ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3819
Скачиваний: 1
Примером рассмотрения спора, связанного с установлением границ земельного участка, может служить решение Арбитражного суда Московской области от 1 марта 2006 г., 9 марта 2006 г. по делу N А41-К2-19288/05.
Из материалов дела следует, что ОАО "К" является арендатором земельного участка в городе Серпухов Московской области.
Согласно Постановлению главы города от 5 августа 2005 г. N 1277 об изъятии у ОАО "К" земельного участка и предоставлении его в аренду ЗАО "Э", с 1 июля 2005 г. у ОАО "К" изъят земельный участок площадью 9999 кв. м. Указанный земельный участок из состава земель поселений предоставлен в аренду ЗАО "Э" сроком на 10 лет с 1 июля 2005 г. по 30 июня 2015 г. для размещения нежилых зданий производственного назначения. Оставшаяся часть земельного участка площадью 54738 кв. м предоставлена по договору аренды от 27 августа 1998 г. истцу - ОАО "К" - для производственной деятельности.
Согласно указанному договору аренды площадь арендуемого участка, переданного истцу, составляет 64737 кв. м, т.е. больше, чем по Постановлению главы города. (Договор аренды был зарегистрирован истцом в установленном законом порядке 7 марта 2001 г.)
Оспариваемое Постановление было издано по результатам рассмотрения ходатайства истца об изъятии земельного участка в связи с продажей ЗАО "Э" нежилых зданий на основании договоров купли-продажи, к которым приложены передаточные акты, на основании свидетельств о государственной регистрации права на объекты недвижимости, а также уточненного плана земельного участка; при этом ответчик руководствовался положениями ст. 36 ЗК.
Истец оспаривал вышеуказанное Постановление в связи с тем, что вновь избранным генеральным директором П. в адрес руководителя отдела территориального управления Роснедвижимости были направлены письма об отзыве письма от 3 июня 2005 г., подписанного бывшим директором М., для уточнения и согласования земельного участка, передаваемого ЗАО "Э", и утверждения площади отчуждаемого земельного участка советом директоров ОАО "К".
Первое письмо датировано 4 августа 2005 г., второе письмо в адрес ответчика было направлено 5 августа 2005 г. В нем указано, что согласие на установление границ земельного участка, отраженное в акте установления и согласования границ данного земельного участка от 15 июня 2005 г., было дано без учета мнения совета директоров.
Однако ответчик не принял во внимание обращения истца и издал оспариваемое Постановление, которое нарушает права ОАО "К".
Представители истца не согласны с результатами межевания земельного участка. Они отметили, что в результате ответчик изъял у истца участок площадью 9999 кв. м, тогда как здания, принадлежащие на праве собственности ЗАО "Э", занимают 3304 кв. м, а по земельному участку ЗАО "Э" проходят инженерные коммуникации: кабели электроснабжения, трубы и коллекторы очистных сооружений, подъездные пути, дорога, - которые принадлежат истцу и стоят на его балансе; на изъятом участке находится бетонный забор с металлическими воротами, которые являются собственностью истца.
В письменных пояснениях истец ссылается на: ФЗ "О землеустройстве"; Положение о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105; Положение о порядке проведения территориального землеустройства, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396; а также на Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром от 17 февраля 2003 г. (в ред. от 18 апреля 2003 г.).
Представители ОАО "К" указали, что действия генерального директора М. привели к отчуждению более 15% земли, принадлежащей ОАО "К". Эти действия не были одобрены советом директоров или собранием акционеров предприятия. Данная сделка была заключена М. с заинтересованностью.
Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, указав, что на момент принятия Постановления границы земельного участка были согласованы сторонами.
Истец был уведомлен администрацией города об изменившихся условиях аренды, что подтверждается письмами от 16 августа 2005 г. и от 26 августа 2005 г., направленными в его адрес.
Обязательства по оплате арендных платежей за земельный участок площадью 54738 кв. м истец осуществляет надлежащим образом, что, по мнению ответчика, подтверждает согласие ОАО "К" на изъятие земельного участка.
Ответчик не согласился с утверждением представителя ОАО "К", что по земельному участку, переданному ЗАО "Э", проходят инженерные коммуникации: кабели электроснабжения, трубы и коллекторы очистных сооружений, подъездные пути и бетонная дорога, - которые принадлежат истцу и стоят у него на балансе, поскольку ОАО "К" не представило документального подтверждения.
Ответчик признал, что кадастровый план земельного участка не был изготовлен, однако данное обстоятельство не может служить основанием для признания Постановления недействительным.
Ответчик полагал, что истец не доказал, что его права и законные интересы нарушены, и просил в иске отказать.
Управление Роснедвижимости по Московской области с иском не согласилось и представило отзыв, пояснив, что на земельный участок было сформировано землеустроительное дело по установлению границ земельного участка площадью 9999 кв. м, переданного ЗАО "Э", которое суд обозревал в судебном заседании, а копии документов в части, касающейся данного общества, приобщены к материалам арбитражного дела.
Кадастровая карта (план) земельного участка ответчиком изготовлена не была, однако в материалы землеустроительного дела был представлен проект территориального землеустройства, определяющий границы формируемого земельного участка, который был согласован истцом и ЗАО "Э", что подтверждается подписями руководителей (директоров) названных обществ; проект был согласован с Департаментом архитектуры и строительства, территориальным отделом Роснедвижимости по Московской области.
Акт установления и согласования границ земельного участка от 15 июня 2005 г. был подписан бывшим директором ОАО "К" М., что соответствует требованиям п. 4 ст. 69 ЗК и не противоречит Методическим рекомендациям по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденным Росземкадастром.
По мнению представителя управления Роснедвижимости, не усматривается нарушения прав заявителя как смежного землепользователя при формировании земельного участка по основаниям и в порядке ст. 36 ЗК и не имеется достаточных оснований для признания Постановления недействительным.
Представители ЗАО "Э" возражали против требований ОАО "К", о чем представили отзывы, указав при этом, что глава города действовал в пределах своих полномочий, в соответствии со ст. 11 ЗК.
По ходатайству истца и ЗАО "Э" были определены границы земельного участка с учетом фактически используемой площади в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; а до издания оспариваемого Постановления согласно требованиям ст. 17 ФЗ "О землеустройстве" совместно со сторонами был проведен целый комплекс работ по межеванию земельного участка, в том числе определены границы объекта землеустройства на местности, проведено их согласование, закреплено на местности местоположение границ земельного участка межевыми знаками, изготовлена карта (план) объекта землеустройства.
Перечисленные работы проводились в течение определенного времени, а не одним днем, при этом истец не высказывал каких-либо замечаний и не заявлял споров в соответствии со ст. 26 ФЗ "О землеустройстве".
По мнению представителя третьего лица, истец не представил доказательств нарушения его прав. Кроме того, в заявлении истца на имя главы города Серпухова об изменении размера арендуемого земельного участка выражена воля землепользователя. Свое волеизъявление в дальнейшем истец не один раз подтвердил в ходе работ по межеванию объекта землепользования.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании следующего. Фактически истец оспаривал результаты межевания и границы земельного участка, что не является предметом рассмотрения настоящего спора. Право истца на инженерные коммуникации: трубы и коллекторы очистных сооружений, подъездную и бетонную дорогу, - которые он не может эксплуатировать, документально не подтверждено и в установленном законом порядке не зарегистрировано. Согласно п. 6 ст. 56 ЗК ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Доказательств государственной регистрации таких ограничений суду не представлено. Не имеется доказательств, подтверждающих нарушение прав ОАО "К" как смежного землепользователя при формировании земельного участка. Проектный план земельного участка, представленный в землеустроительное дело, согласован всеми заинтересованными сторонами; результаты межевания истцом не были оспорены.
4 - 5. Пункты 4 и 5 настоящей статьи утратили силу на основании Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ.
6 - 7. Законодательные основы проведения землеустройства установлены упомянутым выше ФЗ "О землеустройстве". Кроме того, ряд кадастровых действий, установленных Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" (в частности, по составлению кадастрового плана земельного участка и др.), также соотносятся с землеустроительными действиями, поэтому указанный Федеральный закон также следует считать нормативным правовым актом, составляющим основу землеустройства.
Статья 70. Государственный кадастровый учет земельных участков
Комментарий к статье 70
С принятием Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков с 1 марта 2008 года должен осуществляться в порядке, установленном данным Законом.
Согласно статье 13 указанного Закона, государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:
1) реестр объектов недвижимости;
2) кадастровые дела;
3) кадастровые карты.
При этом реестр объектов недвижимости представляет собой документ, в котором содержатся записи об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.
Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет.
В отличие от положений ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ст. 13 "Состав документов государственного земельного кадастра"), в государственном кадастре недвижимости не выделены основные, производные и вспомогательные документы. В то же время в состав государственного кадастра объектов недвижимости включаются документы, сходные с теми, что были предусмотрены законодательством для ведения государственного земельного кадастра.
Напомним, что ст. 13 ФЗ "О государственном земельном кадастре" определено, что к основным документам государственного земельного кадастра были отнесены: Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). Той же статьей ФЗ "О государственном земельном кадастре" к вспомогательным документам государственного земельного кадастра были отнесены книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети. К производным документам государственного земельного кадастра отнесены, в свою очередь, документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.
Исходя из статьи 16 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 указанного Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13 - 20 части 2 статьи 7 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости сведений (учет изменений объекта недвижимости), кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пункте 10 части 2 статьи 7 того же Федерального закона (учет части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 данного Федерального закона (учет адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов (необходимые для кадастрового учета документы). Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Кадастровый учет в связи с изменением любых указанных в пунктах 7 - 17 части 2 статьи 7 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости сведений осуществляется также на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.
Таким образом, в качестве основания осуществления кадастрового учета объекта недвижимости определены действия по образованию и созданию такого объекта. Существенная разница между терминами "образование" и "создание" в данном случае отсутствует. С правовой точки зрения речь идет о юридически обоснованных способах возникновения объектов недвижимости как особых объектах правовых отношений. В то же время в праве чаще ведется речь об образовании земельных участков и создании объектов капитального строительства - зданий, строений и сооружений. Недвижимое имущество, чтобы быть объектом кадастрового учета, как правило, должно быть создано (образовано) как материальный объект по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством. Так, возведение объектов капитального строительства должно осуществляться с соблюдением требований, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в области строительства. Определенные требования по образованию земельного участка установлены законодательством о землеустройстве (Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"), кроме того, настоящим Федеральным законом установлены положения о содержании и порядке подготовки межевого плана земельного участка. Но постановка на кадастровый учет может быть осуществлена и в отношении фактически существующих объектов недвижимости, происхождение которых не выяснено либо создание которых не соответствует требованиям законодательства. По сути дела, право учитывает различные жизненные обстоятельства, которые рассматриваются как юридические факты, в результате которых возникло то или иное недвижимое имущество. Но одного юридического факта возникновения недвижимости для постановки на кадастровый учет недостаточно, поскольку при постановке объекта на кадастровый учет заявителем должны быть предъявлены доказательства правомерности владения им. В том числе и поэтому статьей 22 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости в перечне документов, обязательных для предъявления в целях постановки объекта на кадастровый учет, указаны такие документы, как копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости, а также копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя.