Файл: Postateyny_kommentariy_k_Grazhdanskomu_kodexu_1_tom.pdf

говорится о том, что имущество передается арендатору за плату

и на время (на определенный или неопределенный срок), тем не менее ни условие об арендной плате, ни

условие о сроке договора не отнесены законом к числу существенных. Естественно, по воле сторон эти условия

(как и любые другие) могут стать существенными.

Таким образом, по общему правилу договор аренды считается заключенным с того момента, когда между

сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение о предмете (объекте) аренды.

Если договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то считается,

что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при

сравнимых обстоятельствах (

абз. 2 п. 1 ст. 614

ГК). О сроке договора аренды см.

ст. 610

ГК РФ и

комментарий к

ней

5. Договор аренды является консенсуальным - он считается заключенным (возникают права и

обязанности) с момента достижения соглашения. Договор аренды недвижимости подлежит государственной

регистрации, если иное не установлено законом (см.

п. 2 ст. 609

п. 2 ст. 651

ГК и соответствующие

комментарии).

Договор аренды является возмездным - имущество передается арендатору за плату. Плата может быть

установлена в различных формах (см.

ст. 614

ГК и

комментарий к ней

). При безвозмездной передаче имущества

в пользование (ссуде) складываются отношения, весьма схожие с теми, которые возникают при аренде. Но

регулируются такие отношения не нормами об аренде, а правилами, содержащимися в

ст. ст. 689

701

ГК РФ.

Однако некоторые нормы об аренде распространяются на отношения по безвозмездному пользованию

имуществом (нормы об объекте, частично о сроке договора и др. (

п. 2 ст. 689

ГК)).

Договор аренды является двусторонне обязывающим (двусторонним, взаимным, синаллагматическим) -

права и обязанности есть у обеих сторон. В первую очередь арендодатель (наймодатель) обязан передать

имущество арендатору; арендатор обязан вносить арендную плату (см. также

ГК и соответствующий

комментарий

6. Имущество передается арендатору во владение и пользование или только в пользование. При передаче

во владение и пользование арендатор не только получает возможность извлекать полезные свойства из вещи,

но и имеет ее у себя физически, господствует над нею.

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 225 из 333

Документ предоставлен

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

Будучи титульным владельцем, арендатор может прибегать к вещно-правовым способам защиты

(предъявлять виндикационный и негаторный иски, в том числе к собственнику (арендодателю) (

ст. ст. 301

305

ГК).

Договор аренды, в силу которого арендатор наделяется только правом пользования (без права владения),

встречается сравнительно редко. Например, без передачи во владение арендатора возможна аренда

электронной техники.

7. Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы) по

общему правилу, установленному

ст. 136

ГК РФ, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном

основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании

этого имущества. В отличие от данной диспозитивной нормы в комментируемой

ГК РФ прямо предусмотрена возможность

сформулировано

императивное указание - плоды, продукция и доходы поступают в собственность арендатора. Это, конечно, не

означает, что арендодатель ни при каких условиях не может получать плоды, продукцию или доходы (их часть)

от использования имущества, переданного в аренду. В

п. 2 ст. 614

установления арендной платы в виде определенной доли полученных в результате использования

арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Но и в этом случае в силу правила, содержащегося в

комментируемой

, плоды, продукция или доходы являются собственностью арендатора, а затем уже

передаются арендодателям в виде арендной платы.

Плоды представляют собой поступления естественного происхождения; это вещи, появляющиеся в

результате органического развития других вещей (приплод скота, урожай плодоносящих деревьев и т.д.).

Продукцией считаются поступления, являющиеся результатом производства (изготовленные товары, добытые

полезные ископаемые и т.д.). Доходы - это поступления в виде денег или других материальных благ, которые

появляются в результате использования имущества в качестве объекта правовых отношений (например, плата в

виде денег или других материальных ценностей, получаемая по договору субаренды).

8. В § 1 гл. 34 (

ст. ст. 606

652

) ГК РФ установлены общие положения об аренде. О применении этих

положений к отдельным видам аренды и аренды отдельных видов имущества см.

ст. 625

ГК РФ и

комментарий к

ней

Статья 607. Объекты аренды

Комментарий к

статье 607

1. В комментируемой

идет речь о предмете договора аренды.

Во-первых, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными

признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения,

предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его

арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в

п. 3 комментируемой статьи

дано

требование к описанию предмета договора - стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно

установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с

учетом положений

ст. 26

Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение,

помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на

государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и

помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а

главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи,

представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (

ст. 14

Федерального закона от 24

июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть

предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в

торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными

характеристиками. В

Обзоре

практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой,

приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании

которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении

суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом

для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются

арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами

гл. 34

ГК РФ: "Крыша представляет собой

конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть

передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды". В то же

время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 226 из 333

Документ предоставлен

РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

конструкций, "не противоречит

ГК

и договорах, а также условиями самого договора" <1>.

--------------------------------

<1> Информационное

письмо

Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения

споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Во-вторых, предмет договора аренды должен быть непотребляемой вещью, т.е. вещью, которая не теряет

своих натуральных свойств в процессе ее использования. По этой причине нельзя сдать в аренду тонну зерна.

Такое потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками, может быть, например, предметом

договора займа (

ст. 807

ГК).

2. В силу комментируемой

статьи

возможны законодательные ограничения на передачу в аренду

отдельных объектов гражданских прав. Так, не может быть предметом договора аренды изъятое из

гражданского оборота имущество, например природные ресурсы и недвижимое имущество государственных

природных заповедников (

ст. 6

Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых

природных территориях" <1>).

--------------------------------

<1> Собрание законодательства РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.

Отдельные положения федерального законодательства содержат прямой запрет на передачу имущества

в аренду. В соответствии со

ст. 8

Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях

управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" <1> ОАО "Российские железные

дороги" не вправе передавать в аренду перечисленные в этой статье виды имущества, внесенного в его

уставный капитал. На основании

ст. 8

Федерального закона от 22 ноября 1995 г. N 171-ФЗ "О государственном

регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции" <2> не

допускается сдача в аренду основного технологического оборудования для производства этилового спирта,

алкогольной и спиртосодержащей продукции. Запрещается передавать в аренду земельные участки, занятые

находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в

п. 4 ст. 27

ЗК РФ.

--------------------------------

<1> Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.

<2> Собрание законодательства РФ. 1995. N 48. Ст. 4553.

3. Законом устанавливаются также особенности сдачи в аренду земельных участков и других

обособленных природных объектов. Так,

п. 2 ст. 46

ЗК РФ определяет специальные основания расторжения

договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, в числе которых, например, предусмотрено

неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении,

загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с

удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или

биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой

причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

В соответствии со

ст. 9

Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель

сельскохозяйственного назначения" <1> договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного

назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного

участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости

от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

--------------------------------

<1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Определенной спецификой обладают договоры аренды земельных участков, находящихся в

государственной или муниципальной собственности (

ст. 22

ЗК). Правительством РФ установлены

Основные

принципы

определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или

муниципальной собственности, и

Правила

определения размера арендной платы, а также порядка, условий и

сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации <1>.

--------------------------------

<1>

Постановление

Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения

арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков

внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" // СПС

"КонсультантПлюс".

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 227 из 333

Документ предоставлен

ГК). Предприятие, обладающее

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

Статья 608. Арендодатель

Комментарий к

статье 608

1. В силу

ст. 209

ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим

имуществом. Передача имущества в аренду как одна из возможных форм реализации правомочия

распоряжения доступна прежде всего собственнику имущества. Вместе с тем не всякий собственник обладает

такой возможностью, поскольку законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не

допускается или ограничивается (см.

комментарий к ст. 607

ГК). В соответствии со

ст. 19

Федерального закона

от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" <1> от имени гражданина, находящегося под опекой

или попечительством, не может быть заключен договор аренды принадлежащего ему имущества на срок,

превышающий пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в

пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и

попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора.

--------------------------------

<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.

2. Арендодателями могут быть также государственные и муниципальные предприятия. Необходимость

получения согласия собственника имущества на заключение договора аренды обусловлена видом вещного

права, на котором имущество передано предприятию (

ст. ст. 295

297

имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе самостоятельно заключать договоры аренды

принадлежащего ему имущества, не относящегося к недвижимому.

Право учреждения на заключение договора аренды имущества на стороне арендодателя определяется

положениями

ст. 120

ГК РФ, которые необходимо рассматривать с учетом вступивших в силу с 1 января 2011 г.

изменений, внесенных в эту статью Федеральным

законом

от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ "О внесении изменений в

отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения

государственных (муниципальных) учреждений" <1>.

--------------------------------

<1> Собрание законодательства РФ. 2010. N 19. Ст. 2291.

Следует также иметь в виду, что договор аренды имущества, принадлежащего собственнику, вправе от

своего имени заключить доверительный управляющий, которому это имущество передано в управление. В силу

ст. 1020

ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором

доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в

доверительное управление. При этом срок заключаемого управляющим договора аренды может превышать срок

договора доверительного управления, если договором доверительного управления прямо не предусмотрен

запрет на совершение управляющим договоров, сроки действия которых находятся за пределами срока его

полномочий. Если в доверительное управление передано недвижимое имущество, распоряжение таким

имуществом доверительный управляющий осуществляет исключительно в случаях, прямо предусмотренных

договором доверительного управления.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Комментарий к

статье 609

1. Комментируемая

статья

предусматривает требования к форме договора аренды в зависимости от срока

договора, субъектного состава, объекта аренды и устанавливает необходимость государственной регистрации

договоров аренды недвижимости. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор

аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от объекта аренды, срока договора и его

суммы. Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме,

если объектом является движимое имущество и срок составляет не более одного года.

Исключение представляют собой договоры, заключенные на срок более одного года, а также договоры

проката, аренды транспортных средств, аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны

заключаться в письменной форме.

Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это

имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора

купли-продажи такого имущества.

2. К вопросу определения срока договора аренды в один год в правоприменительной практике существуют

разные подходы, имеющие практическое значение для определения формы договоров аренды и необходимости

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 228 из 333

Документ предоставлен

государственной регистрации не подлежит (

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

государственной регистрации таких договоров, объектом которых является недвижимое имущество, в частности

здания и сооружения. Так,

п. 3

информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой" <1> разъяснено, что срок действия договора аренды здания

(сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего

месяца следующего года, в целях государственной регистрации признается равным одному году.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Соответственно, срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа

какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного

числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего

года, а также с 1 января по 30 декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор

Определение

ВАС РФ от 15 февраля 2010 г. N ВАС-942/10 по делу

N А50-5942/2009 <1>). В то же время если стороны заключили в отношении одного объекта аренды

одновременно несколько договоров таким образом, что срок действия одного договора начинается после

истечения срока действия другого договора, то такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат

государственной регистрации при условии, что суммарный срок аренды по всем этим договорам более года (

Постановление

ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу N А53-17516/2009 <2>).

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

<2> СПС "КонсультантПлюс".

Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он

считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной

регистрации (

Постановление

ФАС Центрального округа от 20 мая 2010 г. по делу N А54-3839/2009С17).

Относительно договоров аренды, заключенных на неопределенный срок,

п. 11

информационного письма

Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением

Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> дано

разъяснение, что такой договор не нуждается в государственной регистрации, так как применительно к

договорам аренды зданий и сооружений согласно

п. 2 ст. 651

ГК РФ государственной регистрации подлежит

договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

3. По желанию сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. На практике чаще всего в

нотариальном порядке удостоверяются именно договоры аренды с правом выкупа арендуемого имущества,

особенно в случаях, когда предметом аренды является недвижимое имущество.

В случае несоблюдения правил о форме договора договор считается незаключенным.

Договор аренды недвижимого имущества, кроме всего прочего, подлежит государственной регистрации.

По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего

Арбитражного Суда РФ в

п. 2

информационного письма от 1 июня 2000 г. N 53 указал следующее: "Принимая во

внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в

котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском

кодексе

Российской

Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды

нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила

пункта 2 статьи 651

Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса

Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года,

подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор

аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной

регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с

пунктом 1 статьи 433

Гражданского кодекса Российской Федерации".

4. Спорным относительно формы и государственной регистрации договора аренды является вопрос о

государственной регистрации договоров, которыми вносятся изменения или расторгаются заключенные

договоры аренды (дополнительные соглашения к договорам аренды). Так, в

Постановлении

Президиума ВАС

РФ от 11 мая 2010 г. N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204 <1> отмечено, что не подлежит государственной

регистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим государственную регистрацию, если она

меняется в соответствии с механизмом ее изменения, который предусмотрен в договоре.

Определением

ВАС

РФ от 2 июля 2010 г. N ВАС-7975/10 по делу N А06-1605/2009 был подтвержден вывод, что, если договором

аренды предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 229 из 333

Документ предоставлен