ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2994
Скачиваний: 1
3. Сохранено правило о том, что если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке (ср. со ст. 68 ЖК 1983 г.).
В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст. 72 Кодекса), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, рассматриваются и разрешаются по правилам искового производства.
При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, - также согласия органов опеки и попечительства.
Указанные органы имеют право и обязаны отказать в даче согласия на обмен только в одном случае, упомянутом в ч. 4 ст. 72 Кодекса. Однако представляется, что формулировка "обмен жилыми помещениями... нарушает права или законные интересы" недостаточно конкретна и вполне может создавать условия для коррупции в органах опеки и попечительства.
5. Количество участников обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, Кодекс не ограничивает. Однако все такие участники, кроме нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
Комментарий к статье 73
Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях, перечисленных в ст. 73 Кодекса в исчерпывающем перечне.
Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК 1983 г. Второй и шестой случаи непосредственно в ЖК 1983 г. не были предусмотрены.
ЖК 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам, установленным ст. ст. 166 - 181 ГК РФ, в частности, ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок (см. также ст. 75 Кодекса и комментарий к ней).
В соответствии с прежним жилищным законодательством не допускался и обмен жилых помещений, которые находятся в общежитии или являются служебными (п. 5 ст. 73 ЖК 1983 г.). Кодекс в данной главе также не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.
Еще одно отличие заключается в том, что согласно ЖК 1983 г. не допускался обмен, в связи с которым жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются и в результате гражданин становится нуждающимся в улучшении жилищных условий. На этот случай Кодекс не устанавливает запрета на обмен, однако следует помнить упоминавшееся выше правило, согласно которому граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (см. ст. 53 Кодекса и комментарий к ней).
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 74
1 - 2. При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (см. ч. 1 ст. 74 Кодекса). Количество участников такого договора Кодекс не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи. Поскольку не предусмотрено иное, постольку речь идет о простой письменной форме договора об обмене жилыми помещениями.
3 - 4. Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (см. ст. 73 Кодекса и комментарий к ней). Однако в любом случае такой отказ может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 Кодекса) в соответствии с гл. 25 ГПК РФ, по правилам искового производства.
5. Момент вступления в силу договора об обмене жилых помещений ЖК 1983 г. связывал с моментом получения обменных ордеров (ст. 71). В отличие от прежнего законодательства Кодекс не оперирует такой категорией, как ордер, и тем самым исключает необходимость в указанном административно-правовом документе (см. также комментарий к ст. ст. 57, 63 Кодекса). Поэтому момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о дву- или многосторонних сделках (договорах).
Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, является юридическим основанием для осуществления такого обмена. Когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей обмениваемых жилых помещений, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене. Одновременно на основании договора об обмене и письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена. Представляется, что в качестве указанных юридических оснований в равной мере приемлемы как подлинники соответствующих документов, так и их нотариально заверенные копии.
Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
Комментарий к статье 75
1. Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Формулировка ч. 1 данной статьи предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.
В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обращено внимание на то, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. ст. 72 - 74 Кодекса. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным. Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).
2. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.
3. Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.
Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 комментируемой статьи, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи с оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.
При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.
Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.
Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 76
1. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регламентирован ст. ст. 76 - 79 Кодекса. При этом сохранены многие правила, установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ.
Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на сдачу всего помещения или его части в поднаем обусловлено необходимостью получить на это согласие: а) проживающих совместно с ним членов его семьи и б) наймодателя (ср. со ст. 76 ЖК 1983 г.). Еще одним условием заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир - нормы предоставления (об указанных нормах см. ст. 50 Кодекса и комментарий к ней).
2. Если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то помимо соблюдения названных выше общих условий, необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.
3. В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.
4. По-прежнему не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно (ср. с п. 2 ст. 77 ЖК 1983 г.). О перечне тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, см. ч. 1 ст. 51 Кодекса и комментарий к ней.
Кроме того, запрет на передачу жилого помещения или его части в поднаем может быть установлен и другими, помимо Кодекса, федеральными законами. Подчеркнем, что другие случаи, когда передача помещения в поднаем не допускается, могут быть указаны только в федеральных законах. До введения в действие Кодекса такие случаи могли предусматриваться правилами сдачи жилых помещений в поднаем, устанавливаемыми в порядке, определяемом правительством (п. 4 ст. 77 ЖК 1983 г.). В соответствии с ч. 2 ст. 4 Вводного закона такого рода правовые акты применяются впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.
Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 77
1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть оформлен письменно как минимум в трех экземплярах, так как один экземпляр договора поднайма должен быть передан наймодателю; по одному экземпляру остается у каждой стороны такого договора.