ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2078
Скачиваний: 1
ВСТУПЛЕНИЕ
С 1 марта 2005 г. вступил в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации. С принятием нового Кодекса полностью или частично прекращено действие Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.) и некоторых основных законов жилищного законодательства, в том числе Законов РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". Конкретный порядок применения указанных правовых актов определен Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Он был принят в рамках пакета 27 федеральных законов по формированию рынка доступного жилья.
29 декабря 2004 года
N 189-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>
--------------------------------
<*> Не приводится.
29 декабря 2004 года
N 188-ФЗ
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года
Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
Комментарий к статье 1
1. Статья 1 ЖК РФ определяет и закрепляет целый ряд основных начал жилищного законодательства Российской Федерации. В юридическом смысле это те основополагающие принципы, из которых исходит законодатель, устанавливая нормы жилищного права, ими должны руководствоваться субъекты жилищных отношений в своей деятельности. В статье 1 Кодекса определяются также цели и задачи, на достижение которых направлена реализация указанных норм. Основные начала имеют существенное значение для дальнейшего развития жилищного законодательства в целом, они определяют приоритеты, которым должны строго соответствовать все без исключения нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения. К основным началам жилищного законодательства относятся: необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище, его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечения их судебной защиты и восстановления в случае нарушения, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Жилищные права Кодекс определяет как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а жилищные отношения - как отношения (общественные отношения), регулируемые жилищным законодательством.
В Кодексе закреплено равенство участников жилищных отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями. Напомним, что владение в гражданском праве - фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь. Пользование - одно из основных правомочий собственника, юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - одно из правомочий собственника вещи, позволяющее включать ее в экономический оборот путем совершения таких распорядительных сделок, как купля-продажа, дарение и др.
Забегая вперед, дадим дополнительную информацию: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (см. ст. 15 Кодекса)). Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания было утверждено Постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 N 552. В соответствии с Вводным законом указанное Положение применяется постольку, поскольку оно не противоречит Кодексу.
Исключения из ч. 1 ст. 1 ЖК РФ о равенстве участников жилищных отношений могут быть установлены только федеральным законом, в т.ч. Кодексом. Следовательно, подзаконным правовым актом, принятым на федеральном уровне (актом Президента РФ, Правительства РФ, ведомственным правовым актом), а также законом или иным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или правовым актом органа местного самоуправления не могут быть установлены правила, нарушающие принцип равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. В то же время указанный принцип может войти в противоречие с существом соответствующих жилищных отношений, и в таком случае его применение, по смыслу ч. 1 ст. 1 Кодекса, может быть ограничено.
2. Принцип п. 2 ст. 1 ЖК РФ закрепляет право граждан на свободное установление и реализацию их жилищных прав, например прав собственности на жилые помещения, прав найма, прав члена товарищества собственника жилья, прав члена жилищно-строительного кооператива и т.д., на основе жилищного законодательства и (или) договора. Содержание данного принципа раскрывается в свободе установления жилищных прав, т.е. граждане свободны совершать действия, с которыми закон связывает возникновение того или иного жилищного права. При этом такая же свобода предоставлена в отношении действий, влекущих в соответствии с законодательством изменение или прекращение жилищных прав граждан. Обратим внимание, что права, возникающие из договора, подлежат защите так же, как и права, возникшие из закона. Под договором в данном случае следует понимать не только гражданско-правовые, но и трудовые договоры (см., например, ст. ст. 93, 104 Кодекса). Напомним, что договор может устанавливать неограниченное количество прав и обязанностей его участников. Единственным условием для этого является соответствие "договорных" прав и обязанностей нормам закона либо основным принципам законодательства.
Устанавливается и граница реализации жилищных прав граждан, не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других лиц. Граница проходит там, где начинается осуществляться правомерная реализация прав и обязанностей других граждан. Тут целесообразно обратить внимание на положения ст. 10 ГК РФ, которая устанавливает пределы осуществления гражданских прав. Так, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Если, несмотря на указанный запрет, подобного рода действия все же совершены, то суд (общей юрисдикции, арбитражный или третейский) может отказать лицу в защите принадлежащего ему права, другими словами, граждане, участвуя в жилищных отношениях, не должны предпринимать действия, а в определенных случаях не должны допускать бездействия, нарушающих права других граждан, как в жилищной, так и других сферах деятельности.
Из сказанного выше можем сделать вывод: данная норма в жилищном законодательстве реализует один из основных принципов демократического общества - взаимное уважение и соблюдение прав, свобод и интересов граждан, а также равенство граждан между собой.
3. Данная норма нового Кодекса полностью заимствована из Конституции Российской Федерации (п. 3 ст. 55 Конституции РФ). Она гарантирует реализацию жилищных прав граждан без каких-либо ограничений. Ограничение жилищных прав возможно только на основе федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. На практике полезно иметь в виду, что ограничение жилищных прав правовым актом, который не является федеральным законом (например, указом Президента РФ, постановлением Правительства РФ, актом федерального органа исполнительной власти, актом законодательства субъекта Российской Федерации или актом органа местного самоуправления), может служить основанием для обращения заинтересованного лица в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействительным (полностью или в части) по правилам, предусмотренным процессуальным законодательством. Такие же юридические последствия возможны и в случае, если соответствующие ограничения введены федеральным законом, однако они не соответствуют целям защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. На основании сказанного делаем вывод: закон субъекта Российской Федерации не может содержать нормы, тем или иным образом ограничивающие права граждан в жилищной сфере.
4. Этот принцип нового Кодекса устанавливает фактическую и юридическую свободу реализации гражданами своих жилищных прав, свободный выбор жилого помещения для проживания в пределах Российской Федерации. Фактическая свобода означает, что граждане имеют право выбрать любое жилое помещение в любой местности на всей территории Российской Федерации, право на свободу передвижения и выбор места жительства на территории Российской Федерации. Данное положение конкретизирует конституционную норму, согласно которой каждый, кто законно находится на территории России, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Помимо Конституции РФ право на свободу передвижения и выбор места жительства регулируется Федеральным законом "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
Юридическая свобода заключается в том, что граждане вправе удовлетворять свою жилищную потребность посредством различных юридических оснований, т.е. вправе по своему усмотрению приобретать жилье в собственность, внаем, проживать в общежитиях, гостиницах, получать и использовать служебные жилые помещения, а также пользоваться жилыми помещениями на иных законных основаниях. Не допускается ограничение права выбора для владения и пользования жильем.
5. Принцип, изложенный в п. 5 ст. 1 нового Кодекса, гарантирует, что право свободного выбора жилья может быть ограничено только на основании самого Кодекса или иного федерального закона. Следовательно, ограничение указанного выше права не может возникать на основании норм законов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления, а также положений актов различных органов исполнительной власти.
В заключение остается добавить, что ранее действовавший ЖК 1983 г. нормы, закрепляющей основные начала жилищного законодательства, фактически не содержал, хотя она, бесспорно, имеет принципиальное значение для всего жилищного законодательства.
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
Комментарий к статье 2
Прежде всего скажем, что комментируемая статья имеет в основном социально-гражданскую направленность. В статье 2 Кодекса закреплены основные юридические обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления по обеспечению условий для осуществления права на жилище, другими словами, устанавливается порядок обеспечения условий для реализации гражданами права на жилище. Указанные обязанности возлагаются как на представительные, так и на исполнительные органы государственной власти, действующие на федеральном и региональном уровнях, а также на муниципальные органы. Именно они, являясь проводниками государственной жилищной политики, в пределах своей компетенции должны поощрять жилищное строительство, а также обеспечивать создание условий для осуществления права на жилище.
Перечень обязанностей государственных и муниципальных органов власти и самоуправления в п. п. 1 - 7 комментируемой статьи сформулирован как исчерпывающий. Однако фактически он таковым не является, поскольку иные обязанности государственных и муниципальных органов в сфере обеспечения условий для осуществления права на жилище входят в состав компетенции этих органов, установленной ст. ст. 12 - 14 Кодекса. Кроме того, компетенция федеральных органов государственной власти определяется также иными федеральными законами, а компетенция органов государственной власти субъектов Российской Федерации - законами соответствующих субъектов Федерации.
С другой стороны, в комментируемой статье не содержится самого понятия "жилище", не определяется, в чем именно заключается конституционное право граждан на жилище и как оно может быть практически реализовано. Это следует отнести к недостаткам нового Кодекса. Хотелось бы сделать оговорку: приравнивать понятие "жилище" к понятию "жилое помещение" нельзя. В индивидуальном домовладении в состав жилища включается не только дом, но и различные хозяйственные постройки, расположенные на земельном участке. Это подтверждается и судебной практикой.
Все же давайте немного подробнее остановимся на перечисленных в ст. 2 Кодекса обязанностях органов государственной власти и органов местного самоуправления и попытаемся раскрыть каждый пункт этой статьи в отдельности.
Под содействием развитию рынка жилья следует понимать выработку и реализацию комплекса управленческих и хозяйственных мер, создающих наиболее благоприятные условия для гражданского оборота жилых помещений. Меры могут быть применимы к организациям (юридическим лицам), так и к гражданам (физическим лицам), для которых могут быть разработаны программы социального обеспечения жильем и т.д. Содействие развитию рынка, безусловно, подразумевает и устранение существующих или возможных юридических и иных препятствий для свободного оборота жилых помещений.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления используют бюджетные и иные не запрещенные законом средства для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения (строительства) жилых помещений.
В этом пункте ст. 2 Кодекса речь идет о предоставлении жилья в социальный наем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но в силу своего материального положения не способным самостоятельно удовлетворить свою жилищную потребность. Кроме этого, о предоставлении внаем гражданам, тоже нуждающимся в жилье, но имеющим финансовую возможность оплачивать его наем в полном объеме. Комментируя настоящую часть ст. 2 Кодекса, необходимо сказать: Конституцией провозглашено право граждан на жилище, которое является юридической гарантией обеспечения граждан жильем. Надо понимать содержание данного права. Всем гражданам, нуждающимся в жилье, государство не может гарантировать "благоустроенное жилище", а также "невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги". Конституция закрепила принципы рыночной экономики, в том числе и в жилищной сфере. Она установила, что бесплатно (на условиях социального найма) или за доступную плату жилье предоставляется только двум категориям граждан: малоимущим и иным указанным в законе лицам. Другие граждане должны решать данный вопрос в основном самостоятельно, т.е. за счет собственных заемных средств.