ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3749
Скачиваний: 1
2.2. Пункт 2.2 комментируемой статьи, введенный Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ, решил вопрос, остро стоявший до последнего времени на практике, - о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду.
Нормы п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, согласно которым исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках, часто трактовались следующим образом: если указанный собственник здания, строения, сооружения заключил договор аренды земельного участка, то он совершил предусмотренное законом переоформление имевшегося у него права постоянного (бессрочного) пользования и утратил право на приватизацию этого участка, поскольку уже сделал выбор между получением участка в собственность или аренду в пользу аренды земельного участка.
Изложенная позиция прослеживалась и в целом ряде судебных решений и была подтверждена Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 <1>, в котором (п. 7) указывалось, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то собственник такого объекта утрачивает право выкупа земельного участка.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
После введения комментируемой нормы Закона о введении в действие ЗК РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют легальное основание для приобретения в собственность ранее арендованного земельного участка, на котором располагаются эти здания, строения или сооружения.
3. Со дня введения в действие ЗК гражданам земельные участки не предоставляются ни в постоянное (бессрочное) пользование (п. 8 комментируемой статьи), ни в пожизненное наследуемое владение (п. 1 ст. 21 ЗК). Но, в отличие от порядка, установленного для юридических лиц, срок, в течение которого должно быть произведено переоформление прав на земельные участки, не установлен. То есть указанные права на земельные участки могут сохраняться за гражданами неопределенное количество времени. Однако постепенно, видимо, процесс переоформления будет завершен. Прежде всего потому, что он совершается в интересах самих граждан: иные, кроме собственности, права на земельные участки не предполагают возможности распоряжения ими, поэтому перспектива решения вопросов наследования земельных участков и осуществления сделок с ними стимулирует граждан оформить право собственности на земельные участки, тем более что сами участки в этих случаях переходят в их собственность бесплатно. Тормозят процесс переоформления в основном высокая стоимость землеустроительных действий, необходимых для представления установленных документов, и существующие на местах бюрократические проволочки, однако государством предпринимаются меры по упрощению и удешевлению процедуры оформления гражданами прав на землю (см. комментарий к п. 9.1 комментируемой статьи).
4. Закон СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР" <1> (вступил в силу 1 июля 1990 г.) впервые установил, что гражданам для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилых домов и удовлетворения других нужд, предусмотренных законом, предоставляется земля в пожизненное наследуемое владение. До этого в соответствии с Земельным кодексом РСФСР 1970 г. (ст. 87) было установлено, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью; право землепользования лица, к которому перешло право собственности на строение, регистрируется органами коммунального хозяйства. Поскольку такое право землепользования не всегда надлежащим образом регистрировалось и, таким образом, огромное число граждан осталось с неоформленными правами на земельные участки, на которых находятся принадлежащие им на праве собственности жилые дома, потребовалось введение нормы п. 4 комментируемой статьи.
--------------------------------
<1> Ведомости СССР. 1990. N 11. Ст. 164.
Как отмечалось Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики за третий квартал 2003 г. <1>, в рассматриваемом пункте под сделками понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком. Поэтому во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или стоящим на нем домом, возникает право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка.
--------------------------------
<1> БВС РФ. 2004. N 3.
Как справедливо отмечают А. Ефимов и Е. Галиновская <1>, анализ данной нормы позволяет прийти к выводу, что действие ее распространяется на случаи, когда требование заявлено:
--------------------------------
<1> Комментарий судебной практики по вопросам земельного права // Комментарий судебной практики. Вып. 9. М.: Юрид. лит., 2004.
1) в отношении не любого, а только приусадебного земельного участка;
2) лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома;
3) лицом, в фактическое пользование которого земельный участок перешел до 1 июля 1990 г.
В судебной практике достаточно часто встречаются споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально.
Так, постановлением главы администрации Центрального района г. Челябинска в 2002 г. гражданам Ф.А. и Ф.Н. был предоставлен в собственность земельный участок (жилая зона) из земель поселений природоохранного и историко-культурного назначения для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства. До этого (в 2001 г.) на основании постановления главы г. Челябинска земельный участок, в границах которого находился жилой дом, принадлежащий Ф.А. и Ф.Н., был предоставлен в аренду ООО для проектирования и строительства торгового комплекса. ООО обратилось в арбитражный суд, возражая против предоставления земельного участка в собственность собственникам жилого дома.
При рассмотрении дела установлено, что граждане Ф.А. и Ф.Н. приобрели право собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, в результате наследования. В свою очередь, жилой дом был приобретен наследодателем (гражданином Ф.) на основании договора купли-продажи в 1928 г. Ф.А. и Ф.Н. надлежащим образом свое право на относящийся к дому земельный участок не оформили. Возникает вопрос, подлежит ли применению к данной ситуации норма п. 4 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.
Постановлением ФАС Уральского округа от 28 октября 2004 г. N Ф09-3546/04-ГК было отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления главы администрации города о передаче в частную собственность земельного участка гражданам - сособственникам жилого дома, расположенного на этом земельном участке, поскольку суд пришел к выводу, что приватизация таких участков гражданами, получившими в собственность жилые дома по сделкам, совершенным до 1 июля 1990 г., не запрещена. Однако, как верно отмечает А. Валуйский <1>, в комментируемом Постановлении не указана дата принятия наследства. Если наследство было принято до 1 июля 1990 г., то положительный ответ на данный вопрос сомнений не вызывает: принятие наследства - это односторонняя сделка. В этом случае Ф.А. и Ф.Н. являются лицами, получившими дом в общую собственность в результате односторонних сделок. Соответственно, они пользуются всеми правами, вытекающими из п. 4 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.
--------------------------------
<1> Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли (август 2004 г. - август 2005 г.). Ч. ч. 1 - 2 // Подготовлен для публикации в СПС "КонсультантПлюс".
Если же Ф.А. и Ф.Н. стали сособственниками дома после 1 июля 1990 г., то их право на приватизацию земельного участка требует дополнительного обоснования. Здесь следует иметь в виду ст. 1112 ГК, которая закрепляет принцип универсального правопреемства при наследовании. Так, согласно этой статье в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Исключением из этого правила являются права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, и т.п.). Право на приобретение в собственность (на приватизацию) земельного участка является правом имущественным, и такое право не относится к числу прав, неразрывно связанных с личностью наследодателя (поскольку этим правом может воспользоваться любой собственник объекта недвижимости, расположенного на соответствующем земельном участке). Следовательно, при принятии наследства вместе с домом к наследникам переходит и право на приватизацию соответствующего земельного участка в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК. Таким образом, с этой стороны никаких юридических препятствий для приватизации земельного участка гражданами Ф.А. и Ф.Н. не имеется.
5. В соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Приграничные территории согласно Закону РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации" составляют пограничную зону, российскую часть вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территорий административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска.
Перечень приграничных территорий, на которых не допускается предоставление земельных участков в собственность иностранцам, до сих пор Президентом РФ не утвержден, поэтому согласно п. 5 комментируемой статьи пока земельные участки в собственность указанных лиц не предоставляются на всех приграничных территориях в соответствии с приведенным выше легальным описанием таких территорий.
Стоит заметить, что по поводу содержащихся в ЗК ограничений прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц Конституционным Судом РФ рассматривался запрос Мурманской областной Думы.
В запросе Мурманской областной Думы оспаривалась конституционность ряда положений ЗК, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, в том числе п. 3 ст. 15.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23 апреля 2004 г. N 8-П <1> указал, что в соответствии со ст. 2 Конституции РФ обязанностью государства является признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе, следовательно, права граждан и их объединений иметь землю в частной собственности. Право частной собственности не принадлежит к таким правам, которые в силу ст. 56 (ч. 3) Конституции РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях, однако как сама возможность введения федеральным законом ограничений данного права, так и их характер определяются законодателем не произвольно, а в соответствии с Конституцией РФ, согласно ст. 55 (ч. 3) которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Указанное правовое регулирование имеет целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом и тем самым - реализацию ими конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. Таким образом, оспариваемые положения ЗК, которыми регулируются вопросы, касающиеся предоставления в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков, расположенных на определенных территориях, не противоречат Конституции РФ как направленные на конкретизацию ее положений о предназначении и конституционно-правовом статусе земли.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 18. Ст. 1833.
6. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК). Имущественные права, имеющие денежную оценку, наряду с вещами могут быть внесены в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. К таким правам, например, относится право аренды земельного участка, которое может быть внесено в залог, в уставный капитал, отчуждено иным способом. Однако законодательство не предусматривает возможности денежной оценки или переуступки права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Соответственно, оно не может быть внесено в уставный или складочный капитал коммерческой организации.
7. В п. 7 комментируемой статьи находит реализацию один из принципов земельного законодательства - о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Данная норма получила развитие в ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", которой установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю как земельных участков, занимаемых указанными объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов, так и земельных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды.
При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
8. Как уже отмечалось выше, согласно п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В п. 2 данной статьи указано, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако в ЗК нет специального указания на то, что иным, кроме названных в статье, юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки также не предоставляются, поэтому и потребовалась соответствующая норма в ФЗ о введении в действие ЗК. Кроме того, указание в п. 8 комментируемой статьи на точную дату, начиная с которой не предоставляются участки в постоянное (бессрочное) пользование указанным лицам, позволяет сделать вывод о том, что решения о предоставлении таких участков после даты введения в действие ЗК следует признавать незаконными.