ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1864
Скачиваний: 2
- предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
- из состава земель лесного фонда;
- занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Максимальные ставки определены в ст. 394 НК, в соответствии с которой:
- за земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; за земельные участки, приобретенные (предоставленные) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства или животноводства, а также за занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенные (предоставленные) для жилищного строительства земельный налог не должен превышать 0,3% от кадастровой стоимости этих земельных участков;
- в отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна быть более 1,5% от кадастровой стоимости участка.
В отношении земель, приобретенных в собственность для жилищного строительства, НК продублировал правила о применении повышающих коэффициентов для земельных участков, предоставленных для строительства. Правила введены 29 ноября 2004 г. в Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. N 44. Ст. 1424) и вступили в силу с 1 января 2005 г. Эти положения затрагивают только отношения по налогообложению земельных участков, приобретенных в собственность с 1 января 2005 г. физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства и индивидуального жилищного строительства, и различны в зависимости от вида строительства.
Глава 31 НК предусматривает две формы льгот по уплате земельного налога: полное освобождение от налогообложения (например, организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Минюста России - в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций), уменьшение налоговой базы путем установления не облагаемой налогом суммы. На одного налогоплательщика (например, Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации, инвалидов с детства, ветеранов и инвалидов ВОВ) на территории одного муниципального образования (городов Москвы, Санкт-Петербурга) не облагаемая налогом сумма составляет 10 тыс. руб.
Представительные органы муниципальных образований и городов федерального значения имеют право устанавливать дополнительные льготы по уплате земельного налога (ч. 2 п. 2 ст. 387 НК).
Налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате налогоплательщиками в порядке и сроки, которые установлены нормативными актами представительных органов муниципальных образований (законами городов Москвы и Санкт-Петербурга). При этом срок уплаты земельного налога для организаций и индивидуальных предпринимателей не может быть установлен ранее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
3. Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет важнейшее правило о том, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды. В силу п. 1 ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Следовательно, при недостижении сторонами соглашения о размере арендной платы по договору аренды земельного участка такой договор не считается заключенным.
Размер арендной платы при заключении договора аренды государственных или муниципальных земельных участков должен определяться с учетом соответствующих правовых норм. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, размер ставки арендной платы зависит от зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ рассмотрела в судебном заседании дело о признании недействующими некоторых положений Перечня поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.04.2006 г. N 211. Этими положениями предусмотрено определение размера арендной платы за земельные участки с применением дифференцированного повышающего коэффициента к ставкам земельного налога в зависимости от вида использования земель и категорий арендаторов. Как было указано в Определении Судебной коллегии от 02.04.2008 N 11-Г08-6 (СПС "КонсультантПлюс"), ограничений для определения поправочных коэффициентов в рамках одного вида разрешенного использования земельного участка действующим законодательством не установлено.
В п. 3 комментируемой статьи говорится только о том, что компетентные органы в зависимости от формы собственности на земельные участки вправе устанавливать порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения. В отношении неразграниченных земель такое право предоставлено органам государственной власти субъектов РФ, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (п. 10 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК). В то же время федеральное законодательство для некоторых случаев устанавливает требования к максимальным ставкам арендной платы. Так, ФЗ о введении в действие ЗК содержит нормы о предельных размерах годовой арендной платы за земельные участки, на которые право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено юридическими лицами на право аренды (п. 2 ст. 3). Годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и используемые для размещения платной автомобильной дороги либо предоставленные концессионеру для строительства, реконструкции и использования платной автомобильной дороги, определяется в договоре аренды и не может превышать 1% кадастровой стоимости этих земельных участков (ст. 39 ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, например, устанавливает ставки арендной платы за земельные участки, предоставляемые резидентам особых экономических зон.
В целях стимулирования жилищного строительства законодатель в комментируемой статье закрепил специальное правило о размере арендной платы за государственный или муниципальный земельный участок, предоставленный для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства).
Возможно изменение размера арендной платы по соглашению сторон (но не чаще одного раза в год), если договор аренды не содержит условия, не допускающего пересмотра арендной платы. Данное правило распространяется на земельные участки независимо от формы собственности на них. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.02.2007, 13.02.2007 N Ф03-А51/06-1/5509 (СПС "КонсультантПлюс")).
4. Вопросы, связанные с уплатой арендных платежей за использование частных земельных участков, должны решаться самостоятельно сторонами договора аренды. Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам (ст. 614 ГК).
5. О кадастровой стоимости см. комментарий к п. 2 ст. 66.
Статья 66. Оценка земли
Комментарий к статье 66
1. При совершении сделок с земельными участками устанавливается их рыночная стоимость. Основными нормативными актами, регулирующими отношения по определению рыночной стоимости объектов, являются: ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813), распоряжения Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" и от 10.04.2003 N 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков" (СПС "КонсультантПлюс").
В соответствии со ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда общей юрисдикции, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить примерно к одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена методическая или математическая ошибка.
Существующие различные методы оценки требуют ее документального оформления. Таким основным документом является отчет оценщика об оценке земельного участка, в котором приводятся расчеты стоимости применяемыми методами и показывается окончательная рыночная цена земельного участка.
2. Понятие кадастровой стоимости земельных участков впервые было дано во Временных методических рекомендациях по кадастровой оценке земельных участков, утвержденных письмом Роскомзема от 14.06.1996 N 1-16/1240. Кадастровая стоимость определялась как рыночная стоимость земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, а также применяется в иных случаях, предусмотренных ЗК и федеральными законами. Определение кадастровой стоимости необходимо для земель сельскохозяйственного назначения, поскольку от этой стоимости зависит и процедура изъятия таких земель для несельскохозяйственных нужд (п. 4 ст. 79 ЗК).
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории России Правительство РФ Постановлением от 08.04.2000 утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709). Позднее были утверждены методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий, подлежащих оценке.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению, виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по назначению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость устанавливается в пропорциональном отношении к рыночной.
Глава XI. МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ, ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО,
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
И РЕЗЕРВИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ
И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
Статья 67. Государственный мониторинг земель
Комментарий к статье 67
1. Роль государства в охране и использовании земли как природного компонента и объекта недвижимости, в регулировании земельных отношений выражается в осуществлении мониторинга (от лат. monitor - предостерегающий). Государственный мониторинг земель - это составная часть мониторинга окружающей среды, представляющая собой систему наблюдения за состоянием земельного фонда для своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения негативных процессов земли и устранения уже наступивших.
2. Сущность мониторинга заключается в следующем:
а) это постоянное наблюдение за использованием земель в соответствии с категориями и целевым назначением, с целью своевременного выяснения состояния земли и ее оценки, прогнозирования ухудшений, изменений и выявления возможных способов предотвращения истощения и загрязнения земель, выработки рекомендаций для устранения уже наступивших.
Объектом наблюдения являются: состояние земель, используемых для сельскохозяйственного назначения, земельных участков в населенных пунктах, мелиорированных земель, объектов нефте- и газодобычи, очистных сооружений, навозохранилищ, береговых линий рек, морей, озер, заливов, водохранилищ, лиманов, гидротехнических сооружений, мест захоронения токсичных промышленных отходов и радиоактивных материалов, а также других промышленных объектов и т.п.
Предметом исследования являются изменения плодородия или иное ухудшение структуры почв: зарастание травами, кустарниками, заболачивание, засоление сельскохозяйственных угодий, загрязнения земель химическими, токсичными веществами, тяжелыми металлами, свалками, складами горюче-смазочных материалов, удобрений, стоянок автотранспорта, опустынивание, развитие водной и ветровой эрозии, потеря гумуса, образование оврагов, оползней, вызванных природными, техногенными явлениями;