ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1601
Скачиваний: 1
Так, для собственников эта обязанность появляется с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5), для нанимателей жилых помещений (п. 1 и 3) и арендаторов (п. 2) - с момента заключения соответствующего договора; для членов ЖСК (п. 4) - с момента предоставления им жилого помещения жилищным кооперативом.
3. Плата за жилое помещение для нанимателей жилых помещений включает:
плату за содержание и ремонт жилого помещения, куда входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 1 ст. 154);
плату за наем (п. 1 ч. 1 ст. 154).
Собственники жилых помещений (в отличие от нанимателей) должны участвовать в расходах не только по текущему, но и по капитальному ремонту общего имущества в доме.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).
Что касается аренды жилых помещений, то следует обратиться к нормам гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. Статья 616 ГК РФ обязывает арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а также обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором.
Арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо (ст. 671 ГК РФ). Юридическое лицо может использовать арендованное жилье только для проживания граждан. Используя жилое помещение по договору аренды, юридическое лицо сдает его гражданину на условиях найма.
4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых услуг (ч. 1 ст. 157). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусматривается изменение размера платы за коммунальные услуги (ч. 4 ст. 157).
5. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. ч. 11 ст. 155).
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплачивают пеню (ч. 14 ст. 155).
6. Расходы по содержанию незаселенных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).
7. Что касается собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, то они также должны оплачивать содержание общего имущества в доме (ст. 39, п. 5 ст. 138).
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 154
1. Части 1 и 2 комментируемой статьи раскрывают понятие платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и для собственников жилья в многоквартирных домах.
Плата за жилое помещение для нанимателей определена ч. 1 ст. 154, для собственников - ч. 2. Общим является "наполняемость" понятия платы за содержание и ремонт жилого помещения; она включает в себя плату: 1) за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; 2) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Однако в части ремонта для нанимателей обозначен только текущий ремонт общего имущества дома, а для собственников - текущий и капитальный.
Общим является также обязанность (как нанимателя, так и собственника) оплачивать коммунальные услуги.
Что касается платы за пользование жилым помещением (платы за наем), то, разумеется, это неприменимо к собственнику.
2. Часть 4 комментируемой статьи фактически содержит полный перечень коммунальных услуг. Перечень является закрытым, следовательно, обслуживание лифтов, вывоз мусора и проч. не могут быть отнесены к коммунальным услугам.
3. Собственники индивидуальных жилых домов (см. ст. 16 ЖК РФ) согласно ч. 3 комментируемой статьи несут расходы на содержание и ремонт домов, а также оплачивают потребляемые коммунальные услуги согласно соответствующим договорам с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (см. также ч. 9 ст. 155 ЖК РФ).
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 155
1. Статья 155 определяет: порядок и срок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг; ответственность за их неуплату.
2. Плата вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим, на основании платежных документов, которые должны быть представлены и собственникам, и нанимателям жилья не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим (ч. 1 и 2 ст. 155).
Обеспечение собственников помещений в многоквартирных домах и нанимателей жилья платежными документами возлагается на организации, которые предоставляют услуги по управлению многоквартирным домом (ч. 4 ст. 155). При этом и наниматель, и собственник освобождаются от уплаты пени (предусмотренной ч. 14 ст. 155) за просрочки платежей, если платежные документы поступили к ним не вовремя (т.е. позднее 1-го числа следующего месяца).
3. Наниматели вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого помещения (ч. 3 ст. 155).
В многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, наниматели вносят плату этой организации. Если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем установлен договором управления, оставшуюся часть вносит наймодатель этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (ч. 4 ст. 155).
4. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органами управления этого товарищества, кооператива (ч. 5). Собственники помещения в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества, кооператива, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом, кооперативом (ч. 6 ст. 155).
В многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая организация, собственники оплачивают жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации; если же таким домом управляют непосредственно собственники помещений, плата вносится по договору с лицом, осуществляющим соответствующие виды деятельности (ч. 7 и 8 ст. 155).
5. Об изменении размера платы за жилье и коммунальные услуги необходимо проинформировать письменно не позднее чем за 30 дней до момента представления платежных документов (если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом). Эта обязанность возложена на наймодателя (ч. 13 ст. 155) или управляющую организацию.
6. Неиспользование помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение. В случае временного отсутствия граждан (например, нахождение на отдыхе, на лечении) плата за те виды коммунальных услуг, которые рассчитываются по нормативам потребления, вносится с учетом перерасчета платежей за период такого отсутствия (ч. 11 ст. 155). В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" <1>. Согласно разд. VI названного акта при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. Перерасчет по отоплению при временном отсутствии граждан не производится.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.
Если коммунальные услуги оплачиваются по приборам учета, то перерасчет при временном отсутствии потребителя не имеет смысла.
7. Собственники жилых домов (домов индивидуальной застройки) оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также коммунальные услуги по договорам с лицами, которые осуществляют соответствующие виды деятельности (ч. 9 ст. 155).
8. В случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за жилье и коммунальные услуги взимается пеня; при этом увеличение установленного размера пеней не допускается (ч. 14 ст. 155).
Статья 156. Размер платы за жилое помещение
Комментарий к статье 156
1. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения <1> должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> Включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (наниматели - текущему, собственники - текущему и капитальному) общего имущества в многоквартирном доме - ст. 154 ЖК РФ.
Необходимый объем услуг и работ, обеспечивающий надлежащее содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, определен Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (РГ. N 214. 2003. (доп. выпуск)).
Правила и нормы позволяют обеспечить: сохранность жилищного фонда всех форм собственности; единую техническую политику в жилищной сфере, что гарантирует надлежащее содержание и ремонт жилых домов; выполнение установленных нормативов по содержанию и ремонту как собственниками жилищного фонда, так и организациями, обслуживающими жилищный фонд.
2. Следует отметить, что в комментируемой статье (наряду с прочими статьями - ст. 37, 42, 50 ЖК РФ) подтверждается правовое значение общей площади жилого помещения. В определенных ч. 2 данной статьи позициях основа расчета размера платы - общая площадь квартиры, комнаты (а не жилая, как это было ранее), в отдельных комнатах в общежитиях - площадь этих комнат.
В связи с положениями ч. 2 комментируемой статьи следует обратиться к ст. 682 ГК РФ. Согласно этой статье размер платы за жилое помещение по договору "коммерческого" найма устанавливается по соглашению сторон в договоре. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна его превышать. Таким образом, устанавливаемая в соответствии с Жилищным кодексом РФ плата за жилое помещение по договору найма может рассматриваться в качестве предельной.
3. Комментируемая статья предусматривает требования к установлению платежей в зависимости от способа управления многоквартирным домом, а также определяет, кем устанавливаются платежи. Это:
орган местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - орган государственной власти) для нанимателей жилого помещения и для собственников, которые не выбрали способ управления многоквартирным домом (ч. 3);
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, где не созданы товарищество собственников жилья, жилищный или иной потребительский кооператив (ч. 7);
органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления кооператива (где таковые созданы) в соответствии с их уставами (ч. 8).
Часть 6 ст. 156 касается жилья специализированного жилищного фонда - общежитий, жилых помещений для беженцев и вынужденных переселенцев, домов системы социального обслуживания. Размер оплаты этих помещений устанавливают их собственники.
4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (учитываются: этажность, степень износа дома, степень благоустройства (лифт, инженерные системы), удаленность от центра, транспортная доступность и проч.).
Малоимущие граждане, проживающие по договору социального найма, от внесения платы за наем освобождаются.
Федеральным законом и законом субъекта Российской Федерации, которые согласно ч. 3 ст. 49 ЖК РФ устанавливают порядок предоставления жилых помещений иным категориям граждан, могут быть установлены иные (по сравнению с ч. 4 и 5 ст. 156) условия определения размера платы за наем.
Установление размера платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилья права на субсидию (ч. 5).
5. Часть 10 комментируемой статьи предоставляет Правительству РФ право устанавливать порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами сверх установленной продолжительности (см. также ч. 4 ст. 157 ЖК РФ).
Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги
Комментарий к статье 157
1. Согласно комментируемой статье и собственники, и наниматели жилья оплачивают коммунальные услуги по факту потребления, согласно показаниям приборов учета, а если таковые отсутствуют - по нормативам потребления коммунальных услуг.
Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ) в порядке, предусмотренном федеральным законом (ч. 2).
2. Федеральным законом от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" <1> определены полномочия органов государственной власти и органов самоуправления в области регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг своевременно и надлежащего качества.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 36.
Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 <1>.