ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3779
Скачиваний: 1
Статья 29 ЗК, отсылая к ст. ст. 9 - 11 Кодекса, по сути, ставит полномочия органов власти соответствующего уровня по распоряжению земельными участками в зависимость от права собственности на данные участки. Так, согласно п. 2 ст. 9 ЗК Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственности); субъекты РФ уполномочены управлять и распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ (п. 2 ст. 10 ЗК); органы местного самоуправления - земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п. 2 ст. 11 ЗК). Вопросам государственной и муниципальной собственности, в том числе разграничения государственной собственности на землю, посвящены ст. ст. 16 - 19 ЗК, ст. ст. 3, 3.1 ФЗ о введении в действие ЗК (см. комментарии к ним).
Данные положения ЗК согласуются с нормами п. п. 1 и 2 ст. 125 ГК, согласно которым от имени Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований могут приобретать и осуществлять права и обязанности соответственно органы государственной власти РФ, субъектов РФ и органы местного самоуправления в рамках установленной компетенции.
Федеральные органы исполнительной власти уполномочены на предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органы исполнительной власти субъектов РФ - на предоставление участков, находящихся в собственности субъектов РФ; органы местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. В тех случаях, когда государственная собственность на землю не разграничена, полномочия органов власти по распоряжению соответствующими участками определяются в соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК (см. комментарий к данной статье).
На федеральном уровне органом, уполномоченным на управление федеральным имуществом (в том числе и земельными участками, находящимися в федеральной собственности), является Правительство РФ в силу п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции РФ, а также ст. 14 ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации". Однако функции по осуществлению данных полномочий Правительства РФ закреплены преимущественно за Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (Росимуществом) в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. N 691 "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом" (в ред. от 14 декабря 2006 г.) <1> (п. 2 указанного Постановления, п. п. 1, 5.11, 5.31, 5.32 утвержденного им одноименного Положения).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 49. Ст. 4897; 2006. N 52 (ч. 3). Ст. 5587.
Субъекты РФ самостоятельно определяют структуру своих исполнительных органов государственной власти. Это следует из смысла п. 4 ст. 17 ФЗ об общих принципах организации органов государственной власти субъектов РФ. В связи с этим в разных субъектах РФ органы, уполномоченные конституцией (уставом), а также иными нормативными актами субъекта РФ на предоставление принадлежащих последнему земель, весьма различны по наименованиям, перечню осуществляемых функций и полномочий. В некоторых субъектах РФ полномочия по предоставлению земельных участков принадлежат одновременно нескольким органам власти. В качестве примера можно привести Москву, где полномочия по предоставлению земель с 1992 г. разграничены между Правительством Москвы и префектурами административных округов (см., например, Временное положение о разграничении полномочий в вопросах градостроительства и регулирования землепользования, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 31 марта 1992 г. N 174а).
По смыслу законодательства о местном самоуправлении (ФЗ об общих принципах организации местного самоуправления и другие нормативные акты), структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), наличие которых обязательно, за исключением установленных законом случаев, а также иные органы (п. п. 1 и 2 ст. 34 ФЗ об общих принципах организации местного самоуправления). Полномочия органов местного самоуправления определяются уставом муниципального образования, а наименования вышеназванных обязательных органов - законом субъекта РФ с учетом исторических и иных местных традиций (п. п. 3 и 4 ст. 34 указанного Закона). Таким образом, органы местного самоуправления, так же как и органы власти субъектов РФ, разнообразны по наименованиям, функциям и полномочиям. В связи с этим компетенция конкретных органов местного самоуправления по предоставлению находящихся в муниципальной собственности земельных участков (а в ряде случаев - также и участков, государственная собственность на которые не разграничена) подлежит определению на основании уставов муниципальных образований, а также иных нормативных актов местного уровня о соответствующих местных органах власти.
Упоминаемые комментируемой статьей решения органов власти о предоставлении земли могут иметь различную форму. Самые распространенные из них - постановления, распоряжения и собственно решения. Главное, чтобы форма решения, равно как и его содержание, в точности соответствовали требованиям федерального, регионального (субъектов РФ) и местного законодательства, посвященного вопросам управления и распоряжения земельными участками.
В случае принятия решения о предоставлении земельного участка неуполномоченным государственным или муниципальным органом либо с нарушением порядка его принятия такое решение может быть признано судом не подлежащим применению (ст. 12 ГК) либо недействительным (ст. ст. 12 и 13 ГК).
Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 30
1. В настоящее время в Российской Федерации весьма значительное количество участков для строительства приобретается именно из государственных или муниципальных земель. При этом ЗК предусматривает, что такое предоставление земельных участков должно происходить с проведением работ по их формированию. Для того чтобы земельный участок начал существовать как объект права, необходимо проведение специальных землеустроительных мероприятий по межеванию земельного участка. Согласно ст. 17 ФЗ "О землеустройстве" межевание, в частности, включает в себя работы по определению границ объекта землеустройства (земельного участка) на местности, закрепление на местности местоположения этих границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства. Документы о межевании земельных участков необходимы для последующего проведения их кадастрового учета. Согласно ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" необходимо составление межевого плана - документа, в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Кроме того, в отдельных, определенных названным Федеральным законом, случаях требуется обязательное согласование местоположения границ земельного участка с заинтересованными лицами, обладающими правами на смежные земельные участки.
После проведения межевания и кадастрового учета земельный участок фактически становится объектом права. Он отвечает требованиям, предъявляемым п. 2 ст. 6 ЗК, поскольку его границы описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный кодекс предусмотрел два варианта предоставления публичных земель для целей строительства: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Подробное описание данных вариантов (за исключением случаев предоставления публичных земель для жилищного строительства) содержится в п. п. 2 - 13 ст. 30 ЗК.
2. Пункт 2 ст. 30 ЗК содержит общее и основополагающее требование к процедуре предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта. Данное требование состоит в необходимости проведения торгов в виде конкурсов либо аукционов. Конкурсный порядок приобретения земельных участков для строительства должен гарантировать равные и конкурентные условия для застройщиков при приобретении земельных участков.
Общие положения о заключении договоров на торгах содержатся в ст. 447 ГК.
В свою очередь, ст. 38 ЗК регулирует приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).
В то же время ЗК содержит исключение из общего правила о предоставлении земельных участков из публичных земель под строительство на торгах, которое определено в п. 2.1 ст. 30 ЗК.
2.1. Пункт 2.1 комментируемой статьи устанавливает исключение из общего правила, согласно которому земельные участки из земель, находящихся в публичной собственности, предоставляются для целей строительства только на торгах. Данное исключение применяется в случаях, когда соблюдаются в совокупности следующие условия: земельный участок находится в муниципальной собственности либо государственная собственность на данный земельный участок не разграничена; земельный участок не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам; земельный участок находится в границах застроенной территории; в отношении такой застроенной территории принято решение о развитии.
Предоставление такого земельного участка возможно лицу, с которым в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.
Данная норма является новеллой ЗК и вступила в действие с 1 января 2007 г. Она находится в тесной взаимосвязи с нормативным регулированием, осуществляемым Градостроительным и Жилищным кодексами РФ (п. 11 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Принятие решения о развитии застроенной территории находится в компетенции органов местного самоуправления. Решение может быть принято только в тех случаях, когда на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу, либо многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории. Существенные условия такого договора установлены ст. 46.2 Градостроительного кодекса. Одной из сторон данного договора является орган местного самоуправления, другой стороной - физическое или юридическое лицо, подбираемое на конкурсной основе. Обязанностью последнего является, в частности, осуществление строительства на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.
Договор на развитие застроенной территории заключается на аукционе. Порядок проведения аукционов установлен ст. 46.3 Градостроительного кодекса. Именно лицо, победившее в таком аукционе и заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, вправе по своему выбору получить соответствующий земельный участок в собственность или в аренду. Предоставление земельного участка в таком случае, как уже отмечалось, происходит без конкурса на основании заявления лица, заключившего договор о развитии застроенной территории. Такое решение законодателя представляется вполне логичным, поскольку право на проведение мероприятий по развитию территории, подтвержденное соответствующим договором, уже приобретено на торгах и иные лица, за исключением их победителя, не вправе претендовать на приобретение соответствующего земельного участка. При этом участок предоставляется в собственность бесплатно, а в случае предоставления в аренду ставка арендной платы устанавливается равной ставке земельного налога. Это связано с тем, что лицо, победившее в аукционе на заключение договора на развитие застроенной территории, уже оплатило право на заключение такого договора.
3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает виды прав, на которых земельные участки могут предоставляться для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов. По общему правилу в случае предварительного согласования мест размещения объектов участки предоставляются в аренду. Однако возможно их предоставление на праве постоянного (бессрочного) пользования лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления). Религиозным же организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Установление данных исключений представляется вполне оправданным, поскольку они устанавливаются именно в отношении тех субъектов прав на земельные участки, которым возможно предоставление земли на праве постоянного (бессрочного) пользования и в безвозмездное срочное пользование.
4. Специфика предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта состоит, в частности, в том, что при этом подразумевается проведение целого ряда мероприятий, которые проводятся органами местного самоуправления по своей инициативе и за счет бюджетного финансирования.
К таким мероприятиям относятся: проведение работ по формированию земельного участка, в том числе подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); проведение государственного кадастрового учета земельного участка; проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка; подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Последнее возможно только при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Данный вариант предоставления участков под строительство принято считать эталонным, в наибольшей степени отвечающим рыночным принципам, обладающим наибольшей прозрачностью, позволяющим осуществлять предпринимательскую деятельность в условиях справедливой конкуренции.
Без сомнения, данный вариант предоставления земли является весьма прогрессивным, без него сложно представить себе дальнейшее развитие земельных отношений в России. Также с позитивной точки зрения следует отметить достаточную разработанность самой процедуры предоставления участков с проведением торгов, значительная часть которой прописана непосредственно в ЗК.
Вместе с тем необходимо еще раз отметить важную особенность, присущую данной процедуре, - обязанность уполномоченных органов местного самоуправления и органов государственной власти по собственной инициативе проводить работу по формированию земельных участков и организации торгов по предоставлению этих земельных участков. К сожалению, далеко не всегда указанные органы достаточно активно, оперативно и качественно проводят такую работу. Представляется, что это, в частности, может быть связано с их недостаточной мотивацией, нехваткой трудовых и иных ресурсов и иными причинами.