4. Договор заключается на срок, предусмотренный ч. 5 ст. 162. При окончании действия договора управления стороны вправе его прекратить либо заключить договор на новый срок. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором.

Изменение и расторжение договора осуществляется в порядке, установленном гл. 29 ГК РФ.

Комментированная статья предусматривает возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке в случаях: если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам конкурса (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ), общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом (ч. 8.1 ст. 162); если управляющая организация не выполняет условий договора (ч. 8.2 ст. 162).

5. Части 10 и 11 комментируемой статьи устанавливают порядок передачи дел при прекращении договора управления домом (ч. 10) и обязанность управляющей организации ежегодно отчитываться о выполнении договора (ч. 11).

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 163

1. Комментируемая статья касается управления только такими многоквартирными домами, все помещения в которых находятся или в федеральной собственности, или в собственности субъекта РФ, или в муниципальной собственности, т.е. в собственности одного образования. Порядок управления такими домами устанавливается Правительством РФ (для жилья федеральной собственности); органом государственной власти субъекта РФ (собственность субъекта РФ), органом местного самоуправления (муниципальная собственность).

Управляющая организация (как правило) выбирается по результатам открытого конкурса. Частью 2 ст. 163 установлено, что собственники таких домов обязаны заключать договоры управления только с теми управляющими организациями, которые выиграли открытый конкурс. Договор может быть заключен без проведения конкурса в случае, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

2. Организация и порядок проведения открытого конкурса предусматриваются ст. 448 ГК РФ.

В открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Извещение о его проведении должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до проведения конкурса.

Конкурс, проведенный с нарушением установленных правил, может быть признан судом недействительным по иску заинтересованного лица (ст. 449 ГК РФ). Признание конкурса недействительным влечет недействительность договора с лицом, выигравшим этот конкурс (п. 2 ст. 449).

Положение об открытом конкурсе утверждается Правительством РФ (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

---

Комментарий к статье 164

1. Непосредственное управление многоквартирным домом означает, что собственники сами заключают договоры с соответствующими организациями (лицами), осуществляющими определенные виды деятельности, - без привлечения управляющей организации и без создания товарищества собственников жилья.

2. В случае непосредственного управления каждый из собственников от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Соответственно, каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги.

Что касается оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то для этого заключается отдельный договор с соответствующими лицами - по решению общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны такого договора.

3. От имени собственников помещений в указанном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников. Но может быть и иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выдаваемую всеми или большинством собственников.

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

Комментарий к статье 165

1. Комментируемая статья обязывает муниципальные органы создать всем управляющим организациям равные условия для хозяйственной деятельности.

Следует отметить, что обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций прослеживается уже на стадии их выбора, а именно предоставление равных возможностей как для частных организаций, так и для государственных или муниципальных. Согласно ст. 161 ЖК РФ управляющая организация может быть определена путем проведения открытого конкурса. В соответствии со ст. 448 ГК РФ в открытом конкурсе участвует любое лицо.

2. Обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций (независимо от их организационно-правовых форм) означает также установление одинаковых правил по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме <1>.

--------------------------------

<1> Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Требование обеспечить равные условия деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм отражает положение Конституции РФ о признании и защите равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности (ст. 8).

3. Муниципальные органы: могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным (иным специализированным потребительским) кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

---

Предоставление органом местного самоуправления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирного дома не освобождает муниципалитет - собственника части помещений в этом доме - от обязанности финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт дома.

Органу местного самоуправления предложено принимать меры по повышению уровня квалификации лиц, управляющих многоквартирными домами, и организации обучения лиц, желающих осуществлять такую деятельность.

4. Согласно ч. 2 ст. 165 и муниципальные органы, и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам (по их запросам) информацию:

об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;

о размерах оплаты согласно этим ценам и тарифам;

об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;

о ценах и тарифах на коммунальные услуги и размерах их оплаты.

Реализация такой обязанности позволит гражданам осуществлять защиту своих прав потребителей, а также определиться в выборе оптимального способа управления многоквартирным домом.

АЛФАВИТНО-ПРЕДМЕТНЫЙ УКАЗАТЕЛЬ <1>

--------------------------------

<1> Арабскими цифрами указаны номера статей Жилищного кодекса РФ, римскими - номера статей Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

А

Аналогия закона, аналогия права - 7

Аренда жилого помещения - 30, 92, 153

См. договор

Аренда части общего имущества - 145, 152

Б

Балкон - 15

Беженцы - 97, 108, 156

Благоустроенное(ые) ж.п. - 84 - 89

Бремя содержания, расходов - 30, 39, 43

См. обременение

В

Введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации - I, IV, V, VI, VIII, XIII, XVI

Веранда - 15

Владение - 1, 19, 30, 60, 100, 124, 128, 135, 138

См. право владения

Возмещение убытков - 21, 66, 75, 137

Возмещение обязательных платежей и взносов - 137

Возмещение расходов - 66, 137, 158

Возникновение

- права собственности - 143, 153, 158

- права владения - 4

- права пользования - 4, 33

- права распоряжения - 4

- права на субсидию - 156

- членства

См. член(ы)

Временно отсутствующие наниматель, член(ы) семьи, гражданин - 26, 70 - 72, 81, 155

Временное выбытие - 128

Временное пользование жилым помещением - 32, 137

Временное поселение - 97, 108, 156

Временное проживание - 94, 95, 100

Временные жильцы - 67, 80, 126, 155

Временный выезд - 76

Вселение - 31, 58, 59, 88, 124

- в. членов семьи - 31, 69, 70, 80

- в. временных жильцов - 80

Выкуп жилого помещения - 32

Выкупная цена жилого помещения - 32

Вынужденные переселенцы - 97, 108, 156

Выселение - 3, 12, 84, 85, 87, 89, 91, 103; XIII

- основания в. - 35, 86 - 88, 90

- судебный порядок в. - 79, 80, 84, 89, 90, 91, 103, 133

- в. без предоставления другого помещения - 79, 80, 84, 91, 103, 133

- в. с предоставлением другого помещения - 84 - 90, 103, 134

Г

Государственная регистрация

- г.р. права собственности и иных вещных прав на жилые помещения - 18

- г.р. права пользования по завещательному отказу - 33

- г.р. решения об изъятии жилого помещения - 32

---

- г.р. жилищного (жилищно-строительного) кооператива - 114; XIV

- г.р. товарищества собственников жилья - 136, 139

Государственный жилищный фонд - 2, 4, 12, 19, 49, 60, 92, 106, 153 - 156, 159

- ж.ф. Российской Федерации - 12, 49, 104

- ж.ф. субъектов Российской Федерации - 13, 19, 49, 104

Д

Дееспособные граждане (члены семьи) - 31, 33, 69, 82

Дети - 31, 57, 69, 70, 91

Доверенность - 48, 119, 149, 164

Договор - 1, 2, 6, 10, 19, 30, 35, 155

См.: заключение договора; изменение договора; прекращение договора; расторжение договора

- д. найма жилых помещений государственного и муниципального фондов - 2, 30, 153 - 156

- д. социального найма жилых помещений - 2, 12 - 14, 26, 29; раздел III; 95, 153 - 156, 159; VI, VII, XX

- д. поднайма жилого помещения - 77 - 79

- д. об обмене жилыми помещениями - 74

- д. найма специализированных жилых помещений - 12, 92, 99, 100

- д. найма жилого помещения в общежитии - 105

- д. найма маневренного фонда - 106

- д. найма служебного помещения - 104

- д. аренды жилого помещения - 30, 153

- д. найма жилого помещения частного жилищного фонда - 159

- д. безвозмездного пользования жилым помещением - 30, 99, 109

- д. возмездного пользования жилым помещением - 19, 30, 99

- д. управления многоквартирным домом - 137, 148, 155, 161 - 163; VIII

- д. о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме - 137, 138

- д. на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме - 148

- д. оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме - 164

- д. об оказании коммунальных услуг для многоквартирного дома - 137

- д. холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления в многоквартирном доме - 164

- международный д. - 9, 49, 159

- д. пожизненного содержания с иждивением - 33, 34

- трудовой д. - 93, 102, 104, 105

Доход

- д., приходящийся на каждого члена семьи, - 13, 14, 49

- совокупный д. семьи - 159, 160

- д. товарищества собственников жилья - 145, 151, 152

Ж

Жилищный фонд - 1, 2, 4, 19, 20, 154

См.: государственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд; частный жилищный фонд

- ж.ф. коммерческого использования - 19

- ж.ф. социального использования - 19, 63

- индивидуальный ж.ф. - 19

- специализированный ж.ф. - 13, 14, 19, 92

См. жилые помещения специализированного жилищного фонда

- учет ж.ф. - 4, 12 - 14, 19

- контроль за использованием и сохранностью ж.ф. - 12 - 14

Жилой дом - 16

Жилые помещения, непригодные для проживания, - 12 - 15, 57, 73, 85, 87, 95, 106

Жилые помещения специализированного жилищного фонда

- ж.п. в домах системы социального обслуживания населения - 92, 96, 107

- ж.п. в общежитиях - 92, 94, 102, 103, 105, 156; VII

- ж.п. для социальной защиты отдельных категорий граждан - 92, 98, 99, 109

- ж.п. маневренного фонда - 82, 92, 95, 106

- ж.п. фонда для временного поселения вынужденных переселенцев - 92, 97, 108, 156

- ж.п. фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, - 92, 97, 108, 156

- служебные ж.п. - 92, 93, 100, 102 - 104

З

Завещание - 33

Завещательный отказ - 33, 35

Заключение договора

- социального найма - 57, 60, 63, 74, 82; XX

---

- поднайма - 76, 77

- об обмене жилыми помещениями - 74

- найма специализированного помещения - 100

- найма служебного помещения - 104

- найма служебного помещения в общежитии - 105

- найма жилого помещения маневренного фонда - 106

- управления многоквартирным домом - 137, 148, 161 - 163

- на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме - 137, 138, 148

- оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества - 164

- об оказании коммунальных услуг в многоквартирном доме - 137

- холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления в многоквартирном доме - 164

Законодательство - 1, 2, 4, 7, 8, 12 - 15, 17, 21, 23, 24, 26, 27, 29, 49, 52, 66, 95, 96, 98, 106, 124, 135, 137, 138, 148, 149, 156, 161, 163

- федеральное з. - 36

- з. субъектов Российской Федерации - 57, 81, 98, 107, 109

- гражданское з. - 7, 30, 36, 75, 123, 140, 141, 162

- жилищное з. - глава 1; 65, 66

- з. о государственной регистрации юридических лиц - 114, 136, 139

- з. о градостроительной деятельности - 22, 36

- земельное з. - 36

- процессуальное з. - 11

Замена жилого помещения - 67, 81

Защита

См.: судебная защита; права и законные интересы

- з. жилищных прав - 11

- социальная з. - 96, 98, 99, 109

- з. жилищных прав граждан органами власти и местного самоуправления - 2, 32, 85 - 88, 134

Земельный участок - 32, 36, 44, 56, 136, 137; XVI

И

Изменение

- формы собственности - 157; XX

- долей в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме - 40

- права владения - 4

- права пользования - 4, 67

- права распоряжения - 4

- размера общего имущества в коммунальной квартире - 41

- жилищного правоотношения - 11

- способа управления многоквартирным домом - 161

- правил внутреннего распорядка товарищества собственников жилья - 145

- размера платы за жилое помещение - 155

- размера платы за коммунальные услуги - 155, 157

- размера платы за содержание и ремонт жилого помещения - 156

- внесение и. в устав товарищества собственников жилья - 145

Изменение договора

- социального найма - 64, 70, 73, 82

- управления многоквартирным домом - 162

Изъятие жилого помещения - 32

Изъятие земельного участка - 32

Имущество - 3, 13, 14, 135, 137, 158

- движимое и. - 151

- недвижимое и. - 15, 18, 23, 28, 32, 135, 151, 152; XVI

- общее и. - 4, 12, 30; глава 6; 61, 62, 65 - 67, 135, 137, 138, 142, 145, 151, 152, 154 - 156, 158, 161, 162, 164

- стоимость и. - 13, 14, 49

Иностранные граждане - 4, 49, 159

Иностранные юридические лица - 4

Иск о выкупе жилого помещения - 32

Использование жилого помещения

- для профессиональной деятельности - 17

- для индивидуальной предпринимательской деятельности - 17

К

Капитальный ремонт - 65 - 67, 73, 85, 88, 95, 106, 137, 151, 154, 155, 158, 165

Квартира - 16, 22, 30, 51, 58, 62, 72, 80, 89, 104

- коммунальная - 30, 41 - 43, 59, 73, 76, 80, 89

Коммунальные услуги - 2 - 4, 8, 12, 20, 65 - 67, 83, 90, 137, 151; раздел VII; 161, 162, 165

Комната(ы) - 16, 41, 42, 57, 58, 89, 156

Компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг - 160

Контроль

- обеспечение к. за исполнением жилищного законодательства - 2

- за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства - 2

---

Смотрите также файлы

• ЗК_28.07.2012.doc

• ЗК_комм_Боголюбов_2009.doc

• ЗК_комм_Болтанова_2010.doc

• ЗК_комм_Волков_2009.doc

• ЗК_комм_Крассов_2009.doc