ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 4598
Скачиваний: 1
2. Стороны при заключении договора определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также периодичность платежей.
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
Комментарий к статье 677
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает императивное правило о том, что нанимателем может быть только гражданин. Это понятие включает не только граждан Российской Федерации, но и иностранных граждан, а также лиц без гражданства.
2. Пункт 2 комментируемой статьи наряду с нанимателем выделяет также тех, кто именуется "гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем". Специфика правового положения этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением. В данном случае имеются в виду прежде всего лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.
Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий. Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека (см. комментарий к ст. 679). И лишь в виде исключения установлено, что ни то ни другое условие не распространяется на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях. Последнее правило обусловлено тем, что местом жительства несовершеннолетнего является место жительства его родителей (см. комментарий к п. 2 ст. 20).
Из Конституции РФ и Закона РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст. 1227) следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или ее отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 Закона), в том числе права на жилище.
3. В п. 3 комментируемой статьи говорится об ответственности нанимателя за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, если они нарушают условия договора найма жилого помещения. Вместе с тем в договоре может быть указано, что они являются солидарными должниками. В этом случае такие граждане рассматриваются в качестве сонанимателей и соответственно несут все права и обязанности нанимателя в полном объеме.
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Комментарий к статье 678
Основное и главное право нанимателя - право владения и пользования предоставленным жильем. В комментируемой статье подчеркивается необходимость использования жилого помещения строго по назначению. Кроме того, наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
О переустройстве (перепланировке) говорится в гл. 4 ЖК. В частности, согласно ч. 1 ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, тогда как согласно ч. 2 ст. 25 ЖК перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут проводиться только с письменного разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Если против перепланировки и переоборудования возражают остальные соседи, заинтересованное лицо может обратиться по этому вопросу с иском в суд. Суд при рассмотрении иска исходит из того, что жилищные условия одного собственника не могут быть улучшены за счет ухудшения жилищных условий других собственников. Например, если при ремонте квартиры собственник увеличил занимаемое помещение за счет коридора общего пользования путем перестановки перегородки, в результате чего остальные соседи лишились части коридора, суд обяжет его установить перегородку на прежнее место.
Пленум ВС РФ в Постановлении от 26 декабря 1984 г. N 5 указал на то, что, разрешая споры, связанные с переустройством, перепланировкой жилых и подсобных помещений, следует выяснять, имеется ли на это согласие не только нанимателя, но и наймодателя (ст. 84 ЖК РСФСР) и как наиболее целесообразно переустроить указанные помещения, для чего необходимо в соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привлекать к участию в деле органы жилищно-коммунального хозяйства. Если такой спор возник между нанимателями, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, надлежит учитывать, что для какого-либо переустройства в этих домах необходимо не только разрешение местной администрации, но и согласие собственника дома, которому в силу ст. 209 ГК принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В комментируемой статье также говорится об обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение.
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
Комментарий к статье 679
Закон не требует согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение несовершеннолетних детей. Это обусловлено тем, что местом жительства несовершеннолетних детей признается место жительства их родителей (см. комментарий к ст. 20).
Согласно п. 2 ст. 36 ГК в качестве постоянно проживающих с нанимателем могут быть вселены также опекуны. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708)).
О норме жилой площади говорится в ст. 50 ЖК. Различают норму предоставления - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Она устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Кроме того, указанная статья говорит об учетной норме площади жилого помещения - минимальном размере площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Ее размер не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом.
Статья 680. Временные жильцы
Комментарий к статье 680
О временных жильцах говорится в ст. 80 ЖК. Согласно указанной статье временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. Кроме того, установлена более широкая ответственность нанимателя за этих лиц по сравнению с предусмотренной в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за нарушение временными жильцами условий договора найма жилого помещения, но и вообще за любые их действия, связанные в конечном счете с проживанием.
Для вселения временного жильца необходимо согласие как нанимателя, так и граждан, постоянно с ним проживающих. Что касается наймодателя, то его согласия не требуется: достаточно его уведомить о факте вселения. При этом необходимо соблюдать требования законодательства о норме жилой площади на человека.
Для проживания временных жильцов установлен максимальный срок, который равен 6 месяцам.
Если срок проживания не согласован, то как наниматель, так и лица, постоянно с ним проживающие, могут в любой момент предъявить временным жильцам требование освободить занимаемое жилое помещение. Однако сделать это они должны не немедленно, а по истечении семидневного льготного срока.
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
Комментарий к статье 681
1. В комментируемой статье говорится о традиционном для договора жилищного найма распределении между сторонами обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения, согласно которому текущий ремонт - обязанность нанимателя, а капитальный ремонт - наймодателя.
2. Капитальный ремонт включает замену основных конструкций жилого помещения, дверей, оконных переплетов, полов, ремонт санитарно-технического оборудования.
3. Понятие переоборудования жилого помещения ни в комментируемой статье, ни в ЖК не дано. В ст. 25 ЖК даются определения переустройства и перепланировки, которые, по существу, охватываются понятием переоборудования (см. комментарий к ст. 678).
Статья 682. Плата за жилое помещение
Комментарий к статье 682
1. Плата за жилое помещение, размер которой определяется по соглашению сторон, - существенное условие рассматриваемого договора. Как правило, размер платы устанавливается в зависимости от качества и места расположения жилого помещения. До настоящего времени ни законом, ни подзаконными правовыми актами максимальный размер платы за жилое помещение не установлен. Однако в п. 1 комментируемой статьи такая возможность предусмотрена.
2. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается запрета одностороннего изменения размера квартирной платы. Имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Однако это правило носит диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть такую возможность. Кроме того, такая возможность может быть установлена специальным законом.
3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о сроке, в течение которого наниматель должен вносить плату за пользование жилым помещением. По общему правилу она должна вноситься ежемесячно, однако в договоре могут быть предусмотрены другие сроки. В ЖК порядок платы за жилое помещение установлен в ст. 155, согласно ч. 1 которой плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
Комментарий к статье 683
1. Согласно комментируемой статье договор коммерческого найма как таковой имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением, и в связи с этим стороны договора должны договориться, на какой срок они заключают договор (краткосрочный или долгосрочный).
Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.
2. Для краткосрочного договора в п. 2 комментируемой статьи установлен особый правовой режим, который заключается в том, что к нему не применяются правила указанных в нем статей. Однако в договоре стороны могут распространить действие этих статей на данный договор.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
Комментарий к статье 684
1. В комментируемой статье говорится о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. На наймодателя возлагается обязанность за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года.
2. При невыполнении наймодателем этой обязанности и отсутствии отказа нанимателя от продления договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Комментируемая статья допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать.
Определенные последствия наступают в случае, когда наймодатель отказался от заключения договора со старым нанимателем и в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом. В этом случае старый наниматель, который имел преимущественное право на заключение договора на новый срок, может потребовать в судебном порядке признать договор недействительным и возместить убытки, причиненные отказом возобновить с ним договор.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
Комментарий к статье 685
1. Одно из субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма, - право нанимателя сдать помещение или его часть в пользование другому лицу - поднанимателю, заключив с ним договор поднайма. В таких случаях должны соблюдаться правила о регистрации по месту пребывания. Особенность данного договора - то, что в поднаем может сдаваться только часть жилого помещения, в том числе часть комнаты.
В п. 1 комментируемой статьи говорится о необходимости получения согласия наймодателя для заключения договора поднайма жилого помещения. Вместе с тем в ней не говорится о последствиях неполучения такого согласия. Очевидно, такая сделка будет ничтожной, поскольку совершена с нарушением закона.
Закон ничего не говорит и о форме заключения договора. Следует прийти к выводу о том, что он должен быть заключен в письменной форме, а несоблюдение письменной формы влечет невозможность ссылаться на свидетельские показания.
Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. О норме жилой площади говорится в ст. 50 ЖК (см. комментарий к ст. 679 ГК).
3. В п. 3 комментируемой статьи законодатель особо подчеркивает возмездность договора поднайма. Очевидно, это сделано для того, чтобы разграничить договор поднайма и вселение временных жильцов.
4. В отношении договора поднайма действует целый ряд ограничений. Так, его срок не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.