемая статья устанавливает требования к содержанию такого заявления.
В заявлении указывается, во-первых, назначение объекта, т.е. для каких целей будет использоваться возведенный объект. При определении назначения зданий, сооружений можно руководствоваться Классификатором назначений объектов технического учета, входящим в "Сборник классификаторов и справочников автоматизированной информационной системы ведения государственного кадастра недвижимости", утвержденный Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 27.12.2006 N П/0425. Информация о назначении объекта требуется для установления соответствия планируемого к размещению объекта требованиям земельного, градостроительного, санитарно-эпидемиологического и иного законодательства, обязательным нормам и правилам, а также для определения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при принятии решения о предоставлении земельного участка. Во-вторых, указываются предполагаемое место размещения земельного участка и обоснование его примерного размера. В данном случае необходимо осуществить привязку к адресному или иному ориентиру, произвести расчет запрашиваемой площади земельного участка с учетом установленных предельных размеров земельных участков и иных требований, например содержащихся в правилах землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. В-третьих, указывается испрашиваемое право на земельный участок, которое зависит от субъекта - заинтересованного лица и определяется с учетом положений п. 3 ст. 30 ЗК.
Отсутствие в заявлении требуемой в п. 1 комментируемой статьи информации может служить основанием для отказа в выборе земельного участка (см. Определение ВАС РФ от 01.03.2007 N 1454/07, Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2007 по делу N А40-17558/-7-7-154, Постановление ФАС Уральского округа от 29.04.2008 по делу N А76-5029/2007 (СПС "КонсультантПлюс")). По желанию заявителя возможно приложение к заявлению технико-экономического обоснования проекта строительства или необходимых расчетов. Иную информацию органы, осуществляющие распоряжение земельными участками, не вправе требовать.
2. Согласно п. 2 комментируемой статьи при рассмотрении заявления гражданина или юридического лица и выборе земельного участка должны учитываться все условия и последствия предполагаемого размещения объекта. В частности, в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (санитарно-защитная зона). Размер санитарно-защитных зон обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II классов опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме. Соответственно, для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания, обязательно разрабатывается проект обоснования размера санитарно-защитной зоны (см. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" // РГ. 2008. N 28).
Процедура согласования заключается в определении соответствия или несоответствия будущего здания, строения, сооружения положениям нормативных правовых актов, технических регламентов, строительным и санитарным нормам и правилам, иным обязательным требованиям. ЗК не устанавливает конкретный перечень органов и муниципальных организаций, согласующих место размещения объекта. Состав таких органов определяется исходя из положений иных нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Такое согласование проводится только в случаях, установленных в федеральных законах. Например, в соответствии со ст. 52 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории объекта культурного наследия либо на земельном участке или участке водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия, осуществляется по согласованию с компетентным органом, который определяется на основании положений названного Закона.
На органы местного самоуправления возложена обязанность по получению информации о разрешенном использовании земельного участка, об обеспечении участков объектами инфраструктуры, получению технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Ввиду значительной стоимости работ по подведению коммуникаций к объекту возложение на органы местного самоуправления такой обязанности имеет большое значение. В настоящее время данные вопросы регулируются ст. 48 ГрК, Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правилами подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 (СЗ РФ. 2006. N 8. Ст. 920).
3. В п. 3 комментируемой статьи закреплено право населения на информацию о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков и соответствующая обязанность органов местного самоуправления городских или сельских поселений об информировании населения. С учетом необходимости реализации положений подп. 4 п. 1 ст. 1 и абз. 2, 3 п. 3 комментируемой статьи ЗК, данные нормы должны применяться и в тех случаях, когда земельные участки расположены за границами поселений, например, в границах межселенных территорий. В этом случае соответствующая информация должна быть доведена до тех лиц, чьи интересы затрагиваются строительством (размещением) объектов. Чаще всего информирование проводится путем публикации сообщения в местном официальном средстве массовой информации.