ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1604
Скачиваний: 1
8. О других обязанностях органов государственной власти и органов местного самоуправления см., например, комментарии к ст. 12 - 14, 50, 51, 57.
Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
Комментарий к статье 3
1. Комментируемая статья развивает принцип неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения - один из основных конституционных принципов.
"Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан...", - гласит ч. 2 ст. 3. Она же устанавливает изъятие из этого правила: "...иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения" (см. п. 2 комментария к рассматриваемой статье).
Эта норма основана на ст. 25 Конституции РФ о возможности ограничения неприкосновенности жилища в случаях, прямо установленных законом. Так, Федеральным конституционным законом от 30.05.2001 N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении" предусмотрено ограничение неприкосновенности жилища в условиях чрезвычайного положения.
Требование о недопустимости посягательств на неприкосновенность жилища человека содержится и в нормах международного права - в ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах (16.12.66), в ст. 12 Всеобщей декларации прав человека (10.12.48).
2. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает цели, ради которых принцип неприкосновенности жилища может быть нарушен.
Причем цели эти перечислены исчерпывающим образом:
1) спасение жизни граждан и их имущества;
2) обеспечение их личной или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера;
3) задержание лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечение совершаемых преступлений или установление обстоятельств преступления либо несчастного случая.
3. Случаи и порядок проникновения в жилище ради перечисленных целей устанавливаются в соответствующих федеральных законах. Это, например, Закон РФ от 18.04.91 N 1026-1 "О милиции" <1>, Федеральные законы от 03.04.95 N 40-ФЗ "О Федеральной службе безопасности" <2> и от 12.08.95 N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности" <3>.
--------------------------------
<1> Ведомости РСФСР. 1991. N 16. Ст. 503.
<2> СЗ РФ. 1995. N 15. Ст. 1269.
<3> СЗ РФ. 1995. N 33. Ст. 3349.
Верховный Суд РФ разъяснил: "Исходя из того, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения... суды должны рассматривать материалы, подтверждающие необходимость проникновения в жилище, если таковые представляются в суд" <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ от 24.12.93 N 13 "О некоторых вопросах, связанных с применением статей 23 и 25 Конституции Российской Федерации" // БВС РФ. 1994. N 3.
4. Под произвольным лишением граждан жилья исходя из смысла ч. 4 комментируемой статьи понимается выселение (ограничение в праве пользования) по иным основаниям, нежели предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами, либо не в установленном этими законами порядке. Иначе говоря, выселение из жилого помещения или ограничение в праве пользования жильем допускается только в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Так, случаи выселения предусмотрены нормами разд. III ЖК РФ. Выселение производится в связи со сносом дома по предусмотренным основаниям, в связи с капитальным ремонтом дома, когда жилое помещение не может быть сохранено, и проч. (ст. 85). Выселяемым в этих случаях предоставляется другое благоустроенное жилое помещение в соответствии со ст. 89 ЖК РФ.
Расторжение договора социального найма и выселение допустимы в случаях виновного поведения нанимателя и членов его семьи (см. комментарий к ст. 83).
5. Нельзя ограничить (лишить) право пользования жильем за такие действия, которые не связаны со злоупотреблением жилищными правами или с невыполнением жилищных обязательств. Так, нельзя ограничить конституционное право человека на жилище в связи с его временным отсутствием <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.95 N 8-П // СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
6. Правила комментируемой статьи о неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения не касаются граждан, которые занимают жилье, не имея на то законных оснований (например, при самовольном занятии жилья).
Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
Комментарий к статье 4
1. Комментируемая статья определяет виды жилищных отношений и их участников.
Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.
2. В число жилищных входят отношения по поводу:
учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
предоставления жилых помещений;
пользования жилыми помещениями;
использования жилищного фонда;
оплаты жилья;
управления жилищным фондом, содержания жилищного фонда и проч.
От жилищных неотделимы отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг. Так, обязанность наймодателя - обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ), а обязанность нанимателя - своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.
3. Государственный учет жилищного фонда регламентируется ст. 19 ЖК РФ (ч. 4 и 5). Порядок учета жилищного фонда был определен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.
Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе жилищного фонда, его техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Учету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от формы собственности.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и технической паспортизации (см. ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).
4. Возникновение, реализация, изменение и прекращение права пользования жильем по договору социального найма регулируются положениями разд. III ЖК РФ.
Кодекс определил категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49). В ЖК РФ установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма договора (ст. 63), права и обязанности сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за нарушения жилищного законодательства и условий договора социального найма (ст. 66, 68).
Раздел IV ЖК РФ содержит нормы, определяющие основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 99, 104 - 109), порядок заключения договора найма этих помещений (ст. 100).
5. Договор социального найма должен быть изменен в следующих случаях: вселение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ); предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); объединение граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также замена нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) и др. Следует отметить, что Кодексом не предусматривается возможность заключения отдельного договора с членом семьи нанимателя, как это предусматривалось ст. 86 ЖК РСФСР.
Договор "коммерческого" найма изменяется в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ), переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК РФ).
6. Статьи 83 - 91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и 103 ЖК РФ - вопросам расторжения договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселения из этих помещений. Расторжение договора "коммерческого" найма и выселение из жилья, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК РФ.
7. Жилищные отношения, связанные с пользованием, могут основываться не только на договоре найма, но и на договорах безвозмездного пользования, пожизненного содержания, а также на завещательном отказе (см. гл. 33, 36 и 62 ГК РФ, а также ст. 34 и 33 ЖК РФ).
8. Отношения собственности на жилое помещение тесно связаны с жилищными. Право собственности служит основанием для возникновения и осуществления жилищных отношений.
Отношения собственности на жилое помещение регулируются гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, принадлежащего гражданину - собственнику этого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 - общее имущество многоквартирного дома; ст. 292 - права членов семьи собственника жилого помещения; ст. 293 - условия и порядок принудительного изъятия жилого помещения.
О пользовании жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, говорится также в ст. 30 и 31 ЖК РФ. Что касается пользования общим имуществом многоквартирного дома, то данному вопросу посвящена гл. 6 ЖК РФ (право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - ст. 36; определение долей в праве общей собственности - ст. 37; изменение границ помещений в многоквартирном доме - ст. 40 и т.д.).
9. Об управлении многоквартирными домами, создании и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и ТСЖ, оплате жилья и коммунальных услуг сказано в разд. V - VIII ЖК РФ.
О переводе жилых помещений в нежилые и наоборот, переустройстве жилья см. гл. 3 и 4 ЖК РФ. Об отнесении помещений к числу жилых и исключении из жилищного фонда - ч. 2 и 4 ст. 15, гл. 3 ЖК РФ.
10. Комментируемая статья называет в числе жилищных отношений контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соответствием жилища установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Такой контроль осуществляется государственными жилищными инспекциями субъектов РФ.
11. Участниками жилищных отношений являются также граждане, которым жилые помещения предоставлены юридическими лицами - арендаторами этих помещений.
Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилье только для проживания граждан, например своих сотрудников.
12. Право пользования жильем возникает также: у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ).
Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
В доме жилищного и жилищно-строительного кооперативов (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования жилым помещением основано на членстве в кооперативе (см. ст. 218 ГК РФ).
Поднаниматели и временные жильцы самостоятельного права пользования жильем не приобретают (см. комментарии к ст. 76 и 80).
О пользовании служебными жилыми помещениями и общежитиями говорится в ст. 104 и 105 ЖК РФ. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно предоставляется на определенное время (работы, учебы, службы). Проживающие в служебных помещениях и общежитиях существенно ограничены в праве пользования жильем.
13. Жилищные отношения регулируются жилищным законодательством с привлечением норм гражданского законодательства. Так, договор социального найма жилого помещения регулируется жилищным законодательством, но к нему применяются и правила ряда статей ГК РФ (ст. 672). Регламентация договора "коммерческого" найма осуществляется гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ).
Жилищный кодекс РФ предусматривает в определенных случаях применение гражданского законодательства (см. комментарий к ст. 7). Так, вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 33 и 34 ЖК РФ), в полном объеме регламентируются гражданским законодательством (гл. 33 и 62 ГК РФ). Государственная регистрация прав на жилище (ст. 18 ЖК РФ) основана на положениях ст. 131 ГК РФ. Ликвидация жилищных кооперативов осуществляется по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ). Договоры, предусмотренные ЖК РФ, признаются недействительными по нормам ГК РФ (ст. 166 - 181).
14. Статья 62 Конституции РФ предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ч. 3 комментируемой статьи воспроизводит это правило).
Так, не все нормы ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных юридических и физических лиц и лиц без гражданства. Часть 5 ст. 49 предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ).
Кроме того, согласно ст. 1194 ГК РФ Правительство РФ может устанавливать ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, где ограничены имущественные и личные неимущественные права российских граждан и юридических лиц.
Статья 5. Жилищное законодательство
Комментарий к статье 5
1. Конституция РФ является правовой основой развития жилищного законодательства. Она имеет высшую юридическую силу, поэтому законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны полностью соответствовать Конституции РФ.
Систему жилищного законодательства образуют федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Таким образом, федеральные законы, акты Президента РФ, Правительства РФ, министерств и других федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ являются источниками жилищного законодательства (ч. 2 ст. 5 ЖК РФ).
Согласно ст. 90 Конституции РФ указы и распоряжения Президента РФ не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам (ч. 3 ст. 5 ЖК РФ).
Постановления и распоряжения Правительства РФ в случае их противоречия Конституции РФ, федеральным законам и указам Президента РФ могут быть отменены Президентом РФ (ст. 115 Конституции РФ).