ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 528
Скачиваний: 1
Говоря о законе, нормами которого могут устанавливаться пределы осуществления правомочий землепользователей, в первую очередь следует указать на положения ст. 36 Конституции РФ, в соответствии с которыми при осуществлении владения и пользования земельными участками не должны нарушаться права и законные интересы других лиц. Кроме того, пределы осуществления правомочий пользователей содержатся в земельном, градостроительном законодательстве, законодательстве об охране окружающей среды, в так называемых природоресурсных законах.
Пределы возможностей землепользователя следуют из его обязанностей (ст. 42 ЗК РФ) и из ограничений прав на землю, установленных законом (ст. ст. 56, 56.1 ЗК РФ). Так, например, землепользователь обязан соблюдать требования о целевом использовании земельного участка, своевременно производить платежи за землю, проводить природоохранные мероприятия. В то же время его возможности в осуществлении правомочий могут быть ограничены особыми условиями использования земельных участков в охранных и санитарно-защитных зонах, особыми условиями охраны окружающей среды, условиями начала и завершения застройки или освоения земельного участка, а также необходимостью резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Под "иными" правовыми актами, устанавливающими пределы осуществления владения и пользования земельным участком, понимаются подзаконные нормативные акты как федерального уровня, так и уровня субъектов Российской Федерации. Кроме того, органам местного самоуправления субъектами Федерации может делегироваться ряд полномочий по установлению пределов в пользовании земельными участками. Соответственно, органы местного самоуправления издают акты, такие как, например, правила землепользования и застройки в конкретном населенном пункте.
В акте органа, уполномоченного на предоставление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пределы осуществления владения и пользования обозначаются указанием на разрешенное использование земельного участка. Содержание понятия "разрешенное использование" в законодательстве не раскрыто. Под разрешенным использованием земельного участка понимают права лица по его использованию, конкретное разрешенное целевое использование соответствующего земельного участка <1>. Примерная форма решения о предоставлении находящегося в государственной собственности земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам утверждена распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р.
--------------------------------
<1> Крассов О.И. Земельное право: Учебник. М.: Юристъ, 2005. С. 58.
2. Использование земельного участка предполагает его хозяйственную эксплуатацию. Землепользователю в этом предоставлены достаточно широкие возможности, причем свобода его усмотрения ограничивается только законом.
Земля, выполняя функцию пространственного базиса, служит для размещения на ней различных объектов, в первую очередь зданий и сооружений. В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ землепользователь вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Следует отметить, что по смыслу п. 2 комментируемой статьи право собственности на возведенный пользователем объект недвижимости может возникнуть у лица, которому участок предоставлен на таком титуле в установленном порядке, т.е. в соответствии с п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Если же юридическое лицо, не входящее в перечень субъектов, которым земельный участок может предоставляться на таком праве, возвело объект недвижимости на участке после 1 января 2008 г., на такой объект в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ может быть распространен режим самовольной постройки.
Статья 270. Утратила силу. - Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
Комментарий к статье 271
1. Достаточно распространенной является ситуация, когда собственник земельного участка и собственник объекта недвижимости на нем - разные лица, при этом собственнику объекта недвижимости на чужом земельном участке законом гарантируется возможность реализации принадлежащего ему правомочия пользования участком.
Гражданское законодательство допускает раздельный оборот данных объектов. Между тем при таком обороте, когда происходит отчуждение здания, сооружения без земельного участка или, наоборот, земельного участка без здания или сооружения, права пользователя земельного участка тем не менее остаются неприкосновенными.
2. Пользователем земельного участка в данном случае может быть либо лицо, обладающее участком на вещно-правовых титулах - праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, либо лицо, получившее такую возможность в связи с возникновением обязательства - при заключении договора аренды участка.
3. Если здание или сооружение меняет собственника, право пользования участком (правильнее было бы сказать - правомочие пользования) переходит к новому собственнику, сохраняется у нового собственника недвижимости при условии, что участок арендовался прежним собственником <1>. Более сложной является ситуация, при которой участок находился у прежнего собственника на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
--------------------------------
<1> В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Гражданин, обладающий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, может произвести отчуждение находящегося на этом участке жилого дома (продать, подарить, передать по договору мены или ренты). Однако данный титул на землю может перейти к иным лицам только в порядке наследования (ст. 267 ГК РФ; ст. 21 ЗК РФ); кроме того, возможности совершения каких-либо иных распорядительных действий с таким участком (например, передача в аренду или безвозмездное срочное пользование) современное законодательство не предполагает. Следовательно, при отчуждении здания или сооружения, находящегося на таком земельном участке, сторонам следует договориться о том, кто будет переоформлять данное право. Наиболее предпочтительный вариант - чтобы прежний владелец участка переоформил право пожизненного наследуемого владения на право собственности до совершения сделки со зданием или сооружением во избежание проблем с оформлением прав на участок у нового собственника здания или сооружения.
В большей степени регламентированной является ситуация, когда земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании у лица, производящего отчуждение находящегося на участке объекта недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. В п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 уточнено, что аналогичной позиции следует придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.
4. Собственник такой недвижимости по общему правилу может осуществлять принадлежащие ему правомочия свободно. В то же время эта свобода может быть ограничена законом или договором. Если же собственник здания или сооружения не заключил договор с собственником участка о порядке пользования им (это его право, а не обязанность), то действуют общие положения закона о порядке осуществления правомочий пользователя земельного участка. Следует заметить, что все-таки заключение указанного договора желательно для обеих сторон, так как границы свободы усмотрения могут по-разному трактоваться собственником участка и собственником здания.
Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
Комментарий к статье 272
1. Нормы комментируемой статьи распространяются на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, т.е. когда участок приобретается собственником здания или сооружения по договору аренды или безвозмездного срочного пользования.
Здания и сооружения могут оказаться в собственности пользователя участка по различным основаниям: быть приобретенными по возмездным или безвозмездным сделкам, перейти в порядке наследования. В то же время эти объекты могут быть возведены самим землепользователем.
Также и утрата права пользования земельным участком собственником недвижимости может произойти по разным основаниям, и в случае, когда объект недвижимости не подлежит сносу, юридическая судьба здания или сооружения может быть определена как в добровольном порядке, так и в принудительном: стороны могут достичь соглашения либо потребуется вынесение судебного решения.
2. Основания, по которым может прекратиться право пользования земельным участком у собственника здания (сооружения), имеют гражданско-правовой характер, причем речь не идет о случаях отчуждения зданий по сделкам или о принудительном прекращении права пользования земельным участком собственником недвижимости в случае изъятия его для государственных или муниципальных нужд либо в связи с ненадлежащим использованием. Право пользования земельным участком может прекратиться, в частности, при истечении срока договора аренды или безвозмездного пользования участком.
Конечно же, предпочтительной видится ситуация, когда собственник участка и собственник здания в добровольном порядке самостоятельно достигнут соглашения о судьбе недвижимости в связи с утратой ее собственником права пользования участком. Однако интересы сторон могут и не совпадать: собственник земельного участка может испытывать интерес в приобретении здания (сооружения), находящегося на принадлежащем ему участке, равно как и собственник здания (сооружения), утративший право пользования участком, может быть заинтересован в приобретении права собственности на участок.
В случае, когда прекращается право пользования участком у собственника недвижимости, а стороны, не достигнув соглашения о судьбе этой недвижимости, обращаются в суд, собственник здания продолжает фактически пользоваться участком. Возникает вопрос о характере права, в соответствии с которым собственник здания пользуется участком. В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <1> говорится о том, что если прекращается договор о пользовании земельным участком по любым гражданско-правовым основаниям, то до урегулирования отношений между собственником земельного участка и собственником здания последний приобретает в силу закона право ограниченного владения <2> и пользования земельным участком, но лишь в пределах, необходимых для пользования зданием.
--------------------------------
<1> Подготовлена рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.
<2> Данный титул предлагается разработчиками Концепции как универсальное ограниченное вещное право для случаев, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем здание принадлежат разным лицам, а собственник здания по тем или иным причинам не имеет какого-либо иного вещного или обязательственного права, на основании которого он мог бы пользоваться земельным участком.
3. При отсутствии интереса собственника земельного участка в сохранении объекта недвижимости он вправе потребовать от собственника этой недвижимости произвести ее снос и привести участок в первоначальное состояние. Между тем могут существовать препятствия к сносу зданий и сооружений. В качестве таковых называется прямой запрет, содержащийся в нормативном акте (например, это может касаться жилых домов, памятников истории и культуры). Кроме того, стоимость недвижимости, возведенной на таком земельном участке, может значительно превышать стоимость самого участка, отведенного под застройку. Эти обстоятельства могут служить основаниями для вынесения решения суда о признании за собственником земельного участка права собственности на объект недвижимости, либо о признании права собственности на земельный участок у собственника недвижимости, либо о продлении срока действия права пользования участком с уточнением условий такого пользования.
4. Определение правовой судьбы недвижимости в судебном порядке может происходить в случае, если договоренность об этом отсутствовала изначально либо позиция сторон по этому вопросу изменилась впоследствии.
Для заявления требования собственника участка о приобретении в собственность объекта недвижимости либо заявления требования собственника недвижимости о приобретении в собственность земельного участка или о продлении права пользования участком необходимо следующее условие: снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли. При этом суд должен учитывать также основания прекращения права пользования участком.
Вполне допустима ситуация, когда и само прекращение права пользования участком у собственника объекта недвижимости произойдет принудительно: например, вопреки договоренности вместо возведения жилого дома будет возведен промышленный объект или ненадлежащее использование участка (хозяйственная эксплуатация) будет угрожать его порчей или деградацией. С другой стороны, и собственник участка может чинить препятствия в осуществлении правомочия пользования другой стороне. В этом случае землепользователь, осуществивший, например, возведение социально значимого объекта, может потребовать досрочного прекращения права пользования участком и признания за ним права собственности на земельный участок.