ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 626
Скачиваний: 2
Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 Кодекса при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным (см. комментарий к указанной статье).
Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (см. ст. 556 и комментарий к ней) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены;
во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;
в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.
Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.
6. В комментируемой статье устанавливаются особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, если они согласно ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В комментируемой статье устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
7. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" содержал прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме была придана обратная сила, т.е. она распространялась и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона. Приведем конкретный пример. Дом, состоявший из двух корпусов, находился на балансе НПО "Машиностроитель". В декабре 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества "Пэком" заключили договор купли-продажи дома.
Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и Ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный народный суд г. Москвы в удовлетворении иска отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения.
Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.
Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ.
Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" и без учета конкретных обстоятельств данного дела.
Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.
Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу.
Постановлением Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что совершенные до принятия данного Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 9. С. 4.
Безусловно, такие договоры должны быть признаны недействительными и после утраты действия Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", поскольку объектом купли-продажи, как, впрочем, и других сделок, могут быть не многоквартирные дома, а конкретные жилые помещения.
Приложения
Вступительное слово к книге "Публично-правовые образования
в частном праве: Постатейный комментарий главы 5
Гражданского кодекса Российской Федерации" / Под ред.
П.В. Крашенинникова
Государство и другие публично-правовые образования (а в нашей стране это Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления) не только исполняют закрепленные за ними властные полномочия, но и участвуют в гражданском обороте. Такая раздвоенность необходима для их функционирования, поддержания экономического и правового порядка в обществе. Вместе с тем все это без четкой и прозрачной регламентации может порождать ситуации отнюдь не цивилистического характера. При этом участие публично-правовых образований в гражданских отношениях всегда актуально и имеет многовековую историю.
Достаточно вспомнить, что в Древнем Риме римское государство часто вступало в частноправовые отношения. Как это часто происходит, у историков и юристов так и не сформировалось единой позиции по вопросу о соотношении правового положения римского государства и юридических лиц. По этому поводу Е.А. Флейшиц указывала: "...одни историки (как Жирар, опирающийся при этом на Моммзена) считают римское государство искони юридическим лицом. Другие (как И.А. Покровский) полагают, что, будучи обладателем многочисленных и разнообразных имуществ и участвуя в различных отношениях по их эксплуатации, римское государство, по крайней мере до второй половины республики, не применяло к своим имущественным отношениям положений частного права, не мысля себя носителем dominium ex iure Quiritium и других частных прав на эти имущества, а действовало по некоторым особым нормам права публичного. И действительно, неизвестно, чтобы договоры, совершавшиеся магистратами по поводу государственного имущества, подчинялись в древнейшие времена правилам, в частности формальностям частного права. И наоборот, известно, что споры из таких договоров разрешались не в обычном судебном, а в особом административном порядке" <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.
<1> Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2001. С. 116.
Городские общины - муниципии в Древнем Риме - выступали и как публичные образования, и как юридические лица, обладающие имущественными правами и самостоятельным правом выступать в суде. В то же время носителем имущественной составляющей государства выступал император, который признавался собственником имущества Древнего Рима.
Проблемам участия государства в гражданских правоотношениях уделялось немало внимания в юридической науке. Хотелось бы прежде всего упомянуть работы А.В. Венедиктова "Государственная социалистическая собственность", С.Н. Братуся "Субъекты гражданского права", М.И. Брагинского "Участие советского государства в гражданских правоотношениях", М.И. Кулагина "Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо", О.Е. Кутафина "Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица" <1>.
--------------------------------
<1> Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.: Изд-во АН СССР, 1948; Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М.: Госюриздат, 1950; Брагинский М.И. Участие Советского государства в гражданских правоотношениях. М., 1981; Кулагин М.И. Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо. М., 1987; Кутафин О.Е. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица. М.: Проспект, 2007.
Особую актуальность тема участия публично-правовых образований приобретает в современных условиях финансового кризиса, когда государство делает попытки показать себя наиболее надежным участником гражданско-правовых отношений.
И действительно, поддержка государства для многих участников рынка дала бы возможность пережить тяжелые времена рыночных перемен и стабилизировать гражданско-правовой оборот в Российской Федерации. Осуществляя подобные действия, государство вступает в разного рода гражданско-правовые сделки, в том числе в договоры купли-продажи, займа, гарантии и др. Вместе с тем, в отличие от иных участников правовых отношений, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования остаются в первую очередь властвующими субъектами, обладающими особыми публичными функциями и выступающими от имени всего населения определенной территории, и их действия могут совершаться как на благо всего населения, так и на разрушение страны и ее территорий.
Важно отметить, что, вступая в частноправовые отношения, государство отказывается от иммунитета и действует на началах равенства с другими участниками, такими, как юридические и физические лица, в соответствии с принципами, установленными в ст. 1 ГК РФ. Данное положение закреплено в п. 1 ст. 124 ГК РФ и характерно для любого развитого правопорядка.
Глава 5 ГК РФ, посвященная участию Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, завершает подразд. 2 Кодекса о лицах и включает в себя четыре статьи, в которых определены общие принципы и порядок участия публично-правовых образований в гражданских отношениях, ответственность публично-правовых образований по обязательствам, а также в отношениях с участием иностранных физических, юридических лиц и государств.
Специфика рассматриваемых отношений состоит в том, что наряду с нормами гражданского права важное значение имеют и публично-правовые нормы, содержащиеся в таких актах, как, например, Бюджетный кодекс Российской Федерации (далее - БК РФ), Федеральные законы от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" <1>, от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <2>, и др.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1999. N 42. Ст. 5005.
<2> Собрание законодательства РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.
Кроме того, особенностям участия публично-правовых образований посвящены и другие нормы статей Гражданского кодекса РФ, в частности:
- ст. 16 - о возмещении убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления;
- ст. 114, 115 - о юридических лицах, наделенных публично-правовыми образованиями ограниченными вещными правами на имущество;
- ст. 214, 215 - о государственной и муниципальной собственности;
- ст. 239 - об отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд;
- ст. 525 - 534 - о договоре поставки товаров для государственных или муниципальных нужд;
- ст. 763 - 768 - о подрядных работах для государственных или муниципальных нужд;
- ст. 1069 - об ответственности за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами;
- ст. 1070 - об ответственности за вред, причиненный незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда;
- ст. 1071 - об органах и лицах, выступающих от имени казны при возмещении вреда за ее счет;
- ст. 1151 - о наследовании выморочного имущества и некоторые другие.
Важное значение имеют подзаконные акты, которыми конкретизированы нормы гл. 5 ГК РФ, прежде всего в части определения особенностей участия публично-правовых образований в отдельных видах гражданско-правовых отношений и тех органов государственной власти и местного самоуправления, которые вправе выступать от имени Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, в частности Указы Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" <1>, от 16 августа 2004 г. N 1082 "Вопросы Министерства обороны Российской Федерации" <2>; Постановление Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" <3>; Приказ Минюста России от 23 декабря 2005 г. N 247 "Об утверждении Устава федерального государственного учреждения "Федеральное агентство по правовой защите результатов интеллектуальной деятельности военного, специального и двойного назначения" при Министерстве юстиции Российской Федерации" <4> и др.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2004. N 11. Ст. 945.
<2> Собрание законодательства РФ. 2004. N 34. Ст. 3538.
<3> Собрание законодательства РФ. 2008. N 23. Ст. 2721.
<4> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 6.
Следует обратить внимание на то, что отдельные нормы гл. 5 ГК РФ были предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ. Так, в Определении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2005 г. N 297-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества "Центральная телекоммуникационная компания" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 2 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> сделан имеющий важное практическое значение вывод, что оспариваемое положение п. 2 ст. 124 ГК РФ само по себе не определяет недостаточность бюджетного финансирования соответствующих расходов государства как такую его особенность, которая позволяет освобождать его от исполнения своих обязательств, и в системе действующего правового регулирования не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя в его конкретном деле.