ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 8117
Скачиваний: 2
Во-первых, коммунальную квартиру нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в коммунальной квартире являются жилые помещения в ней. Коммунальная квартира должна рассматриваться как совокупность жилых помещений. Общее имущество коммунальной квартиры тесно связано назначением с помещениями и следует их судьбе, и соответственно собственники жилых помещений в коммунальной квартире не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество квартиры между собой.
Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не является самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок, то и не может быть отчуждена отдельно. Доля собственности каждого собственника жилого помещения в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество квартиры следует судьбе права собственности на жилое помещение в квартире.
4. При продаже изолированного жилого помещения в коммунальной квартире остальные собственники жилых помещений в этой квартире имеют право преимущественной покупки в порядке и на условиях, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ, который устанавливает только один случай права преимущественной покупки - приобретение доли в праве общей собственности другими участниками долевой собственности (ст. 250). Но в данном случае было бы лучше, если бы в комментируемой статье ЖК РФ порядок и условия продажи изолированных жилых помещений в коммунальной квартире были расписаны.
5. Применяя аналогию ст. 250 ГК РФ, собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников изолированных жилых помещений в этой квартире о своем намерении продать принадлежащее ему на праве собственности помещение с указанием цены и других условий продажи. Если остальные собственники жилых помещений в квартире откажутся от покупки или не приобретут продаваемое жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире вправе продать его любому лицу.
При продаже жилого помещения в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки любой другой собственник жилого помещения в данной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
По аналогии со ст. 255 ГК РФ в случае наложения взыскания на изолированное жилое помещение в коммунальной квартире кредитор вправе требовать продажи должником этого жилого помещения остальным собственникам жилых помещений в этой квартире по цене, соразмерной рыночной стоимости этого жилого помещения, с обращением вырученных от продажи средств в счет погашения долга.
В случае отказа остальных собственников жилых помещений в коммунальной квартире от приобретения жилого помещения должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на жилое помещение должника путем продажи этой доли с публичных торгов.
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
Комментарий к статье 43
1. Собственнику изолированного жилого помещения (комнаты или комнат) в коммунальной квартире принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 41 ЖК).
Доля собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество квартиры пропорциональна размеру площади принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в данной квартире (см. комментарий к ст. 42 ЖК).
2. Собственники изолированных жилых помещений в коммунальной квартире несут бремя содержания принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в коммунальной квартире и самой квартиры. Бремя содержания жилого помещения в коммунальной квартире выражается в обязанности оплаты собственниками услуг по содержанию жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры.
Размер обязательных платежей каждого собственника жилого помещения в коммунальной квартире на содержание и ремонт принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
3. В данном случае следует обратить внимание на то, что имеется отличие случаев содержания жилого помещения собственниками жилых помещений в коммунальной квартире от тех случаев, когда квартира находится в общей долевой собственности. Если в первом случае все участники долевой собственности являются собственниками квартиры и вместе участвуют в содержании квартиры, то в случае с коммунальной квартирой каждый собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире является собственником самостоятельного объекта (жилого помещения) и самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Если квартира находится в общей долевой собственности, то каждый участник долевой собственности отвечает по обязательствам соразмерно своей доле в праве общей собственности на квартиру. Собственник жилого помещения в коммунальной квартире несет бремя содержания своего жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности. Если, например, в двухкомнатной коммунальной квартире одна комната размером 20 кв. м, а другая - 10 кв. м, то доля собственника первой составляет 2/3, а доля собственника второй - 1/3. Каждый собственник производит оплату содержания общего имущества квартиры исходя из своей доли.
4. Оплата коммунальных услуг производится по разным основаниям. Например, критерием оплаты отопления квартиры является площадь всей квартиры. Соответственно, оплату отопления собственник жилого помещения в коммунальной квартире производит пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры. В тех случаях, когда критерием оплаты коммунальных услуг является количество проживающих в квартире (например, водоснабжение), то и оплата производится по этому критерию, без учета доли в праве общей собственности в коммунальной квартире.
5. Собственнику жилого помещения в коммунальной квартире также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, и, соответственно, он несет еще бремя содержания общего имущества многоквартирного дома пропорционально своей доле (см. комментарий к ст. 39 ЖК).
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 44
1. Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воль (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК; ч. ч. 3, 4 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК). Когда количество таких субъектов невелико, менее вероятна возможность возникновения непреодолимого конфликта интересов, а достижение согласия по управлению имуществом, находящимся в их общей собственности, в основном не вызывает больших сложностей и не требует установления специальной формы согласования их воль и принятия решений по такому управлению. При этом данное управление, позволяющее немногочисленному составу собственников осуществлять руководство деятельностью, направленной на сохранение, поддержание и развитие объекта управления, не всегда требует наличия специального органа, осуществляющего такое управление.
2. Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации сформировала ситуацию, когда большинство многоквартирных домов не имеют одного собственника. Такие дома, как правило, состоят из множества помещений, находящихся на праве собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, что существенно усложняет управление общим имуществом в таких домах. С учетом данного обстоятельства комментируемая статья устанавливает указанную специальную форму согласования и принятия решений в виде общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также определяет такое общее собрание в качестве органа управления многоквартирным домом.
3. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома как орган управления многоквартирным домом является единственным таким органом и существует на протяжении всей "жизни" дома как многоквартирного - пока имеется правовая связь между собственниками помещений в данном доме по поводу общего имущества в нем. Исключение, пожалуй, составляет только один случай, когда все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику (см. комментарий к ст. 46 ЖК).
4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом имеет свою историческую ретроспективу.
До революции 1917 г. жилищный фонд в основном находился на праве собственности у домовладельцев, т.е. дома принадлежали, как правило, узкому кругу собственников, между которыми не возникали устойчивые правовые связи, основанные на праве общей собственности. На 80% жилищный фонд городов России состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находящихся в собственности граждан <1>. Поэтому управление домами осуществляли их собственники самостоятельно либо через своих управляющих, и общее собрание собственников как орган управления домами не был востребован.
--------------------------------
<1> См.: Дмитриев Н. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. М., 1973. С. 71.
После 1917 г. Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" <1> основная часть жилищного фонда, находившегося в частной собственности, была национализирована и передана в ведение местных Советов, на которые были возложены расходы, связанные с содержанием муниципализированных домов. Однако местные Советы, к которым перешел весь муниципализированный жилищный фонд, в связи с отсутствием финансовых возможностей не были способны поддерживать его в надлежащем состоянии, производить капитальный ремонт и пр. При этом широко практиковавшееся в тот период переселение жильцов из одного помещения в другое по распоряжению жилищных органов, возможность принудительного уплотнения жильцов и связанное с ним отсутствие у граждан уверенности в дальнейшем проживании в данном помещении снижали заинтересованность жильцов в надлежащем содержании занимаемого помещения, в производстве ремонта. В совокупности все эти факторы пагубным образом сказывались на сохранности жилищного фонда. К примеру, в первые же годы советской власти в г. Москве оказались разрушенными или пришли в полную негодность 7000 многоквартирных домов, насчитывавших 41000 квартир. Поэтому в целях предотвращения разрушения домов, достигшего угрожающих размеров, СНК РСФСР было издано 23 мая 1921 г. Постановление "О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ" <2>. Согласно этому Постановлению соответствующим ведомствам было поручено в кратчайший срок выработать положение об управлении домами в городах с возложением ответственности за сохранность жилых помещений на домовые управления. К контролю над работой домовых управлений должны были привлекаться проживающие в доме жильцы.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674.
<2> СУ РСФСР. 1921. N 49. Ст. 253.
Это заложило основу для осуществления управления домами, в том числе посредством принятия решений жильцами конкретного дома на их общем собрании. Однако в отличие от правовой природы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правовая природа общего собрания жильцов была существенно иной. Правовая связь лиц, участвовавших в таких собраниях, не возникала на основе права общей собственности, а основывалась на режиме пользования жилым помещением (проживания в нем).
Положение об управлении домами <1> в конечном счете было утверждено СНК РСФСР 8 августа 1921 г. и предусматривало возложение на общее собрание жильцов решения ряда вопросов, связанных с управлением домом. В частности, по решению ежегодно проводимого общего собрания жильцов сроком на один год избирался заведующий домом, который в течение этого периода осуществлял непосредственное управление домом на постоянной основе; общее собрание жильцов также рассматривало вопросы, связанные с возмещением части расходов на текущий ремонт дома, вознаграждением заведующего домом, досрочным отстранением заведующего домом от управления домом в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, рассмотрением сметы расходов по отоплению и решением многих других проблем.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1921. N 60. Ст. 411.
5. За последние десятилетия условия управления большей частью многоквартирных домов формировали органы местного самоуправления. Собственники помещений в многоквартирных домах по существу были отстранены от управления их домами, что привело к повсеместному игнорированию прав таких собственников на участие в принятии решений, связанных с вопросами содержания, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствующих многоквартирных домах (когда в большинстве случаев такие решения принимались жилищно-эксплуатационными организациями без учета законных интересов собственников); к преобладанию административных методов хозяйствования, муниципализации (по существу монополизации) сферы управления многоквартирными домами; к отсутствию экономических и организационных предпосылок для развития других форм управления многоквартирными домами.
Содержавшееся в ЖК РСФСР понятие "управление жилищным фондом" было основано на том, что такое управление в целом осуществлялось исключительно органами государственной или местной власти (ст. ст. 16, 17 ЖК РСФСР), а непосредственное - жилищно-эксплуатационными организациями, роль которых сводилась в основном к "эксплуатации и содержанию жилищного фонда" (ст. ст. 22, 129, 141, 144, 148 ЖК РСФСР и др.). Продолжавшая применяться в период активного формирования собственности в жилищной сфере система управления многоквартирными домами была не способна учесть того, что большая часть многоквартирных домов уже не принадлежала государству и новые реалии экономических отношений требовали не только учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, но и защиты их права собственности на общее имущество в многоквартирных домах, гарантируемой прежде всего Конституцией РФ.
6. Заложенный в комментируемой статье принцип управления многоквартирным домом, когда основным и единственным органом такого управления названо общее собрание собственников помещений в этом доме, призван коренным образом изменить сложившуюся ситуацию в сфере управления многоквартирными домами.