ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3785
Скачиваний: 1
Представляется не вполне последовательным изложение норм комментируемого пункта ст. 30.1 ЗК. Подавая заявление о предоставлении участка в аренду, гражданин, очевидно, преследует цель приобрести и использовать участок именно на праве аренды. В этой связи непонятно, почему на основании такого заявления возможно принятие решения о продаже земельного участка в собственность. Также, полагаем, было бы более корректным установить критерии, которыми органу местного самоуправления или органу государственной власти следует руководствоваться при выборе одного из указанных решений.
В случае принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду и публикации сообщения о приеме заявлений о предоставлении участка в аренду возможны два варианта дальнейшего развития событий. Если заявление о предоставлении земельного участка в аренду, первоначально поданное гражданином, в течение месяца после указанной публикации останется единственным, то исполнительный орган государственной власти (или орган местного самоуправления) принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду такому гражданину.
Здесь, представляется, было бы правильным четко зафиксировать именно обязанность по принятию такого решения. Формулировка же "принимает решение" может повлечь неоднозначное толкование в правоприменительной практике.
В случае же, когда имеются иные поданные заявки (помимо первоначальной), проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Таким образом, для предоставления земельных участков гражданам для жилищного строительства в качестве основного варианта установлено предоставление участков на торгах, проводимых в форме аукциона.
Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 30.2
1. Статья 30.2 ЗК вступила в силу с 10 января 2005 г. Равно как и предыдущая ст. 30.1, а также ст. ст. 38.1 и 38.2, она была включена в Кодекс ФЗ о введении в действие Градостроительного кодекса, который, в свою очередь, был принят в составе так называемого "жилищного" или "жилищно-строительного пакета" законодательных актов, направленных на оптимизацию процессов жилищного строительства и приобретения жилья и содействие таким образом обеспечению населения России жилыми помещениями.
Если целью включения в ЗК ст. 30.1 было установление некоторых особенностей предоставления земельных участков, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, для "точечного", "локального" строительства многоквартирных домов или индивидуального жилищного строительства, то комментируемая статья являет собой попытку законодателя создать ряд особых правил в интересах регулирования и развития комплексного освоения в целях жилищного строительства земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Представляется, что возникновение в ЗК данной статьи было продиктовано актуальными практическими проблемами застройки территорий жильем, имеющими место в последние годы, особенно в крупных городах России. Одной из главных проблем стало обеспечение районов массовой жилой застройки (как, впрочем, и отдельно стоящих многоквартирных жилых объектов или их групп) инженерной и социальной инфраструктурой. Зачастую большие земельные площади застраиваются жилыми объектами без надлежащей инженерной подготовки территории, надлежащего расчета и учета потребностей ее будущего населения в социальных объектах, таких как магазины, школы, детские сады, зоны отдыха, учреждения здравоохранения, спортивные зоны и т.д. Известны случаи, когда целые кварталы (микрорайоны) или их значимые части застраивались без предварительной разработки и утверждения проектов их детальной планировки и проектов межевания территории, ограничиваясь лишь разработкой градостроительной (проектной) документации в отношении отдельного земельного участка, необходимого для строительства. В результате соответствующие нормативы обеспеченности населения вновь возникающего микрорайона социальной инфраструктурой оказывались нарушенными, а инженерные мощности - перерасходованными, что приводило к возникновению препятствий или ограничений в дальнейшем развитии территорий либо к существенному удорожанию последующего строительства на ней.
Другая частая и немаловажная проблема - это отсутствие бюджетного финансирования разработки документации по планировке территорий будущих жилых кварталов (микрорайонов), и тем более - их инженерного обустройства, особенно на неосвоенных или малоосвоенных землях. Одним из возможных решений данной проблемы является привлечение средств частных инвесторов, в интересы которых, однако, комплексное развитие территорий входит далеко не всегда.
Введение ст. 30.2 особенностей земельных правоотношений направлено на решение указанных проблем, предоставление органам государственной и муниципальной власти соответствующих механизмов, а также стимулирование застройщиков к инвестированию в комплексное развитие территорий для целей жилищного строительства.
Пункт 1 комментируемой статьи раскрывает содержание понятия "комплексное освоение в целях жилищного строительства", вкладываемое в него ЗК. Оно включает в себя три достаточно крупных этапа.
I этап. Подготовка документации по планировке территории.
Регулированию вопросов планировки территорий посвящена гл. 5 Градостроительного кодекса (ст. ст. 41 - 46.3). Согласно ст. 41 Градостроительного кодекса подготовка документации по планировке территорий осуществляется в целях обеспечения их устойчивого развития, выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Градостроительный кодекс выделяет три вида документации по планировке территорий:
а) проекты планировки территорий разрабатываются для выделения элементов планировочной структуры, к которым Градостроительный кодекс относит кварталы и микрорайоны, иные планировочные элементы, и установления параметров их планируемого развития. Требования к содержанию проектов планировки довольно подробно раскрыты в ст. 42 Градостроительного кодекса. Мы лишь отметим, что проект планировки содержит основную (утверждаемую) часть, отображающую линии улично-дорожной сети (дороги, проезды, улицы), линии связи и объекты инженерно-технического обеспечения, красные линии, границы зон планируемого размещения объектов, иные чертежи планировки территории, положения о планируемых плотности и параметрах застройки, характеристиках развития транспортных, социальных и иных систем и т.д. Помимо этого, в состав проекта планировки входят материалы по обоснованию проекта, состоящие из графической части и пояснительной записки.
Таким образом, можно сказать, что основная цель проекта планировки заключается в определении основных направлений ее будущего развития путем разделения на кварталы и/или микрорайоны и определения границ зон строительства объектов различного назначения (как правило, без определения границ отдельных земельных участков), "рамочных" параметров их создания и обеспечения инженерными, социальными и транспортными объектами. Проект планировки разрабатывается на основании документов территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований;
б) проекты межевания территории (ст. 43 Градостроительного кодекса) являются последующей и более детализированной стадией планировки территории. Они подготавливаются в отношении элементов планировочной структуры, определенных проектами планировки, и могут представлять собой отдельный документ либо входить в состав проектов планировки. Разработка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ земельных участков, планируемых к предоставлению для целей строительства. Проекты межевания состоят из чертежей межевания территории, определяющих различные границы и линии - границы формируемых земельных участков для целей строительства, красные линии и линии отступа от них при размещении зданий и иных объектов, границы зон действия публичных сервитутов, территорий объектов культурного наследия и др.;
в) градостроительные планы земельных участков (ст. 44 Градостроительного кодекса) разрабатываются в отношении отдельных земельных участков - как застроенных, так и подлежащих застройке - и могут входить в состав проектов межевания, равно как и представлять собой отдельные документы. Требования к содержанию градостроительного плана земельного участка установлены ст. 44 Градостроительного кодекса. Помимо границ земельного участка, градостроительный план определяет минимальные отступы от границ участка при размещении объектов, содержит информацию о градостроительном регламенте, о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению будущего объекта, иную указанную в названной статье Градостроительного кодекса информацию.
Форма градостроительного плана земельного участка установлена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. N 840 "О форме градостроительного плана земельного участка" <1>. Градостроительный план земельного участка является одним из обязательных документов, необходимых застройщику (заказчику) для проектирования объекта будущего строительства или реконструкции, а также при представлении проектной документации на государственную экспертизу, получении разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 2. Ст. 205.
Таким образом, на первом этапе комплексного освоения земельного участка для целей жилищного строительства закладываются документальные пространственно-планировочные основы такого освоения, на базе которых возможна реализация его последующих стадий в интересах рационального, эффективного, сбалансированного развития соответствующей территории. Данный этап является достаточно длительным - на практике его реализация от начала разработки до утверждения соответствующей документации уполномоченными органами власти занимает, как правило, не менее одного года.
II этап. Выполнение работ по инженерному обустройству территории.
Данный этап реализуется посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры - сетей инженерно-технического обеспечения различного назначения (системы электроснабжения, водоснабжения, канализации, в том числе дождевой, теплоснабжения, газоснабжения и т.д.). Необходимость тех или иных инженерных систем и объектов в пределах осваиваемой территории, их мощности и пропускные способности, параметры их строительства и прочие факторы определяются на первом этапе, при разработке соответствующей документации, включающей в обязательном порядке материалы, посвященные инженерному обустройству территории, полученные на основании инженерных изысканий. Характерной практической особенностью реализации данного этапа является его дороговизна, связанная с высокой стоимостью подключения к существующим инженерным сетям в соответствии с выданными техническими условиями, прокладкой новых сетей и строительством новых инженерных объектов.
По смыслу подп. 7 п. 3 ст. 38.2 ЗК все или часть созданных объектов инженерной инфраструктуры подлежат передаче по завершении их строительства в государственную или муниципальную собственность на условиях, установленных при предоставлении земельного участка.
III этап. Осуществление жилищного и иного строительства.
Реализация данного этапа подчинена общим правилам градостроительного законодательства об архитектурно-строительном проектировании и строительстве, а также требованиям земельного и градостроительного законодательства о соблюдении разрешенного использования земельного участка и иных параметров и условий, составляющих правовой режим земельного участка. В качестве значимых особенностей, связанных с комплексностью освоения территории, здесь следует выделить, во-первых, обязательность наличия документации по планировке территории и соответствие ей осуществляемого строительства, а во-вторых, предусмотренную ст. 38.2 ЗК обязательность соблюдения требований о максимальном сроке осуществления жилищного и иного строительства (см. комментарий к п. п. 6 и 7 рассматриваемой статьи).
На практике реализация второго и третьего этапов нередко осуществляется параллельно, т.е. инженерная подготовка территории и ее застройка жилыми и иными объектами могут осуществляться одновременно, по мере утверждения соответствующей проектной документации, в соответствии с ее положениями и разрешениями на строительство.
В соответствии с комментируемым пунктом ст. 30.2 земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства могут предоставляться исключительно в аренду - использование иных видов прав на землю в данном случае не предусмотрено. Это требование выражает одну из главных особенностей предоставления земельных участков для комплексного освоения территории, так как в иных случаях предоставления земель для строительства (за исключением предоставления участков для индивидуального жилищного строительства согласно п. 3 ст. 30.1 ЗК) допускается при определенных условиях предоставление земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное срочное пользование (см. комментарии к ст. ст. 30, 30.1 ЗК). Право же приобретения в собственность земельных участков из состава территории, предоставленной для комплексного освоения, возникает у арендатора лишь после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, сформированных в результате разработки данной документации, т.е. после завершения реализации первого из рассмотренных выше этапов (см. комментарий к п. 5 ст. 30.2).
Еще одной значимой особенностью предоставления земельных участков для комплексного освоения территории является то, что предварительное согласование места размещения объекта в таком случае не проводится. Это положение перекликается с аналогичным правилом, установленным ст. 30.1 ЗК для случаев предоставления государственных или муниципальных земель под жилищное строительство, и кажется вполне логичным - ведь проводить предварительное согласование места размещения некоего комплекса объектов на незастроенной территории при отсутствии документации по ее планировке нецелесообразно и практически невозможно.
Таким образом, предоставление земельного участка в целях комплексного освоения должно осуществляться с соблюдением правил, установленных п. 4 ст. 30 ЗК, о формировании земельного участка, его государственном кадастровом учете и его предоставлении по результатам торгов. На данном этапе формируется единый земельный участок, который в дальнейшем подлежит разделению на меньшие земельные участки с учетом проведенного межевания. В качестве разрешенного использования земельного участка, определяемого на стадии формирования участка, может быть указано комплексное освоение в целях жилищного строительства (с раскрытием его основных этапов или без такового) либо иной подходящий вид разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом, при наличии последнего. Этот же вид использования должен найти отражение в договоре аренды земельного участка.