ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 4208
Скачиваний: 1
4. Улучшения могут быть результатом реконструкции (переоборудования) арендованной движимой вещи (станка, оборудования и т.п.). В этих случаях, если улучшения не изменяют основного функционального назначения арендованной движимой вещи, их судьба будет определяться по правилам комментируемой статьи. Когда улучшения движимого имущества, осуществленные арендатором, существенны и значительны и по сути приводят к созданию новой движимой вещи, может быть поставлен вопрос об изменении предмета аренды.
5. В случаях когда реконструкция арендованного недвижимого имущества приводит к изменению его функционального назначения, изменению этажности, площади, количества и размеров внутренних помещений и иных его уникальных характеристик как недвижимого имущества, тогда с точки зрения гражданского, градостроительного законодательства, законодательства о государственном кадастре недвижимости, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет место создание иного недвижимого имущества, фактически и юридически отличающегося от прежнего арендованного недвижимого имущества. Вследствие этого при такой реконструкции арендованного недвижимого имущества необходимо решение вопроса о заключении нового или изменении прежнего договора аренды на реконструированное недвижимое имущество. При этом судьба расходов, понесенных на реконструкцию недвижимого имущества, как и судьба связанных с этим улучшений недвижимого имущества, должна определяться условиями договора, регулирующими порядок проведения реконструкции.
6. Если реконструкция арендованного недвижимого имущества преследует цели улучшения качества его инженерно-технического обеспечения, усиления его прочностных параметров и т.п. и не приводит к изменению его функционального назначения и уникальных характеристик как недвижимого имущества, то судьба улучшений, возникших в реконструированном недвижимом имуществе, должна определяться по правилам комментируемой статьи.
7. Исключение из правила п. 3 комментируемой статьи содержится, например, в норме абз. 1 ст. 662 ГК РФ. Согласно ей арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
8. При применении нормы п. 4 настоящей статьи следует исходить из того, что виды амортизируемого имущества, методы и порядок расчета сумм амортизации определяются в ст. ст. 256 - 259.3 НК РФ. Если будет доказано, что арендованное имущество является амортизируемым и улучшения в нем произведены за счет амортизационных отчислений, сформированных с соблюдением налогового законодательства, то судьба улучшений арендованного имущества должна определяться в соответствии с предписаниями п. 4 комментируемой статьи.
9. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
10. Право арендатора на использование арендованного имущества имеет свойство следования (ст. 617 ГК). Правомочие арендатора на истребование стоимости неотделимых улучшений таким свойством не обладает. Поэтому при отчуждении прежним арендодателем имущества, составляющего предмет аренды, новому собственнику требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, должно быть адресовано прежнему арендодателю, с согласия которого были произведены эти улучшения <1>.
--------------------------------
<1> Аналогичный подход к решению означенной проблемы имеет место и в судебной практике. См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 26 октября 2009 г. по делу N А12-5231/2008 // СПС "КонсультантПлюс".
11. При признании договора аренды имущества незаключенным или недействительным стоимость неотделимых улучшений должна возмещаться фактическому пользователю, осуществившему данные улучшения, по нормам гл. 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения <1>.
--------------------------------
<1> Такой же подход обнаруживается и в судебной практике. См. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 октября 2009 г. по делу N Ф04-5972/2009(20631-А03-11).
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Комментарий к статье 624
1. Комментируемая статья предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору. Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды (ст. 607 ГК), но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, применяться не должны. Вместе с тем, как следует из п. 2 комментируемой статьи, арендодатель и арендатор вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, заключив соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды.
2. В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, надлежит руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. ст. 158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.
Однако нельзя исключить применение к отношениям из договора аренды с правом выкупа арендованного имущества и других норм о договоре купли-продажи, поскольку такой договор аренды является смешанным гражданско-правовым договором (п. 3 ст. 421 ГК), содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи. В противном случае остаются без ответа многие вопросы, возникающие в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество. Так, например, при выкупе арендованного здания или сооружения в обязательном порядке должен быть разрешен вопрос о правах на земельный участок, на котором оно находится (ст. 552 ГК) <1>.
--------------------------------
<1> Имеет место иное мнение, согласно которому нормы о договоре купли-продажи, кроме предписаний о форме договора, не подлежат применению к договорам аренды с правом выкупа (п. 2 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
3. Выкуп арендованного имущества происходит только по окончании срока аренды и при условии полного и своевременного внесения арендных (выкупных) платежей. Вместе с тем, как показывает судебная практика, если арендатор внес часть платежей в счет выкупа арендованного имущества по окончании срока договора и такое исполнение принято арендодателем, то имущество считается выкупленным арендатором <1>.
--------------------------------
<1> Определение ВАС РФ от 27 января 2009 г. N ВАС-16295/08 по делу N А40-55899/07-105-498 // СПС "КонсультантПлюс".
4. На практике следует учитывать, что далеко не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью приобретения арендатором имущества в собственность, является условием о выкупе в смысле комментируемой статьи. Так, судебной практике известны случаи, когда в договор аренды включалось условие о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже <1>. Такое условие не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества с точки зрения комментируемой статьи. Точно так же не может быть приравнено к условию о праве выкупа условие, в соответствии с которым арендодатель и арендатор обязуются после прекращения договора аренды заключить договор о продаже имущества арендатору, поскольку в таких случаях можно лишь ставить вопрос о наличии или отсутствии предварительного договора купли-продажи <2>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Московского округа от 13 марта 2006 г. N КГ-А41/1295-06 по делу N А41-К1-9969/05 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Определение ВАС РФ от 17 июня 2009 г. N ВАС-6821/09 по делу N А50-14686/2007-Г21 // СПС "КонсультантПлюс".
5. Право на выкуп арендованного имущества может быть ограничено законом, исходя из специального функционального назначения имущества. Так, невозможен выкуп имущества, арендуемого у государственных научных организаций и организаций, подведомственных государственным академиям наук (п. 3 ст. 5 и п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" <1>). В силу п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не допускается выкуп в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, переданного религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям и т.д.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1996. N 35. Ст. 4137.
Несмотря на отсутствие в новом Лесном кодексе (далее - ЛК) РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ <1> прямого указания на запрет выкупать переданные в аренду лесные участки, который содержался в ст. 34 ранее действовавшего ЛК РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ <2>, выкуп лесных участков все же невозможен, поскольку лесные участки в составе земель лесного фонда являются объектами только федеральной собственности (ст. 8 ЛК). То же самое следует сказать и относительно аренды водных объектов, за исключением тех из них, которые могут находиться в частной собственности (ст. 8 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ <3>).
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2006. N 50. Ст. 5278.
<2> Собрание законодательства РФ. 1997. N 5. Ст. 610.
<3> Собрание законодательства РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.
Строго говоря, выкуп арендуемого имущества, относящегося к государственной или муниципальной собственности, возможен только в случаях, когда это прямо разрешено законом. Это объясняется тем, что переход имущества из публичной собственности в частную должен осуществляться по нормам законодательства о приватизации, а действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1> уже не предусматривает такого способа приватизации, как аренда с правом выкупа <2>; специальные правила установлены Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
<2> По данному вопросу см. также: Постановление Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 707 "О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 39. Ст. 3804.
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
Комментарий к статье 625
1. Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, что и получило отражение в сложной структуре гл. 34 ГК РФ, в которой выделены общие положения об аренде, которые субсидиарно применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами. При этом законодатель разграничивает отдельные виды договоров аренды и договоры аренды отдельных видов имущества.
Нормы об отдельных видах договоров аренды устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего порядка, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. В договоре проката (§ 2 гл. 34 ГК) арендодателем может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом движимого имущества, которое по общему правилу используется для потребительских целей. Договор аренды транспортного средства (§ 3 гл. 34 ГК) специфичен тем, что его предмет - транспортные средства, они могут использоваться только при квалифицированном управлении ими и при их надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа, специальные требования к которому устанавливаются транспортными уставами и кодексами (ст. ст. 56 и 57 Воздушного кодекса РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ <1>, ст. ст. 53 - 56 Кодекса торгового мореплавания (далее - КТМ) РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ <2>, ст. ст. 27 и 30 Кодекса внутреннего водного транспорта (далее - КВВТ) РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ <3>). Договор аренды предприятия (§ 5 гл. 34 ГК) представляет собой особый, самостоятельный вид договора аренды, поскольку его предметом является предприятие в целом - весь имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, причем арендатору предоставлены широкие правомочия по его использованию и распоряжению им (ст. 660 и другие статьи ГК). Отнесение договора финансовой аренды (лизинга) (§ 6 гл. 34 ГК) к разновидности договора аренды является практической реализацией положения Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, заключенной 28 мая 1988 г. <4>, в связи с тем, что правовые нормы, регулирующие традиционный договор аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки финансового лизинга.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.
<2> Собрание законодательства РФ. 1999. N 18. Ст. 2207.
<3> Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 1001.
<4> Россия является участницей этой Конвенции, см.: Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 16-ФЗ "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге".
2. К самостоятельным видам аренды следует также отнести аренду природных объектов. Земельное, лесное и водное законодательство с учетом особенностей предмета аренды закрепило особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к договорам аренды природных объектов лишь в тех случаях, когда иное не установлено специальным законодательством.
2.1. Предметами договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, а также их части (ст. 6 ЗК) при условии прохождения государственного кадастрового учета (для договоров аренды на срок более одного года). Не могут быть переданы в аренду земельные участки, изъятые из оборота, однако иное может быть установлено федеральным законом (п. 11 ст. 22 ЗК). Так, например, по общему правилу из оборота изъяты земельные участки, занятые государственными национальными парками (п. 4 ст. 27 ЗК). Вместе с тем в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" возможна передача в аренду земельного участка национального парка, расположенного в границах зон познавательного туризма или обслуживания посетителей, а также рекреационной зоны национального парка. Существенные условия, которые должны быть согласованы при заключении договора аренды земельного участка национального парка, перечислены в п. 4 Специальных правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2007 г. N 47 <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 6. Ст. 758.
Арендодателем земельного участка может быть только его собственник, а если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают по общему правилу органы местного самоуправления <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
Договоры аренды земельных участков могут заключаться на любой срок, если иное не установлено законом (например, п. п. 7 и 10 ст. 22 ЗК), но договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК).
Размер арендной платы является существенным условием договора (ст. 65 ЗК). Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 <1>. Для договоров аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии со ст. 33 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" <2>, Методика расчета арендной платы утверждена Приказами Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. N 95 <3> и от 14 июля 2006 г. N 190 <4>.