ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1514
Скачиваний: 1
2. Переустройство и перепланировка жилых помещений не должны нарушать прав и интересов иных лиц, проживающих в доме (см. комментарий к ст. 26).
Таким образом, одним из оснований отказа должно быть возможное ухудшение условий проживания иных граждан (в доме, квартире).
3. Как и в нормах п. 1 и 2 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ (где говорится об отказе в переводе жилых помещений в нежилые и наоборот), так и в п. 1 и 2 ч. 1 комментируемой статьи речь идет об отказе в рассмотрении вопросов о переустройстве и перепланировке, а не об отказе в самом производстве работ. Очевидно, в первом случае заявителю предлагают представить весь пакет документов, а во втором - обратиться в надлежащий орган.
Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 28
Акт приемочной комиссии, который подтверждает завершение переустройства или перепланировки, направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Это необходимо, чтобы внести соответствующие изменения в инвентаризационные документы.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 29
1. Комментируемая статья устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными согласно ч. 1 являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК РФ оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
2. Последствием самовольного переустройства и (или) перепланировки ст. 29 называет расторжение договора социального найма жилого помещения. Что касается собственников жилья, то в комментируемой статье речь фактически идет о принудительном изъятии жилья (продаже его с публичных торгов). Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает (о принудительном изъятии см. п. 5 комментария к рассматриваемой статье).
3. Собственник или наниматель жилого помещения обязан привести жилье, самовольно переустроенное или перепланированное, в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. Если это требование не выполнено, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника), что предусматривается ч. 3 и 5 комментируемой статьи.
Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах - п. 1 ч. 5), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 договору.
4. Следует отметить, что законодатель не устанавливает последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, такие работы следует расценивать как определенное нарушение прав и законных интересов граждан или повреждение жилого помещения до состояния, представляющее угрозу жизни или здоровью граждан (поскольку судом не принято решение о сохранении этого жилого помещения в перестроенном и (или) перепланированном состоянии - см. ч. 4 ст. 29). Таким образом, в данном случае допустимо применять положение ст. 83 ЖК РФ и, как следствие, выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ). Согласно ч. 4 ст. 29 суд может сохранить жилье в переустроенном состоянии, если права и законные интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью нет.
5. Нормы комментируемой статьи сформулированы с привлечением правил ст. 293 ГК РФ. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (перечень является закрытым и, как видим, случаев переустройства и перепланировки не содержит). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.
Вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (см. ст. 293 ГК РФ). Положений такого характера гл. 4 ЖК РФ не содержит.
Таким образом, реализация п. 1 ч. 5 ст. 29 возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае его самовольного переустройства.
Решение о принудительном изъятии жилья принимается только судом, если, например, происходит разрушение жилья, причиной которого явилось его переустройство. И, конечно, в данном случае неважно, было ли оно самовольным либо произведено с соблюдением необходимых формальностей.
Таким образом, само по себе самовольное переустройство не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.
6. Аналогичные претензии следует адресовать положениям ч. 6 комментируемой статьи, тем более в отношении нового собственника жилого помещения. В данном случае правила ст. 293 ГК РФ не должны бы применяться, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с: использованием жилья не по назначению; нарушением прав и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем.
То же касается собственника - наймодателя жилого помещения.
Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ
ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
Комментарий к статье 30
1. Содержание права собственности в Гражданском кодексе РФ раскрывается через "триаду правомочий" собственника: владение, пользование, распоряжение (ст. 209). Это значит, что собственник вправе: реально обладать своим имуществом; извлекать из него полезные свойства и определять его юридическую судьбу (продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду и т.п.).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ ограничения права собственности могут вводиться только федеральным законом и лишь в случаях, установленных этой статьей.
Ограничения права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник.
Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего, его назначением.
Требование ч. 1 комментируемой статьи об использовании жилья по назначению содержится в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ: жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма есть в ГК РФ: жилье предназначено для проживания; собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением (ст. 288). Использование жилья не по назначению является одним из оснований прекращения прав собственности на это имущество (ст. 293 ГК РФ).
Что касается запретов на действия собственника жилья, то в основе их - противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические и иные правила, а также требования о соблюдении прав и законных интересов иных граждан, соседей (см. ст. 17 ЖК РФ и ст. 209 ГК РФ).
2. Частью 2 ст. 17 ЖК РФ предусматривается возможность использовать жилье - наряду с проживанием - для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдать правила пользования жилыми помещениями.
Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических; требований по содержанию инженерного оборудования в соответствии с техническими параметрами здания, уровнем шума, излучения и т.п.
Согласно ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3).
Размещение предприятия, учреждения, организации в помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Жилищный кодекс не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь принудительное его изъятие (ст. 293, 235 ГК РФ).
3. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользования юридическому лицу на основании договора аренды. Вопросы аренды регламентируются гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем обратимся к п. 2 ст. 671 ГК РФ, согласно которому юридическое лицо - арендатор жилого помещения может использовать это помещение только для проживания граждан.
Собственник жилого помещения вправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой (см. комментарии к ст. 25 - 29), обращаться в соответствующий орган по вопросу перевода жилого помещения в нежилое (ст. 22 - 24 ЖК РФ).
4. Помимо прав комментируемая статья наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать и свое жилое помещение, и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.
Собственник жилого помещения обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату:
за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
за коммунальные услуги (см. разд. VII ЖК РФ; п. 19 Правил пользования жилыми помещениями).
Часть 4 ст. 30 устанавливает обязанности собственника:
поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;
соблюдать права и законные интересы соседей;
соблюдать правила пользования жилыми помещениями (Правила пользования жилыми помещениями);
соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
5. Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность.
Статья 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях: нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше. Согласно ст. 29 ЖК РФ в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов.
Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по КоАП РФ (ст. 7.21).
Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если это существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.
Ответственность за причинение вреда имуществу (в нашем случае - жилому помещению, общему имуществу многоквартирного дома) предусматривается положениями ГК РФ (см. гл. 59).
Уголовная ответственность может наступить, когда нарушение носит характер преступления (см., в частности, ст. 167, 168 УК РФ).
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Комментарий к статье 31
1. Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения по пользованию этим помещением определены ст. 31 ЖК РФ. Статья 292 ГК РФ предусматривает, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Согласно названной статье ГК РФ члены семьи собственника жилья могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
2. Членами семьи ст. 31 называет супруга собственника, его детей и родителей, если они проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях - иные граждане могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником именно в этом качестве.
Надо признать, что формулировка является более чем неопределенной, нет четкого понятия членов семьи. Исходя из этого, могут возникнуть трудности относительно доказательств - в случае спора о признании вселенных в жилое помещение лиц членами семьи собственника. Вспомним, что ранее действовавшее законодательство было в этом вопросе более внятным: решающим для признания гражданина членом семьи собственника жилого помещения было совместное проживание и ведение общего хозяйства (доказательством являлось, в частности, наличие общего бюджета).
3. Право пользования, которым обладают члены семьи собственника, может не совпадать с правом пользования самого собственника. Согласно ч. 2 комментируемой статьи члены семьи собственника обладают равным с собственником правом пользования, если иное не установлено соглашением между ними. Соглашением может быть предусмотрено (допустим) ограничение в пользовании комнатой, которую занимает сам собственник; установлено, что члены семьи могут пользоваться определенными комнатами и т.п.
4. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи).
Солидарная ответственность дееспособных членов семьи означает, что, например, требование по оплате жилья, коммунальных услуг может быть адресовано как ко всем членам семьи, так и к любому из них в отдельности (ст. 323 ГК РФ).