ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1596
Скачиваний: 1
Следует отметить, что требование использовать жилье по назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения (ст. 288 ГК РФ). В случае невыполнения этой обязанности оно может быть даже продано с торгов (ст. 293 ГК РФ).
10. Частью 2 комментируемой статьи закреплена возможность граждан по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять свои жилищные права. Жилищные права охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.
Круг жилищных прав, установленных Кодексом, значителен. Так, право на жилище означает (в числе прочих) возможность улучшения жилищных условий по предусмотренным законом основаниям. Вопросам предоставления жилья по договору социального найма посвящена гл. 7 ЖК РФ. Граждане имеют значительное число прав, вытекающих из договора жилищного найма, в частности вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (ст. 70 ЖК РФ, ст. 679 ГК РФ); сдавать жилье в поднаем (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ); разрешать проживание в нем временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ, ст. 680 ГК РФ).
Наниматели жилых помещений по договору социального найма имеют также право на обмен (ст. 72 ЖК РФ), приватизацию жилья (Закон о приватизации жилых помещений) и проч.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать "по своему усмотрению" один из способов управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 161).
11. Осуществляя свои жилищные права и исполняя обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ.
Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан или соседей.
Обычно нарушение прав и интересов других граждан связано с нарушением обязанностей по пользованию жилым помещением, т.е. исполнение гражданами таких обязанностей есть гарантия соблюдения прав и интересов других граждан.
Статья 83 ЖК РФ предусматривает, что договор социального найма расторгается, а наниматели выселяются без предоставления другого жилья, если они систематически нарушают права и законные интересы соседей.
Такое нарушение обычно выражается в антиобщественных (аморальных) действиях в квартире или доме. Нарушение прав и интересов других граждан может иметь место также в случаях: использования жилого помещения не по назначению (например, переоборудование жилого помещения под офисное); переустройства и реконструкции жилого помещения; вселения поднанимателей и временных жильцов и проч. В целях защиты прав и законных интересов членов семьи и соседей в указанных случаях ЖК РФ предусматривает основания и порядок: производства переустройства и реконструкции жилых помещений (ст. 26), сдачи в поднаем (ст. 76), вселения временных жильцов (ст. 80).
Статья 293 ГК РФ устанавливает определенные последствия для собственника жилья в случае систематического нарушения прав и интересов соседей. Причем помимо антиобщественных действий нарушение прав и законных интересов соседей может выразиться в несвоевременной оплате жилья (расходов по содержанию многоквартирного дома).
В многоквартирном доме собственнику жилого помещения принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, и т.д. (ст. 289 и 290 ГК РФ).
Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник "несет бремя содержания" принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, невнесение собственником платы на содержание общего имущества дома является нарушением данной нормы ГК РФ и, следовательно, нарушает права и законные интересы соседей, добросовестно участвующих в расходах по содержанию этого имущества.
12. Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Только по этим основаниям ЖК РФ допускает ограничение жилищных прав граждан.
Так, существуют особенности пользования жилыми помещениями, которые расположены в закрытых военных городках, являются помещениями специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ).
13. Частями 4 и 5 комментируемой статьи предусмотрено, что граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона.
Формулировку "право свободного выбора жилых помещений" в данном случае следует понимать как свободный выбор возможности удовлетворения потребности в жилье.
Что касается положений законодательства о выборе места пребывания и жительства, то эти вопросы регламентируются Законом РФ от 25.06.93 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> РГ. N 152. 1993. 10 авг.
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
Комментарий к статье 2
1. Комментируемая статья раскрывает содержание одного из основополагающих принципов жилищного законодательства - обеспечение условий для реализации гражданами своего права на жилище.
Потребности граждан в жилье удовлетворяются путем заключения договоров социального найма или договоров найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также путем приобретения квартир и домов на рынке жилья.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны создавать необходимые условия для удовлетворения этих потребностей граждан. Для этого они в первую очередь содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, предоставляют субсидии, выделяют жилье (по договорам социального найма и др.), стимулируют жилищное строительство.
2. Для создания и развития рынка жилья был принят ряд законодательных актов (об ипотеке, приватизации и проч.), сняты ограничения и запреты на приобретение жилья в собственность, на распоряжение таким жильем. Кроме того, государство и муниципальные образования участвуют на рынке жилья своей собственностью, используют жилые помещения в коммерческих целях, разрабатывают и реализуют другие меры, содействующие свободному обороту жилья.
3. Обязанность государственных и муниципальных органов использовать бюджетные средства (иные не запрещенные законом источники), в том числе для предоставления субсидий, закреплена в п. 2 ст. 2, а обязанность стимулировать жилищное строительство - в п. 4. Однако именно субсидии (например, по программам улучшения жилищных условий молодым семьям) стимулируют жилищное строительство. Сюда же следует отнести предоставляемую гражданам возможность получить земельный участок под строительство жилья.
Кроме того, Указом Президента РФ от 10.06.94 N 1180 было утверждено Положение о жилищных кредитах <1>. Способом обеспечения такого кредита является залог недвижимого имущества (ипотечное кредитование).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 692.
Контроль за соблюдением установленных законодательством требований жилищного строительства предусматривается, в частности, нормами Градостроительного кодекса РФ.
4. Обеспечение граждан жильем по договору социального найма регулируют нормы разд. III, а по договору найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов - нормы разд. IV ЖК РФ.
По договору социального найма жильем обеспечиваются малоимущие граждане и иные категории граждан, определяемые федеральным законом или законом субъекта РФ (ст. 49 ЖК РФ).
Раздел IV ЖК РФ (ст. 99 - 108) посвящен обеспечению граждан жильем по договорам найма специализированного жилого помещения. Отдельным категориям граждан, нуждающимся в специальной социальной защите, жилье предоставляется по договорам безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК РФ).
5. Государственные и муниципальные органы не только содействуют удовлетворению жилищных потребностей граждан, но и обеспечивают защиту их прав и законных интересов в данной сфере; контроль за исполнением жилищного законодательства.
Что касается защиты прав граждан, то в первую очередь следует указать: ст. 32 ЖК РФ, предусматривающую обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; ст. 134 ЖК РФ - обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в случае сноса дома; ст. 85 - 88 ЖК РФ - порядок предоставления жилья в случаях сноса дома, признания жилого помещения непригодным для проживания, перевода в нежилое; в связи с капитальным ремонтом дома.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям должны осуществлять специальные органы. Так, органы государственной жилищной инспекции были образованы в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566.
Жилищный кодекс РФ предусматривает ответственность за нарушение жилищного законодательства гражданами и юридическими лицами. При этом под нарушением жилищного законодательства понимается в первую очередь неисполнение обязанностей, предусмотренных ЖК РФ или иными нормативными правовыми актами.
6. Действующее законодательство возлагает на граждан - пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.
Важнейшая обязанность собственника жилищного фонда - обеспечить его сохранность, увеличить срок его службы, грамотно организовать его содержание и ремонт. Обратимся к ст. 65 ЖК РФ, которая обязывает наймодателя (собственника жилищного фонда) по договору социального найма:
передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
производить капитальный ремонт жилого помещения;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг.
Наймодатель, не выполняющий своих обязанностей, несет установленную законом ответственность. Например, если он несвоевременно произвел капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (и проч. - см. ст. 66 ЖК РФ), наниматель вправе по своему выбору потребовать:
а) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
б) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества;
в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем (ст. 66 ЖК РФ).
В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
обеспечивать сохранность жилого помещения;
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
производить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за пользование жилым помещением и за жилищно-коммунальные услуги;
информировать наймодателя об изменении условий, дающих нанимателю право пользоваться жильем.
Неисполнение этих обязанностей влечет предусмотренную законом ответственность. Например, за разрушение или порчу жилого помещения ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма и выселение виновных без предоставления другого жилого помещения (ст. 83 и 91 ЖК РФ). Статья 687 ГК РФ содержит аналогичную норму в отношении найма жилого помещения ("коммерческого найма").
Статьей 7.21 КоАП РФ ("Нарушение правил пользования жилыми помещениями") установлено, что порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольная перепланировка жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа. Согласно ст. 7.22 КоАП РФ ("Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений") нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов, жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом, жилым помещением, влечет за собой наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц. Статьей 7.23 КоАП РФ ("Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами") предусматривается ответственность должностных и юридических лиц за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами.
Уголовная ответственность за нарушение законодательства может наступить в случаях, когда действие (бездействие) носит характер преступления. В частности, ст. 168 УК РФ предусматривается ответственность за уничтожение или повреждение имущества; ст. 139 УК РФ - за нарушение неприкосновенности жилища.
7. Обязанность бережно относиться к жилью, использовать его по назначению, оплачивать жилое помещение возложена и на собственников. Согласно требованиям ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения обязан использовать его для проживания, т.е. в соответствии с назначением. Обязанность собственника жилого помещения оплачивать жилье и коммунальные услуги предусматривается ст. 153 ЖК РФ.
Статья 293 ГК РФ предусматривает ответственность в случае бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение. Эта ответственность заключается в возможности принятия судом решения о продаже жилья с публичных торгов.