ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3753
Скачиваний: 1
Необходимо иметь в виду, что норма, идентичная п. 2 комментируемой статьи, содержится в п. 7 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 10 мая 2007 г.) <1>. Этот Закон устанавливает, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами РФ в поселениях с численностью населения:
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805; 2005. N 19. Ст. 1750; N 25. Ст. 2425; N 30 (ч. 1). Ст. 3101; 2006. N 1. Ст. 10; N 2. Ст. 172; N 17 (ч. 1). Ст. 1782; N 31 (ч. 1). Ст. 3454; 2007. N 7. Ст. 834; N 18. Ст. 2117; N 21. Ст. 2455.
- свыше 3 млн. человек в размере от пяти- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- от 500 тыс. до 3 млн. человек в размере от пяти- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
До установления цены выкупа земельных участков субъектами РФ цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных минимальных размеров.
А при приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, согласно п. 3 ст. 11 названного Закона, стоимость земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тыс. человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях.
Конституционность п. п. 2 и 3 ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК, а также п. 3 ст. 11 и п. 7 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" оспаривалась Правительством Москвы. В направленном в Конституционный Суд РФ запросе заявитель утверждал, что установлением необоснованно заниженных цен продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ущемляется конституционное право субъектов РФ и муниципальных образований свободно распоряжаться землей, собственниками которой они являются; ограничена свобода их экономической деятельности; нарушен конституционный принцип признания и защиты равным образом всех форм собственности; не учитываются особенности земли как объекта окружающей среды, являющегося невосполнимым природным ресурсом; нарушаются законные интересы народов, проживающих на соответствующих территориях. Тем самым, по мнению заявителя, оспариваемые положения противоречат ст. ст. 8 (ч. ч. 1 и 2), 9 (ч. 1), 36 (ч. 2), 72 (п. "в" ч. 1) Конституции РФ.
Конституционный Суд РФ в Определении от 5 ноября 2003 г. N 403-О <1> указал, что установление основ федеральной политики и федеральные программы в области экономического развития Российской Федерации, а также установление правовых основ единого рынка, основ ценовой политики (включая ценовую политику на землю) согласно п. п. "е" и "ж" ст. 71 Конституции РФ относятся к сфере ведения Российской Федерации. Федеральное Собрание вправе осуществлять законодательное регулирование вопросов, относящихся к данным предметам ведения, определять условия и порядок пользования землей, конкретные полномочия и компетенцию органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов РФ в указанной сфере. При этом наличие федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся ценовой политики на землю как одного из направлений экономической политики государства, исключает для субъекта РФ установление собственного регулирования в противоречие с федеральным.
--------------------------------
<1> ВКС РФ. 2004. N 1.
Федеральный законодатель, реализуя свою компетенцию по регулированию земельных отношений, определил в ФЗ о введении в действие ЗК и в ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" процедуру, формы и способы приватизации земельных участков. Регламентация данными Законами порядка и условий приватизации государственной и муниципальной собственности обусловлена прежде всего тем, что такие отношения носят преимущественно публично-правовой характер. Государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить гражданам и юридическим лицам возможность его реализации, гарантируя при передаче имущества в собственность соблюдение принципов и норм, закрепленных Конституцией РФ, в том числе в ст. ст. 9 и 36. Закрепив единые условия приватизации государственной собственности и избрав в качестве принципа определения стоимости земельных участков установление ее верхнего и нижнего пределов (что направлено на предотвращение как занижения, так и завышения цены приватизируемых участков), федеральный законодатель предоставил гарантию юридического равенства участникам гражданского оборота в этой сфере при реализации ими прав и свобод.
Вместе с тем не исключается право субъектов РФ и муниципальных образований самостоятельно осуществлять регулирование отношений по ряду вопросов, касающихся приватизации государственного и муниципального имущества, в частности определять порядок принятия решений об условиях приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе земли, включая определение ее цены в пределах, установленных федеральным законодателем.
Таким образом, оспариваемые положения, касающиеся принципа определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений, а также применяемых до установления субъектом РФ цены земли минимальных ставок земельного налога, не могут - с учетом правовых позиций, выраженных Конституционным Судом РФ в его решениях, - рассматриваться как нарушающие конституционные права субъектов РФ и муниципальных образований.
Цена земли, устанавливаемая субъектами РФ с учетом требований п. 2 комментируемой статьи, привязана к размеру ставки земельного налога.
В соответствии с нормами части второй НК земельный налог относится к местным налогам и устанавливается НК и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (в Москве и Санкт-Петербурге - законами указанных субъектов РФ). В соответствии со ст. 394 НК налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:
1) 0,3% в отношении земельных участков:
- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;
- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
2) 1,5% в отношении прочих земельных участков.
Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
3. В отличие от двух предыдущих пунктов комментируемой статьи, нормы пункта третьего не ограничены временными рамками. Следовательно, введенный им механизм установления запрета на строительство будет действовать и после 2010 года.
Необходимо отметить, что Земельный кодекс регулирует вопросы предоставления земельных участков для строительства, однако разрешение или запрещение строительства на уже предоставленном земельном участке находится за пределами сферы его ведения. Процедуру выдачи разрешений на строительство, подтверждающих соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающих застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, регламентирует Градостроительный кодекс (ст. 51). В соответствии с ним возможен отказ уполномоченного органа по установленным законом основаниям в выдаче разрешения на строительство, но установления запрета на строительство этот Кодекс не предусматривает.
Таким образом, комментируемый Федеральный закон ввел новый институт - установление запрета на строительство, который согласно норме абзаца третьего пункта 3 рассматриваемой статьи собственник земельного участка может "выкупить", то есть оплатить снятие этого запрета. По существу, данный механизм представляет собой введение для коммерческих организаций и предпринимателей легальной платы за строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке, если участок приобретен ими из государственной, муниципальной собственности.
Абзац второй п. 3 комментируемой статьи устанавливает исключения из общих правил о запрете на строительство, реконструкцию. Такой запрет не распространяется на реконструкцию следующих объектов капитального строительства:
- объекты капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (именно они упоминаются в ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, на которую ссылается комментируемая статья);
- реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.
Как видим, оба исключения связаны только с реконструкцией, а не со строительством, и не любых зданий, строений, сооружений, а только объектов капитального строительства <1>.
--------------------------------
<1> В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (подп. 10 ст. 1) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Запрет на строительство, реконструкцию представляет собой ограничение права собственности на земельный участок в порядке ст. 56 ЗК РФ и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Субъекты Российской Федерации определяют порядок установления и снятия запрета на строительство, реконструкцию. Так, Законом г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" <1> (ст. 7) установлено, что запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке в установленных законом случаях осуществляется решением Правительства Москвы (уполномоченного им органа). Снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляется по заявлению собственника земельного участка и при условии оплаты им 80% от кадастровой стоимости такого участка, действующей на момент снятия запрета на строительство, реконструкцию; если же строительство объектов капитального строительства не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного в решении о передаче земельного участка в частную собственность, договоре купли-продажи земельного участка, то снятие запрета осуществляется по заявлению собственника земельного участка без оплаты. Снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляется с предварительным изменением вида разрешенного использования земельного участка на основании заявления собственника земельного участка в рамках установленного градостроительного регламента.
--------------------------------
<1> Вестник мэра и Правительства Москвы.
Статья 3
Комментарий к статье 3
1. Земельный кодекс устанавливает виды прав на землю: в ст. 15 - право собственности на землю граждан и юридических лиц, в ст. 20 - постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, в ст. 21 - пожизненное наследуемое владение земельными участками, в ст. 22 - аренда земельных участков, в ст. 23 - право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и в ст. 24 - безвозмездное срочное пользование земельными участками. Иные права на землю если и были зарегистрированы до 10 октября 2001 г., то со времени введения в действие ЗК подлежат переоформлению.
Только в отношении права бессрочного (постоянного) пользования земельными участками - такое право предусматривалось и советским законодательством, и ЗК РСФСР - в комментируемой статье указано (п. 12), что оно соответствует предусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Подобного указания нет в отношении временного пользования земельными участками, предусматривавшегося ст. 14 ЗК РСФСР. Хотя предельный срок такого пользования устанавливался не более трех лет, однако исключение делалось для служебных земельных наделов, которые предоставлялись на время работы, в связи с которой они были выделены, и сохранялись, в частности, при переходе на пенсию по старости и инвалидности, соответственно, такое пользование может продолжаться и после вступления в силу нового ЗК, а потому подлежит переоформлению.
Изменились и формы собственности на земельные участки. ЗК РСФСР выделял, наряду с государственной и частной, колхозно-кооперативную, коллективно-долевую, коллективно-совместную собственность. В настоящее время собственность кооперативов представляет собой их частную собственность, долевой и совместной может быть общая собственность - в том числе и на земельные участки.
2. В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все остальные юридические лица могут обладать земельными участками на праве либо аренды, либо собственности (с учетом установленных земельным законодательством ограничений оборота земли, а также ограничений на предоставление в собственность земельных участков иностранным юридическим лицам). Соответственно, те юридические лица, которым до введения в действие ЗК находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны в установленный комментируемой статьей срок переоформить это право.
Что же представляет собой переоформление земельного участка? В комментируемой статье указываются составляющие, или этапы процесса переоформления, но определения этого понятия не дается. По существу, переоформление прав на земельный участок представляет собой разновидность предоставления земельного участка в аренду или в собственность, причем в Законе конкретно не указано, может ли быть компетентным органом отказано в предоставлении земельного участка, производимом в порядке переоформления. Что касается предоставления участка в собственность, то, как отмечалось выше, в отдельных случаях такое предоставление законом запрещено, и потому в удовлетворении заявления должно быть отказано, в предоставлении же земельного участка в аренду в порядке переоформления права отказано быть, судя по всему, не может.