ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3787
Скачиваний: 1
2 - 3. Пункт 2 в императивном порядке определяет форму торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения. Это исключительно аукционы, в связи с чем конкурсы в отношении таких земельных участков проводиться не могут. Данное требование аналогично правилу, установленному ст. 30.1 ЗК для случаев предоставления государственных или муниципальных земель для жилищного строительства.
Порядок проведения аукциона в отношении права на земельный участок для комплексного освоения определяется ст. 38.2 ЗК, специально посвященной данному вопросу, положения которой проанализированы в комментарии к ней. Отметим лишь, что вытекающие из данной статьи особенности сводятся прежде всего к некоторым существенным дополнительным требованиям, которые выдвигаются к победителю аукциона, в частности требованиям о максимальных сроках подготовки документации по планировке территории - проекта планировки и проекта межевания (подп. 6 п. 3 ст. 38.2 ЗК), выполнения работ по созданию объектов инженерной инфраструктуры и соблюдения условий о передаче данных объектов в государственную или муниципальную собственность (подп. 7 п. 3 ст. 38.2), осуществления жилищного и иных видов строительства (подп. 8 п. 3 ст. 38.2). Данные требования имеют значение также и для комментируемой статьи, которая в последующих пунктах неоднократно отсылает к ним. Пункт 3 данной статьи является первой иллюстрацией этого - он возлагает на арендатора земельного участка, т.е. победителя аукциона, условия которого содержали данные требования о сроках, обязанность по их соблюдению. В целях обеспечения соблюдения данной обязанности условия о сроках следует включать в договор аренды земельного участка.
4. Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает "льготное" правило в отношении арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, связанное с отчуждением принадлежащего ему права аренды и распоряжением им иным способом. Речь идет о том, что согласно п. 9 ст. 22 ЗК при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. И распространяется данное правомочие не только на перенаем, но в том числе и на иные права, предусмотренные п. 5 ст. 22 ЗК, в частности на права по передаче прав аренды земельного участка в залог и внесению их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.
В силу п. 9 ст. 22 ЗК согласие собственника земельного участка (т.е. уполномоченного государственного или муниципального органа, выступающего в качестве арендодателя) на осуществление указанных действий не требуется, достаточно лишь уведомления о совершенной сделке, причем данное правило императивно и не может быть изменено договором аренды. Однако применимы указанные нормы, как было отмечено, лишь к случаям, когда срок аренды превышает пять лет. Если земельный участок арендован на срок пять лет и менее, действует общее правило, допускающее наличие в договоре аренды условия о необходимости получения предварительного согласия арендодателя на совершение вышеуказанных сделок с правами аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК).
Таким образом, комментируемый пункт, предусматривая право арендатора земельного участка воспользоваться полномочиями по п. 9 ст. 22 ЗК независимо от срока аренды и лишая тем самым арендодателя возможности настаивать на иных условиях договора аренды, действительно предоставляет арендатору определенные преимущества по сравнению с другими арендаторами государственных или муниципальных земель.
Данное положение закона может являться стимулирующим фактором для потенциальных инвесторов, желающих заняться комплексным освоением территорий для жилищного строительства. С учетом длительности разработки документации по планировке территории и неясности в момент проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка многих значимых параметров и показателей будущего развития данной территории, право уступить, заложить, распорядиться иным образом правами аренды земельного участка предоставляет потенциальным инвесторам дополнительные возможности по привлечению заемного финансирования, равно как и по безболезненному прекращению участия в инвестиционном проекте. Единственным требованием, с которым закон связывает предоставляемое арендатору земельного участка право, является обязанность нового арендатора выполнять обязанности о максимальных сроках, предусмотренные подп. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК. Это, в свою очередь, еще раз подчеркивает целесообразность включения данных обязательств арендатора в договор аренды земельного участка по итогам аукциона, поскольку в этом случае при переходе прав аренды данные обязательства будут автоматически возникать у нового арендатора.
Следует также отметить, что рассмотренное правомочие арендатора земельного участка распространяется лишь на распоряжение правами аренды единого земельного участка, предоставленного для комплексного освоения. Формальные основания применять соответствующие правила к аренде отдельных земельных участков, образуемых в соответствии с п. 5 комментируемой статьи по итогам межевания территории, отсутствуют.
5. Правило, устанавливаемое данным пунктом, можно рассматривать в качестве еще одного положения, стимулирующего потенциальных инвесторов комплексного освоения территории. Оно предоставляет арендатору соответствующего земельного участка исключительное право по завершении первого этапа комплексного освоения, т.е. после разработки и утверждения документации по планировке территории, обеспечив государственный кадастровый учет вновь образованных при межевании земельных участков, предназначенных для строительства, приобрести указанные земельные участки в собственность или аренду. Это, в свою очередь, открывает возможность для дальнейшего гражданского оборота отдельных земельных участков в пределах комплексно осваиваемой территории, а следовательно, для возмещения арендатором своих затрат на разработку вышеуказанной документации, инженерную подготовку территории и иных расходов, равно как и для привлечения дополнительных инвестиций в развитие территории. При этом первоначальный инвестор (и арендатор земельного участка) может произвести как полное отчуждение своих прав, так и передачу прав лишь на часть участков с сохранением возможности самостоятельной реализации инвестиционных проектов на неотчужденной таким образом территории.
С точки зрения практической реализации данного пункта необходимо отметить следующее. Во-первых, речь в нем идет лишь о вновь образованных земельных участках, предназначенных в соответствии с видами разрешенного использования для жилищного и иного строительства. Означает ли это, что иные сформированные земельные участки, имеющие разрешенное использование, не связанное со строительством (например, участки под благоустройство, открытые автостоянки, скверы или парки, детские или спортивные площадки и т.д.), не могут быть приобретены в собственность? Ответа на данный вопрос комментируемая статья, к сожалению, не дает. Однако представляется, что в силу формулировки, используемой п. 5 данной статьи, у соответствующих государственных или муниципальных органов власти отсутствует обязанность по продаже вновь сформированных земельных участков, не предназначенных для строительства, в связи с чем арендатор единого земельного участка вправе претендовать на приобретение лишь права аренды соответствующих земельных участков.
Во-вторых, комментируемый пункт, говоря об исключительном праве арендатора земельного участка приобрести новые участки, предназначенные для строительства, в собственность или в аренду, не указывает, кому принадлежит право выбора конкретного вида права на участки - уполномоченному органу власти или арендатору. По нашему мнению, данное право принадлежит арендатору земельного участка. В обоснование данного мнения можно привести, в частности, аналогичное положение закона, предусмотренное абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК в отношении собственников зданий, строений, сооружений, в сочетании с тем смыслом, который придается данному положению судебной практикой (см., например, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11).
В-третьих, независимо от вида приобретаемого права на вновь сформированные земельные участки, ранее возникшее право аренды на единый земельный участок должно прекращаться полностью (при одновременном приобретении прав на все сформированные участки) или в соответствующей части (при поэтапном переоформлении прав на землю) путем соответственно прекращения договора аренды земли либо внесения в него изменений в части арендуемой площади и, по необходимости, размера арендной платы.
6 - 7. Данные пункты обязывают собственников и арендаторов земельных участков, сформированных на основании утвержденной документации о планировке территории и предназначенных для жилищного и иного строительства, выполнять требования о максимальных сроках такого строительства, т.е. те требования, которые выдвигаются в обязательном порядке при проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка для комплексного освоения. И если п. 6 возлагает соответствующие обязательства на победителя аукциона - арендатора единого земельного участка, приобретшего вновь образованные земельные участки в собственность или аренду, то п. 7 распространяет те же обязательства на лиц, которые станут правообладателями этих земельных участков (арендаторами или собственниками) в результате последующего оборота данных участков. Иными словами, в силу комментируемых положений закона требования о максимальных сроках строительства следуют за земельными участками или правами на них независимо от количества совершенных с ними сделок.
Вместе с тем в данном вопросе закон содержит значимый пробел. Говоря в п. п. 6 и 7 лишь о сроках строительства жилых и иных объектов, закон уже не упоминает обязанность по соблюдению сроков выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры (как уже говорилось, требования к данному сроку предусматривались иным подпунктом ст. 38.2 ЗК). По смыслу п. п. 5 и 7 комментируемой статьи приобретение прав на новые участки и их оборот могут происходить и до выполнения работ по инженерному обеспечению территории, в связи с чем существует угроза отчуждения победителем аукциона своих прав на вновь образованные земельные участки различным правообладателям без выполнения (либо завершения) работ по комплексной инженерной подготовке территории и без перехода к ним соответствующих обязательств в части инженерного обеспечения.
8 - 9. Данные пункты регулируют вопросы ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение установленных предыдущими пунктами обязанностей по соблюдению сроков подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по ее инженерному обеспечению и строительству жилых и иных объектов. При этом п. 8 предусматривает возможность изъятия земельных участков в порядке, установленном законодательством, а п. 9 устанавливается финансовая ответственность в виде неустойки, рассчитываемой исходя из ставок арендной платы (при аренде земельного участка) или земельного налога (при частной собственности на участок). Применение данной ответственности может осуществляться в силу закона, а при аренде земельного участка соответствующие положения о досрочном прекращении договора аренды или взыскании неустойки могут быть также включены в договор аренды.
Статья 31. Выбор земельных участков для строительства
Комментарий к статье 31
1. Данная статья имеет отношение к предоставлению земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов. По смыслу рассмотренного выше п. 5 ст. 30 ЗК принятие решения о предоставлении земельных участков по данной процедуре состоит из четырех этапов (см. соответствующий комментарий). Статья 31 посвящена реализации первого этапа - выбору земельного участка и принятию решения о предварительном согласовании места размещения объекта. При этом данная статья регулирует в основном процедурные вопросы осуществления данного этапа. Некоторые иные связанные с этим вопросы (о допустимых видах предоставляемых по данной процедуре прав на землю, случаях, когда предварительное согласование места размещения объекта неприменимо, и т.д.) регулируются в иных статьях ЗК - прежде всего в ст. 30 (п. п. 3, 11).
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает заявительный порядок выбора земельных участков для строительства. В этом состоит одно из отличий от процедуры предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта, при которой заявление заинтересованного лица - физического или юридического - не является обязательным (см. п. 4 ст. 30 ЗК). Рассматриваемый пункт отвечает на вопросы о том, в какие органы следует обращаться с заявлением и каким оно должно быть по содержанию.
Говоря об органах, в которые заявителю надлежит обращаться, закон упоминает исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные в ст. 29 ЗК. С учетом положений указанной статьи (см. комментарий к ней) можно сделать вывод, что заявление должно подаваться в орган, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельного участка, т.е. уполномоченный действовать от имени собственника земельного участка (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования). Однако с учетом того, что при обращении с заявлением заинтересованное лицо не всегда обладает информацией о том, в отношении каких именно земельных участков будет осуществляться процедура выбора (поскольку право определения вариантов выбора участка, как будет показано далее, принадлежит не заявителю, а уполномоченным органам), не исключена в дальнейшем передача заявления по подведомственности, с извещением об этом заявителя. В случае обращения заявителя в ненадлежащий орган принявший заявление орган должен передать его по подведомственности либо уведомить заявителя о том, в какой именно орган ему следует обращаться.
Перечень информации, составляющей содержание заявления заинтересованного лица, предусмотренный комментируемым пунктом, включает в себя обязательные и необязательные данные. К обязательным относятся указания на:
- назначение объекта. Заявителю следует наиболее точно отражать желаемое назначение объекта, поскольку именно оно, в случае его соответствия разрешенному использованию земельного участка согласно зонированию территории, будет согласовываться соответствующими органами и в дальнейшем должно стать основной для окончательного определения разрешенного использования участка;
- предполагаемое место размещения объекта. Заявитель должен предложить уполномоченному органу вариант(-ы) размещения будущего объекта, однако должную степень точности указания на потенциальное место закон не определяет, в связи с чем предложение заявителя может сводиться к указанию как на конкретный участок, имеющий границы, так и на более неопределенную территорию (квартал, микрорайон, район); однако более детальные требования в данном вопросе могут быть установлены законодательством субъекта РФ или нормативными актами органов местного самоуправления;
- обоснование примерного размера земельного участка. Требований к форме и содержанию такого обоснования Кодекс не содержит, в связи с чем оно может быть составлено в произвольной форме, если иное не следует из региональных (субъектов РФ) или местных нормативных актов;
- испрашиваемое право на участок. Возможные для приобретения заявителем виды прав на землю по процедуре предварительного согласования места размещения объекта указаны в п. 3 ст. 30 ЗК.