Файл: Postateyny_kommentariy_k_Grazhdanskomu_kodexu_1_tom.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 22.10.2020
Просмотров: 6503
Скачиваний: 12
Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к
1. С введением в действие части второй
РФ договор пожизненного содержания с иждивением, будучи
разновидностью договоров пожизненной ренты, получил самостоятельную регламентацию.
Из содержащегося в комментируемой
понятия договора следует, что его предметом является
любая недвижимость - жилой дом, дача, квартира, земельный участок и т.д., которая передается в
собственность плательщика ренты.
Сторонами указанного договора являются получатель ренты, которым может быть только гражданин, а
также плательщик ренты, в качестве которого могут выступать как гражданин, так и ограниченный круг
юридических лиц, для которых заключение такого договора будет соответствовать закону и целям их
деятельности.
Заключение договора пожизненного содержания с иждивением позволяет получателю ренты получать
необходимое ему материальное обеспечение в течение всей его жизни, поэтому такие договоры заключаются,
как правило, теми гражданами, которые нуждаются в материальной помощи и поддержке.
Закон допускает заключение договора пожизненного содержания с иждивением и в пользу третьего лица,
что предполагает осуществление денежных выплат не собственнику передаваемой недвижимости, а любому
другому указанному им лицу, например тому, по отношению к которому собственник недвижимости несет
алиментные обязательства.
Нет препятствий и к тому, чтобы получателями ренты по указанному договору выступали одновременно
собственник недвижимости и указанное им третье лицо (лица) одновременно.
Основное правомочие получателя ренты состоит в получении пожизненного содержания, состав которого
регламентирован положениями
ГК РФ.
Основная обязанность получателя ренты при заключении названного договора состоит в передаче
принадлежащей ему недвижимости плательщику ренты.
В силу
ГК РФ плательщик ренты приобретает право собственности на недвижимое имущество,
переданное получателем ренты, только с момента регистрации договора.
Судебная практика последовательно исходит из того, что сама по себе передача квартиры в пользование
плательщика ренты без соблюдения требования о государственной регистрации такого договора не
свидетельствует о его заключении и возникновении прав и обязанностей сторон по договору пожизненного
содержания с иждивением.
Так, 14 июня 2007 г. между Ш. (собственником квартиры) и Т. был заключен договор пожизненного
содержания с иждивением, согласно которому Ш. (получатель ренты) передала в собственность Т.
(плательщику ренты) квартиру, а Т. обязалась в обмен на квартиру полностью содержать Ш., обеспечивая ее
питанием и одеждой.
Однако данный договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован в
установленном законом порядке.
28 июня 2007 г. Ш. умерла. Д. (племянник Ш.) обратился в суд с иском к Т. об истребовании квартиры из
чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершей Ш., договор
пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в
связи с чем права на эту квартиру ответчица не имеет.
Т., не согласившись с иском, предъявила встречные требования о признании действительным договора
пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру. При этом ею
указывалось, что договор от 14 июня 2007 г. заключен в нотариальном порядке, однако переход права
собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине - вследствие
смерти Ш.
Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменив состоявшиеся по делу судебные
постановления, указала следующее.
В соответствии со
ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с
момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации,
является момент его регистрации (
ГК).
Согласно
ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне
(плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное
имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо
предоставления средств на его содержание в иной форме. В соответствии со
ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого
имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 220 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под
ГК). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту
заключения договора, ничтожен (
ГК). В соответствии с
содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами
этого пункта.
Из анализа указанных правовых норм, как указала Судебная коллегия, следует, что поскольку договор
пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по
нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное
требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы
и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с
момента его нотариального удостоверения (
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением одним из участников общей
собственности на жилой дом не применяется преимущественное право покупки. Соответствующее разъяснение
дано в
Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики
рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в ред. от 6
февраля 2007 г.).
2. На отношения по договору пожизненного содержания с иждивением как разновидности договоров
пожизненной ренты распространяется ряд положений не только о пожизненной ренте, но и о ренте.
Среди них, например, положения
ГК РФ о форме договора ренты,
ГК РФ об отчуждении
имущества под выплату ренты,
ГК РФ о получателе пожизненной ренты и др.
Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением имеет определенную специфику, отличающую
его от договора пожизненной ренты, правила о пожизненной ренте применяются к этому договору только в том
случае, если иное не предусмотрено положением
-
ГК РФ.
3. Правовое регулирование отношений, связанных с заключением договоров пожизненного содержания с
иждивением, содержится не только в
РФ. Так, Федеральный
от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе"
предусматривает, что реклама услуг по заключению договоров ренты, в том числе договора пожизненного
содержания с иждивением, не должна содержать:
1) выражение благодарности физическими лицами, заключившими такие договоры;
2) утверждение о том, что заключение таких договоров имеет преимущества перед завещанием жилого
помещения или иного имущества;
3) осуждение членов семьи и близких родственников потенциального потребителя таких услуг, якобы не
заботящихся о нем;
4) упоминание о подарках для физических лиц, принявших решение о заключении договоров ренты с
рекламодателем или другим лицом.
В случае, если рекламодатель является посредником при заключении договоров ренты, в том числе
договора пожизненного содержания с иждивением, реклама услуг по заключению таких договоров должна
содержать указание на то, что плательщиком ренты по таким договорам будет другое лицо.
Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
Комментарий к
1. В указанной
дается перечень наиболее общих обязанностей плательщика ренты, который может
быть расширен по желанию сторон при заключении конкретного договора пожизненного содержания с
иждивением.
2. Особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является то, что плательщик ренты
обязан предоставлять ее не только в денежной форме, но и путем материального обеспечения в виде одежды,
еды, жилья, оказания услуг различного характера - медицинских, транспортных, туристических, по ремонту
жилого помещения и т.д.
После передачи жилого помещения в собственность плательщика ренты получатель ренты, как правило,
сохраняет право пользования ранее принадлежавшим ему помещением.
Жилищный кодекс РФ предусматривает, что гражданин, проживающий в жилом помещении на основании
договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые
предусмотрены
настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с
иждивением
Таким образом, по общему правилу получатель ренты обладает равным с плательщиком ренты правом
пользования переданным по договору жилым помещением и соответственно должен нести солидарную с
плательщиком ренты обязанность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.
Вместе с тем стороны конкретного договора пожизненного содержания с иждивением могут предусмотреть
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 221 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
и иную ситуацию, при которой право пользования жилым помещением за получателем ренты может не
сохраняться.
По требованию получателя ренты право пользования помещением получателем ренты подлежит
государственной регистрации, осуществляемой на основании Федерального
"О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Получатели ренты, проживающие в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с
иждивением, не имеют права на получение субсидий на оплату жилого помещения (
Приказа Минрегиона
России N 58, Минздравсоцразвития России N 403 от 26 мая 2006 г. "Об утверждении Методических
рекомендаций по применению правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг").
Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать предоставление получателю
ренты любого другого жилого помещения взамен переданного плательщику ренты, а также оплату ритуальных
услуг.
3. Закон прямо предусматривает возможность определения в конкретном договоре пожизненного
содержания с иждивением стоимости всего объема содержания с иждивением, которая не может быть менее
двух МРОТ, установленных законом.
Как уже говорилось, согласно
Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда"
исчисление платежей по гражданским правовым обязательствам, установленных в зависимости от МРОТ, с 1
января 2001 г. производится исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Как указал Конституционный Суд РФ в
от 27 ноября 2008 г. N 11-П, в настоящее время
имеет место неоднозначное понимание и применение
Федерального закона "О минимальном размере
оплаты труда" во взаимосвязи с положениями
и
ГК РФ в части определения суммы, в
которой должны выплачиваться платежи по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с
иждивением, установленные в зависимости от МРОТ. При этом в одних случаях суды исходят из того, что
данного Закона не предполагает отказ от увеличения размера платежей с увеличением МРОТ и,
следовательно, выплата рентных платежей на основе базовой суммы в 100 рублей нарушает права
получателей ренты; в других случаях вывод делается прямо противоположный, т.е. что рентная плата должна
исчисляться с учетом именно этой базовой суммы.
Придя к выводу о том, что положение
Федерального закона "О минимальном размере оплаты
труда" - применительно к исчислению платежей по гражданско-правовым обязательствам, вытекающим из
договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением (
и
ГК), - не
позволяет определять минимальный размер рентных платежей, установленных в зависимости от МРОТ, по
указанным договорам и создаются предпосылки к несоразмерному ограничению права собственности и свободы
договоров, а следовательно, к нарушению
,
Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ положение
Федерального
закона "О минимальном размере оплаты труда" в той части, в какой оно - во взаимосвязи с
и
ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от МРОТ,
установленного законом, - предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и
пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от МРОТ, производить с 1 января 2001
г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Вместе с тем Конституционный Суд отметил, что поскольку применение для исчисления МРОТ в сумме,
указанной в
Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", противоречило бы воле
законодателя, прямо выраженной в
названного Федерального закона, постольку положение
Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", признанное настоящим
не
соответствующим
РФ, утрачивает силу с момента введения в действие нового правового
регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке.
До настоящего времени такой закон еще не принят, в связи с чем суды вынуждены ориентироваться на
такое применение
Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", которое предписывает
исчислять платежи по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением исходя из
базовой суммы, равной 100 рублям (
4. В случае возникновения спора между сторонами договора пожизненного содержания с иждивением,
касающегося объема предоставляемого содержания, законодатель обязывает суды руководствоваться
принципами добросовестности и разумности.
Как отмечается в юридической литературе, "правильный подход здесь возможен при надлежащем учете
взаимных интересов и выгод для каждой стороны" <1>, объем содержания должен зависеть от оценочной
стоимости недвижимого имущества, передаваемого в обеспечение содержания с иждивением.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт, 2002. С. 244.
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 222 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
5. Согласно разъяснению Минфина России предоставляемое получателям ренты содержание является
доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (
г. N 03-04-07-01/97).
Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами
Комментарий к
Закон допускает возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре, т.е. в виде
питания, жилья, одежды и иных услуг, выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в
деньгах. Это обусловлено защитой интересов получателя ренты, который вправе определить вид
предоставляемого содержания в зависимости от нуждаемости в тех или иных услугах либо деньгах.
Поскольку законом не предусмотрено каких-либо ограничений для заключения договоров пожизненного
содержания с иждивением, предусматривающих возможность замены натурального предоставления
содержания денежным, постольку соответствующая договоренность сторон может иметь место как при
заключении договора, так и в процессе исполнения договора.
Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного
содержания
Комментарий к
1. Комментируемая
определяет полномочия плательщика ренты по распоряжению недвижимым
имуществом, переданным ему в обеспечение пожизненного содержания по договору.
Обязательным условием совершения перечисленных в законе распорядительных действий является
получение предварительного согласия получателя ренты. Такое согласие, хотя об этом прямо в
не
говорится, должно быть получено в письменной форме. Данное правило введено законодателем в целях
защиты получателя ренты как стороны, заинтересованной в неизменности уровня своего материального
обеспечения при возможной смене плательщика ренты в случае отчуждения, к примеру, жилого помещения, в
котором проживает получатель ренты, иному лицу.
Поскольку к договору пожизненного содержания с иждивением применяются в том числе общие
ГК), то в случае отчуждения недвижимого имущества, обремененного рентой,
применяются положения
ГК РФ, согласно которым соответствующие обязательства по договору ренты
переходят на приобретателя имущества.
При этом лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица,
несет субсидиарную с ним ответственность (
ГК) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с
нарушением договора ренты, если иное не предусмотрено
РФ, другим законом или договором.
2. На плательщика ренты возлагается обязанность использовать в течение действия договора
предоставленное ему в собственность недвижимое имущество таким образом, чтобы максимально сохранить
его потребительские свойства, определяющие его стоимость на момент заключения договора.
Данное правило является весьма существенной гарантией на случай возврата недвижимого имущества
при расторжении получателем ренты договора (
ГК) в силу его существенного нарушения
плательщиком ренты.
Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к
1. Смерть получателя ренты прекращает его право на получение пожизненного содержания с иждивением,
являющегося одновременно обязанностью плательщика ренты.
Системная взаимосвязь норм
,
,
ГК РФ позволяет прийти к выводу о том,
что в тех случаях, когда пожизненное содержание с иждивением выплачивается в пользу нескольких лиц, доля
умершего лица в праве на получение такого содержания переходит к пережившим его получателям
пожизненного содержания, если договором между сторонами не предусмотрено иное.
Смерть рентодателя согласно комментируемой
не является основанием для прекращения такого
договора.
Так, по одному из дел, рассмотренных Верховным Судом РФ, было отмечено, что обязательства
пожизненного содержания М. как продавца квартиры, которое ему предоставлял рентодатель Н., следовали из
имущественных правоотношений и могли осуществляться не только Н., но и членами его семьи и не связаны
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 223 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
только с его личностью. Невозможность перехода таких обязательств к другим лицам законом не установлена.
2. Комментируемая
предусматривает в качестве основания для прекращения договора
пожизненного содержания с иждивением существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств,
вытекающих из заключенного договора.
Фактически в данном случае закон говорит о расторжении договора пожизненного содержания с
иждивением как об одном из оснований прекращения договора.
Существенность нарушения обязательства следует определять исходя из положений
ГК РФ,
согласно которой существенным признается нарушение договора одной из его сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать
при заключении договора.
Так, к примеру, получатель ренты, требуя расторжения договора пожизненного содержания с иждивением,
может ссылаться на то, что ему не предоставляются определенные договором пожизненного содержания с
иждивением медицинские услуги и т.п.
Как показывает практика, наиболее распространенным поводом обращения граждан с требованием о
расторжении договора пожизненной ренты является выплата получателю ренты денежных средств в размере,
не соответствующем условиям договора при условии его привязки к МРОТ и последующей индексации.
Последствием расторжения договора по указанному выше основанию является возврат недвижимого
имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплата получателю ренты выкупной
цены, определяемой по правилам, предусмотренным
Независимо от того, что будет являться следствием расторжения заключенного договора - возврат
недвижимости либо выплата выкупной цены, - плательщик ренты не может требовать от получателя ренты
какой-либо компенсации расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты. Данное льготное
положение введено в целях защиты интересов получателя ренты как менее социально защищенной стороны по
договору.
Глава 34. АРЕНДА
§ 1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
Комментарий к
1. Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен
издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.
История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды
были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: "а)
наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд
(locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что
одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона
обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение" <1>.
--------------------------------
<1> Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право:
И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004; СПС "КонсультантПлюс".
Нормы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и
советскому законодательству.
В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна
сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное
пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия
этого договора <1>.
--------------------------------
<1> См.: Свод законов Российской империи. СПб.: Изд-во Я. Канторович, 1896. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691.
Уже в дореволюционной науке ставились такие проблемные вопросы, которые имеют значение и по сей
день в практике заключения договоров аренды. К примеру, не всегда однозначно рассматривается предмет
договора аренды. Так, К.П. Победоносцев писал, что "предметом найма служит известное, определенное
имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может
служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 224 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...