ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3792
Скачиваний: 1
На совершение землеустроительных действий и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка закон отводит три года - именно таков срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта (п. 8 ст. 31 ЗК). Однако в случаях, когда будущее предоставление участка связано с необходимостью изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, указанные действия целесообразно совершать в более короткие сроки. Причина в установленных гражданским законодательством сроках на уведомление лиц, у которых изымаются участки, о предстоящем изъятии, а также, при отсутствии согласия правообладателей с изъятием у них участков, - в практической длительности принудительного изъятия земли в судебном порядке.
2. Данный пункт сформулирован таким образом, что фактически исключает возможность отказа со стороны уполномоченного органа власти в предоставлении земельного участка лицу, в отношении которого было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, представившему в пределах трехлетнего срока с момента принятия такого решения заявление о предоставлении земельного участка, с приложением документального подтверждения установления границ участка на местности и его государственного кадастрового учета. Таким документом служит кадастровый паспорт земельного участка.
Вместе с тем п. п. 8 - 10 ст. 30 ЗК предусматривают возможность принятия соответствующими органами решений об отказе в предоставлении земельных участков для строительства, а также право заинтересованных лиц обжаловать такие решения в судебном порядке. И утверждать о неприменимости данных пунктов к случаям предварительного согласования места размещения объекта, исходя из структуры и содержания ст. 30 ЗК, оснований нет. Чем же руководствоваться на практике? По нашему мнению, нельзя исключать возможность отказа в предоставлении участка при принятии решения в соответствии со ст. 32 ЗК, считая норму комментируемого пункта специальной по отношению к п. п. 8 - 10 ст. 30 ЗК. В противном случае орган, уполномоченный на принятие решения, был бы лишен возможности обеспечить соответствие сформированного земельного участка (включая установленные на местности границы) материалам выбора земельного участка и решению о предварительном согласовании места размещения объекта, что недопустимо. Иными словами, в случае если установление границ участка либо его кадастровый учет проведены ненадлежащим образом, что привело к ошибкам в землеустроительной или кадастровой документации, орган власти вправе отказать в предоставлении земельного участка. Другое дело, что в случае необоснованности отказа в предоставлении земельного участка соответствующее решение может быть признано недействительным в судебном порядке по заявлению заинтересованного лица.
Таким образом, по нашему мнению, речь идет не о целенаправленном лишении органов власти комментируемым пунктом права на отказ в предоставлении земельных участков, а о неполноте рассматриваемой статьи закона.
Срок, установленный для принятия решения по заявлению о предоставлении земельного участка, непродолжителен и составляет две недели. На выдачу заявителю решения либо выписки из него принявшему решение органу власти дано еще семь дней с даты его принятия (п. 8 ст. 30 ЗК).
3. Пункт 3 комментируемой статьи признан утратившим силу с 1 января 2007 г. ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс.
4. Требование об обязательном включении в решения о предоставлении земельных участков для государственных или муниципальных нужд положений, связанных с изъятием соответствующих земель, является логическим продолжением п. 5 ст. 31 ЗК, предусматривающего в качестве неотъемлемой части решений о предварительном согласовании места размещения объекта расчеты убытков обладателей прав на землю и, до 31 декабря 2007 г., потерь сельскохозяйственного производства. Комментируемый пункт предписывает включать аналогичные положения в решения о предоставлении земель, однако уже не в виде расчетов, а в форме требований о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства (правило относительно данных потерь действует до конца 2007 г.). Очевидно, что такие требования следует выдвигать с учетом произведенных на стадии выбора земельного участка расчетов. Однако, учитывая трехлетний срок действия решений о предварительном согласовании места размещения объекта, не исключено проведение новых расчетов, результаты которых будут отличаться от произведенных на стадии предварительного согласования. Хотя и такие расчеты в части убытков лиц, у которых участки изымаются, не будут носить обязательного характера по причине возможного несогласия данных лиц с таковыми. В этом случае спор о размере убытков подлежит решению в судебном порядке.
Комментируемый пункт также предусматривает право органов, принимающих решения о предоставлении земельных участков, включать в эти решения положения об обременениях земельных участков (например, в виде публичных сервитутов, устанавливаемых в соответствии со ст. 23 ЗК) либо об ограничениях прав на землю, предусмотренных ст. 56 ЗК: например, это могут быть условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка и др. (более подробно об этом см. комментарий к ст. 56). Если исходить из структуры комментируемого пункта и его буквального толкования, может показаться, что данное право, так же как и требование о включении в решения положений о возмещении убытков и потерь, имеет отношение лишь к случаям предоставления земель для государственных или муниципальных нужд. Однако, по нашему мнению, подобный взгляд был бы ошибочным в силу содержания ст. ст. 23, 56 и ряда иных статей ЗК, регулирующих вопросы обременения или ограничения земельных участков и прав на них, предусматривающих возможность установления обременений и ограничений также и во многих иных случаях.
В завершение отметим, что юридические последствия принятия решения о предоставлении либо отказе в предоставлении земельного участка в соответствии со ст. 32 предусмотрены в п. п. 7 - 10 ст. 30 ЗК.
Статья 33. Нормы предоставления земельных участков
Комментарий к статье 33
1. Положение о том, что нормы предоставления земельных участков гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, основано на общих полномочиях субъекта РФ в области регулирования земельных отношений, установленных ст. 10 ЗК. При этом следует заметить, что при предоставлении гражданам земельных участков из федеральной собственности их предельные размеры могут быть определены и Российской Федерацией как собственником. На это указывает и п. 2 комментируемой статьи.
2. Согласно п. 2 комментируемой статьи предельные размеры земельных участков не могут быть установлены подзаконными нормативными правовыми актами Российской Федерации или субъектов РФ и могут быть установлены любым нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Так, в Московской области действует Закон Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области". Согласно этому Закону минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность в Московской области, составляют: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2,0 га; садоводства - 0,06 га; огородничества - 0,04 га; дачного строительства - 0,06 га. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность в Московской области, составляют: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 40,0 га; садоводства - 0,15 га; огородничества - 0,10 га; дачного строительства - 0,25 га.
3. Пунктом 3 комментируемой статьи указывается на нормативные и ненормативные акты, устанавливающие общие градостроительные, противопожарные, санитарные правила, правила об определении границ охранных зон и т.п. Данные нормы установлены целым рядом подзаконных нормативных актов.
Нормы предоставления земельных участков закреплены и некоторыми нормативными актами субъектов РФ, например г. Москвы и Московской области.
Обратим внимание на то, что согласно п. 2 ст. 35 ЗК площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Кодекса.
Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством
Комментарий к статье 34
1. Если ст. ст. 30 - 32 ЗК регулируются вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, то ст. 34 посвящена предоставлению этих земель для целей, не связанных со строительством. Что же это за цели? Например, в случае необходимости организации открытой автомобильной стоянки, благоустройства территории, сенокошения или выпаса скота, создания учебного полигона, равно как и в ряде иных случаев, осуществление строительных работ, как правило, не требуется. Следовательно, нет необходимости в получении технических условий подключения объектов к инженерным сетям, осуществления проектирования, совершения многих иных действий, присущих процессу подготовки и осуществления строительства. Именно этим объясняется выделение вопросов предоставления земельных участков для целей, отличных от строительства, в отдельный предмет регулирования.
Вместе с тем неясна позиция законодателя, установившего в ст. 34 порядок предоставления земель для целей, не связанных со строительством, лишь в отношении граждан. В результате в ЗК не оказалось норм о процедуре приобретения юридическими лицами прав на земельные участки для данных целей. Это является значимым пробелом, который восполняется на практике либо путем принятия соответствующих нормативных актов субъектами РФ или муниципальными образованиями, либо посредством применения положений ст. 34 ЗК по аналогии.
Еще одним труднообъяснимым действием законодателя стало включение положений, приведенных в комментируемом пункте, именно в статью, посвященную предоставлению земель для целей, отличных от строительных. Дело в том, что данные (в значительной мере справедливые) положения, исходя из их смысла, касаются обязанностей органов власти в области предоставления земель вообще, независимо от его цели и процедуры, а не только предоставления земель гражданам для целей, не связанных со строительством. Если же рассматривать требования п. 1 как применяемые только в связи с отношениями, регулируемыми ст. 34 Кодекса, то можно прийти к абсурдным выводам, например о том, что органы власти обязаны следовать принципам эффективности, справедливости, публичности и открытости лишь применительно к данным отношениям. Или что уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иными объектами недвижимости специальный орган им необходимо также лишь для целей, не связанных со строительством.
Таким образом, положения п. 1, которые в основном достаточно ясны, логичны и вряд ли нуждаются в подробном комментировании, следует рассматривать в качестве неких универсальных принципов и правил управления и распоряжения землями со стороны государственных и муниципальных органов вообще и применять их для случаев предоставления земель как гражданам, так и юридическим лицам, как для строительных, так и для иных целей. На наш взгляд, более правильным было бы включение положений комментируемого пункта в ст. 28 или ст. 29 ЗК.
2 - 3. Регулирование предоставления гражданам земель для целей, не связанных со строительством, довольно сходно с положениями ст. 31 ЗК, посвященной процедуре выбора земельных участков для строительства, хотя и является значительно упрощенным. Так, комментируемая статья, не устанавливая необходимость проведения торгов для приобретения прав на землю в целях, не связанных со строительством, вводит заявительный порядок инициирования гражданами процедуры предоставления земельных участков. Адресатом заявления должен являться орган, уполномоченный на принятие решения о предоставлении участка (см. комментарий к ст. 29 ЗК). Требования к заявлению довольно просты и кратки - заявитель должен лишь указать:
- планируемую им цель использования земельного участка, что важно для определения возможности предоставления земельного участка с точки зрения соответствия заявленной цели градостроительному регламенту зоны, в пределах которой находится участок, и определения разрешенного использования земельного участка;
- предполагаемые размеры и местоположение земельного участка, при этом гражданин вправе указать как на известный ему конкретный участок земли, так и на его приблизительное расположение (в пределах района, микрорайона и т.д.);
- испрашиваемое право на земельный участок, имея в виду, что п. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность возникновения у граждан лишь права собственности или права аренды земельного участка.
4. Так же как и при выборе земельного участка для строительства, подготовкой материалов (состоящих из проекта границ земельного участка) для предоставления земли под цели, не связанные со строительством, должны заниматься органы местного самоуправления. Это имеет место даже в тех случаях, когда принятие решения о предоставлении входит в компетенцию исполнительного органа государственной власти, который в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка должен направить его в уполномоченный орган местного самоуправления. Комментируемый пункт предусматривает также, что орган местного самоуправления вправе поручить изготовление проекта границ земельного участка землеустроительной организации. Однако утверждение проекта границ все равно остается в исключительной компетенции органа местного самоуправления.
Пункт 4, равно как и иные положения ст. 34 ЗК, ничего не говорит о необходимости согласования проекта границ земельного участка с уполномоченными органами и организациями. Вместе с тем в нормативных актах многих субъектов РФ и муниципальных образований такие согласования предусмотрены. С одной стороны, положения ст. 34 позволяют заявителям обжаловать решения об отказе в предоставлении земельных участков по причине неполучения тех или иных согласований, ссылаясь на отсутствие в ЗК таких требований. С другой стороны, даже при использовании земель под цели, не связанные со строительством, возникает необходимость контроля за соблюдением при землеотводе санитарных, противопожарных и иных требований.
Например, предоставление земельного участка под открытую автомобильную стоянку на несколько десятков машино-мест в непосредственной близости от жилых домов или детских учреждений (детских садов, яслей, школ и т.п.) может привести к существенному нарушению санитарных норм и правил. Предоставление земельного участка при наличии под ним центральных инженерных коммуникаций также может привести к негативным практическим последствиям. В этой связи обжалование решения об отказе в предоставлении земельного участка может оказаться безуспешным в случае, если отказавший орган докажет, что предоставлением земельного участка были бы нарушены требования, установленные иным законодательством - градостроительным, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и т.д.