ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2032
Скачиваний: 1
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом вправе принять только общее собрание собственников помещений в этом доме. Понятие "выбор способа управления" включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления. Выбранный способ управления многоквартирным жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.
4. Согласно ст. 18 Вводного закона орган местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 Кодекса проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Кодекса не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
Порядок проведения конкурса должен быть установлен постановлением Правительства Российской Федерации.
5. В течение десяти дней со дня проведения указанного (ч. 4 ст. 161 Кодекса) открытого конкурса орган местного самоуправления, проводивший его, обязан уведомить собственников жилых помещений в многоквартирном доме. В уведомлении должна содержаться информация об итогах конкурса, о выбранной управляющей организации, об условиях договора управления многоквартирным домом. Собственники помещений в таком доме обязаны в этом случае заключить договор управления домом с выбранной по итогам конкурса управляющей организацией. Заключение договора с данной организацией является для собственников обязательным в соответствии со ст. 445 ГК РФ.
6. Порядок управления жилым домом, определенный таким образом, сохраняется в течение одного года, после чего орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для принятия решения о выборе способа управления.
7. Пункт 7 комментируемой статьи предоставил каждому собственнику помещения в многоквартирном доме право в судебном порядке обязать соответствующий орган местного самоуправления провести открытый конкурс и выбрать управляющую организацию.
8. Договор управления многоквартирным домом может быть заключен без проведения открытого конкурса. Условием для этого является признание конкурса, проведенного органом местного самоуправления, несостоявшимся.
9. Законодатель установил, что один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
Комментарий к статье 162
Статья 162 Кодекса регулирует порядок заключения и существенные условия договора управления многоквартирным домом.
1. Договор управления многоквартирным домом - еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере. Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления, предусмотренного ст. 162 Кодекса. Такой договор должен представлять собой один документ, подписанный сторонами. Поскольку данная норма ч. 1 комментируемой статьи является императивной, договор управления не может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи (см. п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Части 2 и 3 ст. 162 Кодекса определяют предмет договора управления и ряд его условий, которые следует считать существенными. В соответствии со ст. 9 Вводного закона действие статей раздела VIII Кодекса распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договор управления многоквартирным домом должен быть оформлен в простой письменной форме. Необходимости нотариального удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного договора не предусмотрел.
3. Пункт 3 ст. 162 Кодекса определил существенные условия, которые должны быть обязательно указаны в договоре управления многоквартирным домом. Указанный выше договор может содержать и иные условия, необходимые для полного урегулирования отношений сторон по осуществлению управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом должны быть едиными для всех собственников помещений в этом доме. Не допускается установление различных условий для различных собственников.
Представляется, что договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией, обладает признаками публичных договоров, регулируемых ст. 426 ГК РФ.
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается (см. п. п. 1, 3 ст. 426 ГК РФ).
Как уже отмечалось, управляющей организацией ст. 155 Кодекса признает не только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, но также индивидуального предпринимателя. При этом ст. 426 ГК РФ в качестве стороны публичного договора называет только коммерческую организацию. Однако противоречия здесь нет: к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ). При этом целесообразно иметь в виду, что индивидуальный предприниматель приобретает предпринимательскую (коммерческую) правоспособность после государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в установленном порядке.
5. Минимальный и максимальный сроки действия договора управления многоквартирным домом установлены в императивных нормах ч. 5 комментируемой статьи и не могут быть изменены соглашением сторон. Так, срок действия данного договора не может быть менее одного и более пяти лет.
6. Окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие указанного договора пролонгируется на установленный в договоре тот же срок без изменения условий договора.
7. Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 Кодекса, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом в договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации.
8. Изменение и расторжение договора управления производятся по правилам, установленным ст. ст. 450 - 453 гл. 29 ГК РФ. К данному договору, в частности, могут применяться общие правила об изменении и расторжении договоров, а также правила об изменении и расторжении договоров возмездного оказания услуг и подряда.
9. Если в многоквартирном доме созданы ТСЖ и ЖК, то управление этим домом осуществляется с учетом мнения указанных организаций.
10. В ч. 10 комментируемой статьи законодатель возложил на управляющую организацию обязанность не позднее чем за тридцать дней до расторжения (прекращения) договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы.
11. По общему правилу ч. 11 комментируемой статьи отчет о выполнении договора управления за предыдущий год управляющая организация обязана представить собственникам помещений в многоквартирном доме в течение первого квартала текущего года. Иной срок представления отчета управляющей организации можно установить в договоре управления.
Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 163
Статья 163 Кодекса устанавливает порядок управления многоквартирным жилым домом, который полностью находится в государственной или муниципальной собственности.
1. Основы управления объектами жилищного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, установлены в ст. 163 Кодекса. Правила данной статьи являются принципиальной новеллой по сравнению с положениями ст. ст. 16 и 17 ЖК 1983 г., которые предусматривали иерархически централизованную и безальтернативную систему управления жилищным фондом. Такая система показала свою неэффективность и стала явно неадекватной новым рыночным отношениям.
Кодекс не содержит детального регулирования системы управления государственным и муниципальным жилищным фондом путем установления ее звеньев на федеральном, региональном и местном уровнях. Вместо этого ч. 1 ст. 163 Кодекса содержит бланкетную норму (бланкетная норма - правовая норма, предоставляющая государственным организациям, должностным лицам право самостоятельно устанавливать правила поведения, запреты и т.д.), согласно которой порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, определяется указанными в этой норме федеральным, региональными и муниципальными органами. Это дает возможность каждому из соответствующих собственников самостоятельно определить оптимальный порядок управления своим имуществом.
2. Часть 2 комментируемой статьи вводит обязательное для всех названных собственников договорное начало в организацию деятельности по управлению государственным и муниципальным жилищным фондом. Соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника жилого фонда, должны заключать договоры управления многоквартирными домами с управляющими организациями. Только такие организации вправе осуществлять текущее управление жилыми домами, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.
Кроме того, вводится обязательное состязательное начало в организацию управления государственными и муниципальными жилыми домами. В качестве общего правила предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации. Такие организации будут определяться по результатам открытых конкурсов, условия проведения которых должны, по-видимому, устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Порядок проведения открытых конкурсов в Российской Федерации установлен в ГК РФ.
Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся в соответствии с законодательством.
Указанные новеллы, с нашей точки зрения, заслуживают самой положительной оценки, поскольку в случае их правильной реализации возникнет возможность прекратить бесхозяйственное содержание государственного и муниципального жилищного фонда, а также создать условия для свободной конкуренции в сфере его эксплуатации и обеспечения сохранности. Наличие такой конкуренции, в свою очередь, может стать первым шагом на пути реального обеспечения жизненных интересов граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
Комментарий к статье 164
Статья 164 Кодекса определяет порядок непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.
1. Комментируемая статья содержит специальные нормы для случая, когда собственники помещений в многоквартирном доме решат, что будут осуществлять непосредственное управление принадлежащим им имуществом в таком доме (см. ч. 2 ст. 161 Кодекса). Обязанность содержания общего имущества в многоквартирном доме ст. 39 Кодекса возлагает на собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.
Поэтому в случаях, когда по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управление многоквартирным домом осуществляют указанные собственники непосредственно, таким собственникам придется самостоятельно вступать в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Примерный перечень общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса.
Представляется, что договоры на оказание услуг и выполнение работ, указанных в ч. 1 комментируемой статьи, могут заключаться в следующем порядке: а) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44, 45 Кодекса) рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам ст. ст. 46 - 48 Кодекса; б) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика; в) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя; г) договор вступает в силу и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.
2. Согласно ч. 2 ст. 164 Кодекса договоры о предоставлении коммунальных услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником отдельно от своего имени.
3. В порядке, установленном ч. 3 комментируемой статьи, на стороне заказчика по договорам, указанным в ч. 1 данной статьи, вправе выступать один из собственников помещений в многоквартирном доме или иное лицо, имеющее соответствующие полномочия. В таком случае процедура заключения договоров, необходимых для содержания и ремонта общего имущества, упрощается.
Законодатель предоставил собственникам помещений в многоквартирном доме возможность уполномочить одного из них для представления интересов всех собственников в отношениях с третьими лицами.
Выбор такого собственника и предоставление ему полномочий осуществляются решением общего собрания собственников.
Применение положений ч. ч. 1 и 3 комментируемой статьи к отношениям, связанным с заключением договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 Кодекса, исключается императивной нормой.